Права арендатора в случае недостатков арендованного имущества

При наличии дефектов у арендуемого имущества, у арендатора могут быть различные требования к арендодателю. Например, арендатор может настаивать на проведении ремонта или устранении дефекта. Также он может требовать возмещении убытков и компенсацию. Конечно арендатор также может запросить снижение арендной платы или иметь право на  удержание квартплаты.

Что действительно является недостатком  арендованного имущества, устанавливается в первую очередь на основе закона и его понятии этого термина.


Недостаток арендованного имущества (Mietmangel)

Дефект присутствует всегда тогда, когда фактическое состояние отклоняется от желаемого. Так и есть, если у арендованного имущество есть погрешность, которая аннулирует его пригодность для договорного использования или понижает его пригодность.


Суды признают следующие типичные недостатки арендованного имущества:

— наличие дефектного и / или маломерного отопления
— плесень на стенах и потолках
— влажные стены из-за повреждения водой или лопнувших труб
— блокировка подачи горячей воды, даже если она краткосрочная
— шумовые эффекты (даже если они в квартире, а в окружающих соседних квартирах или вызваны стройплощадками вне квартиры)
— негерметичные окна
— дефектный душ и забитые водостоки.


Право арендатора требовать проведения ремонта или устранения недостатков

При возникновении  дефекта такого характера в течении срока арендования, арендодатель должен исправить этот недостаток. § 535 BGB обязывает его поддерживать арендуемое имущество в течение срока аренды по договору в соответствующем состоянии. В итоге у арендодателя обязан провести ремонт.


Сообщения о дефектах

Тем не менее требуется, чтобы арендатор сразу же после обнаружения дефекта сообщил арендодателю о нем, в соответствии с § 536 c 1 BGB.


Снижение арендной платы

При наличии дефекта, который способствует понижению или аннулированию  пригодности имущества в соответствии с договором, то арендатор имеет право запросить снижение арендной платы в соответствии с § 536 BGB. Исключением является незначительное снижение пригодности для договорного использования (OLG Düsseldorf, Urt. v.19.07.2011 — 24 U 186/10). Часто проблематичным бывает вопрос, связанный с размером сокращения арендной платы. Сумма снижения арендной платы всегда индивидуальна и определяется по разному, в зависимости от степени и длительности нарушения. Тем не менее, оно должно быть «приемлемым»,соответствуя законодательству.

Верховный суд (Bundesgerichtshof) постановил, что базой для сокращение арендной платы является валовая аренда, включая коммунальные услуги; независимо от того, есть ли договоренность о дополнительных расходах или авансовый платеж (BGH, Urt. v. 20.07.2005- Az.: VIII ZR 347/04 für die Wohnraummiete und BGH, Urt. v. 06.04.2005- Az.: XII ZR 225/03 für die Gewerbemiete).


Удержание арендной платы

Если арендованное имущество имеет дефект и арендодатель не выполняет просьбу  арендатора об устранении дефекта, то арендатор имеет право удерживать арендную плату до устранения дефекта, в соответствии с § 320 BGB. Арендатор может полностью или частично удержать арендную плату (Blank/Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl.2017, § 536 Rn. 187). Следовательно, удержание представляет собой возможность оказать давление на арендодателя для выполнения требования.

По закону предполагается, что удержание (как право на отказ) ограничивается от тройного до пятикратного раза стоимости дефекта, OLG Naumburg GuT 2002, 15. Пока арендатор не потерял право на удержание, ему не грозит просрочка платежа. Поэтому арендодатель не в праве расторгнуть существуюший договор в соответствии с §§ 543, 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB.


Возмещение ущерба арендатору за невыполнение или за просрочку

Арендатор имеет право на возмещение ущерба против арендодателя, в соответствии с § 536 a Absatz 1 BGB, если дефект уже существовал на момент заключения договора, если  в течение срока аренды владелец сам сотворил дефект или владелец находится в просрочке с устранением дефекта. Главным условием для реализации требования о возмещении ущерба является уведомление о дефектах согласно § 536 c Absatz 1 BGB.


Возмещение расходов арендатора / право на самостоятельное выполнение

В соответствии с § 536 a Absatz 2 BGB арендатор может также сам исправить дефект и запросить у владельца возмещение расходов, если арендодатель находится в просрочке насчет устранения дефекта (§ 536 a Absatz 2 Nr.1 BGB) или если устранение дефекта требуется незамедлительно для сохранения и восстановления арендуемого имущества. Для того, чтобы избежать необходимость платить заранее, арендатор может потребовать аванс от арендодателя для корректирующих действий.

Вы ищете компетентного и опытного юриста по вопросам, связанных с арендным правом в Аахене, Кельне и в округе, который специализируется по всем вопросам, касающимся собственности? Адвокат Тim Schlun, партнер-основатель, доступен в Аахене и Кельне как специалист канцелярии Schlun & Elseven по всем вопросам, касающимся аренды.

Адвокат Schlun специализируется в области права аренды и ежедневно разбирается с вопросами о договорах аренды, о снижении арендной платы, о расторжении контракта и о запросе о выселении (против друг друга). В дополнении к своей повседневной работе в качестве адвоката, Адвокат Schlun также занимается управлением активами компанией и является юрисконсультантом ассоциации землевладельцов г. Хайнсберг, а также и юрисконсультантом Kreishandwerkerschaft Хайнсберга по строительным вопросам.