Kiralık mülkünde eksiklikler ve kiracının hakları

Kiralık mülkte esksiklikler söz konusu olduğunda, kiracının, kirayı verene karşı çeşitli hakları vardır. Örneğin kiracıya, husus evdeki eksikliklerin bir an önce giderilmesi için haklar veya tazminat hakkı doğar. Söz konusu mülkte eksiklikler olduğu sürece, kiracı, kiranın bir miktarını düşürebilir veya kirayı, eskiklikler giderene kadar, kendinde tutabilir. Bu haklardan faydalanabilmek için, söz konusu kira mülkünde esksiklikler söz konusu olması gerekmektedir. Eksikliğin olup olmadığını, öncelikle yasaya uygun belirlenmiş olan “eksiklik” kelimesine göre karar verilir.


Kiralık mülkte eksiklikler

Sözleşmeye göre belirlenmiş olan, kira mülkün yapısı, gerçekte farklı bir yapıya sahip ise, o zaman kira mülkünde eksiklikler söz konusudur. Eğer kiralık mülkte hatalar varsa ve bu hata, kiralık mülkü sorunsuz kullanmanızı engelliyorsa, eksiklik söz konusudur.

Mahkemeler tarafından belirlenmiş olan klasik eksiklikler:

  • Kusurlu veya cılız ısıtmalar
  • Duvarda ve tavanda gelişen küf
  • Boru kırılmalarından veya su sorunlarından dolayı gelişen nemli duvarlar
  • Geçicide olsa, sıcak suyun kesilmesi
  • Gürültü(yanınızda bulunan komşu evinden gelen veya dışarıda bulunan insaatlardan gelen gürültü de söz konusudur)
  • Su veya hava sızdıran camlar
  • Kusurlu duş veya tıkanmış atık su borusu
  • Dairedeki yaşam alanı belirtilmiş olduğundan daha küçükse

Kiracinin eksikliği onarma hakkı

Kiralık mülkte kira sözleşmesii sürecinde eksiklik söz konusu ise, kiraya veren eksikliği gidermek zorundadır. § 535 BGB maddesine göre, kiraya veren, kiralık mülkü, sözleşmenin geçeleri olduğu sürece, sözleşmeye uyan şekilde kiracıya sunmalıdır. Bu kiraya verenin vazifesidir.


Eksikliği ihbar etmek

Kiracı hakkından faydalanmak istiyorsa, kiraya veren kişiye bu eksikliği ihbar etmelidir. § 536 c I BGB maddesine göre, kiracı eksikliği fark eder etmez, kirayı veren kişiyi bu eksiklik hakkında bilgilendirmesi gerekir.


Kirayı azaltma

Söz konusu kiralık mülkte eskiklik var ise, ve bu eksiklik mülkü, sözleşmede belirtilmiş olduğundan daha az kullanılır hale getirirse, veya mülkü tamamen kullanılmaz hale getirirse, kiracı kirayı § 536 BGB maddesine göre azaltabilir. Eğer eksikik mülkün kullanımı için önemsiz ise, kiracı bu hakkından faydalanamaz, Yüksek Mahkeme Düsseldorf, Karar,19.07.2011 – 24 U 186/10. Söz konusu olan soru, kiracınınn kirayı ne kadar azaltabileceğidir. Miktarın yüksekliği duruma göre değişir. Kiracı söz konusu olan mülkü ne kadar bir süre içersinde veya hangi zorluklarla sözleşmede belirtilmiş gibi kullanamadığı, bu miktarın yüksekliği için önemlidir. Yasalara göre, miktarın yükseklği makul olmalıdır.

Federal Mahkemenin kararına göre, kirayı azaltma miktarını belirlemek için, brüt kira ve ek maliyetler temel olarak kullanılır. Ekmaliyetler için tek fiyat belirlenmişs olsa dahi veya peşin ödeme söz konusu olsa dahi, bu durumda değişiklik olmaz. Federal Mahkemeleri, Karar 20.07.2005- Az.: VIII ZR 347/04 ev kiraların için ve Federal Mahkemeleri, Karar, 06.04.2005- Az.: XII ZR 225/03 ticari kiralar için.


Kirayı tutma hakkı

Söz konusu kiralık mülkte eksiklik söz konusu ise ve kirayı veren kiracının eksikliği belirtmesine rağmen, eksikliği gidermiyorsa, kiracı eksikliğin mülkte buludunğu süre içerisinde, kirayı § 320 BGB kanununa göre tutabilir. Kiracı kiranin miktarının tamamını veya belirli bir miktarını tutabilir, Blank/Blank/Börstinghaus, kira, 5. Baskı 2017, § 536 no. 187. Bu şekilde kiracı, kirayı veren kişinin eksikliği gidermesi için, baskıda bulunabilir. Mahkemelere göre kirayı tutma hakkı (reddetme hakkı), mülkteki eksikliği gidermek için ödenecek olan maliyetin 3 veya 5 katında sınırlıdır, Yüksek Mahkeme Naumburg GuT 2002, 15. Kirayı tutma hakkı geçerli olduğu sürece, kiracı kirayı ödemek ile gecikmez. Kirayı veren, kiracı kirayı ödemediği için, kira sözleşmesini §§ 543, 573 II No. 1 BGB maddelerine göre fesh edemez.


Kiracının tazminat hakkı

536 a I BGB maddesine göre, kiracıya, kirayı verene karşı tazminat hakkı doğar. Eğer kira sözleşmesi imzalandığı süreç içerisinde kiralık mülkte eksiklik söz konusu ise, veya sözleşmenin geçerliği süresinde eksiklik, kiraya veren tarafından kabahatli şekilde gerçeklestiyse veya kirayı veren eksikliği giderme vazifesiyle gecikmede bulunursa, kiracıya tazminat hakkı doğar. Bu tazminat hakkından faydalanabilmek için, kiracı, § 536 c I BGB maddesine göre, kirayı veren kişiye, eksikliği bildirmek zorundadır.


Masrafların iadesi hakkı / Eksiklikleri giderme hakkı

536 a II BGB kanununa göre, kiracı kiralık mülkte bulunan eksikliği kendisi giderebilir ve yapmış olduğu masarflar için kirayı veren kişiden masarflarının karşılanmasını talep edebilir. Bu hakkından faydalanabilmesi için, kirayı veren kişi, eksikliği giderme vazifesindei gecikmesi gerekir(§ 536 a II No.1 BGB) veya eksikliğin derhal giderilmesi söz konusu olmalıdır. Ön ödeme yapmamak için, kiracı, kiralık mülkteki eksikliği gidermek için yapacağı masraf için, kirayı verenden avans isteyebilir.

Kira hukunda uzmanlaşmış, Aachen, Köln veya çevresinde bulunan, yetkin ve tecrübeli bir avukat mı arıyorsunuz? Sayın Avukat Tim Schlun Hukuk bürosu Schlun & Elseven´in ortak kurucusu olarak, kira kanunu hakkındaki bütün sorularınızda yardımcı olacaktır. Sayın Avukat Tim Schlun kira hukukunda uzmanlaşmıştır ve her gün kira sözleşmeleri veya kira azaltma, kira sözleşmesi ve ev boşaltma davaları hakkındaki soruları cevaplamaktadır. Aynı zamanda sayın Schlun bir varlık yönetim şirketinin müdürüdür ve mustakil ev-, daire ve toprak sahibi derneği Heinsbergin, ve inşaat hukukunda zanaat derneği Heinsbergin güvenilir avukatıdır.