Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Das Landgericht Berlin hat Ende 2016 entschieden, dass geringfügig unpünktliche Mietzahlungen des Mieters weder eine ordentliche, noch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, wenn das Mietverhältnis ansonsten beanstandungsfrei verlaufen ist. Auch eine Abmahnung ändert daran nichts, wenn zumindest die unpünktliche Zahlung nur wenige Monate währt, da keine erhebliche Pflichtverletzung gegeben sei (LG Berlin, Urt. v. 29.11.2016 – 67 S 329/16).

Damit hat das LG Berlin eine weitere Entscheidung im Hinblick auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung geliefert und entschieden, wann eine solche Kündigung nicht rechtens ist.
Im Jahre 2005 hatte das LG Berlin noch entschieden, dass eine fristlose Kündigung bei unpünktlichen Mietzahlungen möglich sei. Hierbei stellte das LG damals darauf ab, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, ständig das Zahlungsverhalten seines Mieters zu überwachen und der Vermieter auch eigene Zahlungspflichten bedienen müsse (LG Berlin, Urt. v. 24.02.2005 – 67 S 200/04). In der neuen Entscheidung verneinte das LG Berlin jetzt eine erhebliche Pflichtverletzung und stellte außerdem fest, dass die verspätet entrichteten Beträge in der Höhe nicht geeignet waren, die wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin zu gefährden.


Mietzinszahlung ist Hauptpflicht des Mieters

Grundsätzlich ist es eine Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag gem. § 535 Abs. 2 BGB, die vereinbarte Miete zu entrichten. Im Gesetz ist außerdem geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens aber bis zum dritten Werktag zu entrichten ist, § 556 b Abs. 1 BGB. Geschieht dies nicht, gerät der Mieter mit der Mietzinszahlung in Verzug. Sollte es soweit kommen, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate keine, oder nur einen minimalen Teil der Miete gezahlt hat, kann der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB fristlos kündigen. Das Gleiche gilt gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b), wenn sich der Zeitraum des Zahlungsverzuges über mehr als zwei Monate erstreckt, jedoch die Höhe von zwei Monatsmieten als Zahlungsrückstand erreicht wird.
Kommt es jedoch zu einer wiederholt unpünktlichen Zahlung schweigt das Gesetz. Um eine Kündigung zu rechtfertigen, muss in der (wiederholten) unpünktlichen Zahlung eine erhebliche Pflichtverletzung, und damit ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB gesehen werden.


Wiederholte unpünktliche Zahlung kann laut BGH eine fristlose Kündigung rechtfertigen

Der BGH hatte 2006 entscheiden, dass eine fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB wegen unpünktlicher Zahlung dann gerechtfertigt ist, wenn die Vertragsfortsetzung unzumutbar ist. Das sei der Fall, wenn trotz einer Abmahnung wegen verspäteterer Zahlung im Monat darauf wieder zu spät gezahlt wird (vgl. BGH, Urt. v. 11.01.2006 – VIII ZR 364/04). Ein wichtiger Grund liege darüber hinaus auch nicht erst dann vor, wenn es nach einer Abmahnung bereits mindestens drei Mal zu einer verspäteten Zahlung gekommen sei.
Hierbei handelt es sich aber, auch laut BGH, um eine Einzelfallentscheidung, die auf einer wertenden Betrachtung des Gerichtes beruht. Somit kann man davon ausgehen, dass die Frage nach einer fristlosen Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Zahlung nicht universell beantwortet werden kann. Was feststeht ist allein, dass ein wichtiger Grund gem. § 543 Abs. 1 BGB vorliegen muss.


Fazit

Die bisherigen Urteile geben zwar Anhaltspunkte und sicherlich gibt es auch sehr ähnlich gelagerte Fälle, bei welchen man sich an der bisherigen Rechtsprechung orientieren kann. Gerade im Mietrecht ist aber eine detaillierte Sachverhaltsanalyse nötig, um die richtigen rechtlichen Schritte in die Wege zu leiten und damit auch Erfolg zu haben.

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