NebenkostenabrechnungNach einem kürzlich vom Bundesgerichtshof verkündeten Urteil (BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15), haben Vermieter künftig einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Betriebs- und Nebenkostenabrechnung.

Bisherige Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung

Die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung war streng und ein Verstoß gegen diese Anforderungen konnte schnell zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen.

Die formellen Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung ergaben sich nach dem Bundesgerichtshof aus einer bisher sehr engen Auslegung des § 259 BGB. Danach musste die Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Es mussten alle in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sein, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen, und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechnungsjahr bezogenen Abrechnungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (BGH, Urteil vom 09.04.2008 – VIII ZR 84/07).

In diesem Zusammenhang führte nach der bisherigen Rechtsprechung vor allem die Angabe „bereinigter“ Gesamtkosten zur formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung (BGH vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06). Dabei hat der Bundesgerichtshof die bei der Abrechnung von Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen derart umschrieben, dass eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten müsse.

In einigen Sonderfällen wurde auch verlangt, darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden seien.


Abkehr von der strengen Linie

In dem nun entschiedenen Verfahren stellten die Richter klar, dass der Vermieter größere Gestaltungsspielräume bei der Nebenkostenabrechnung haben müsse, ohne dabei die Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung zu befürchten.

In dem Fall, der vor dem Bundesgerichtshof verhandelt wurde, ging es um eine Wohnanlage in Bochum, in der sich mehrere Gebäude einen Müllplatz und zwei Heizstationen teilten. Bei der Betriebskostenabrechnung hatte die Eigentümerin der Wohnanlage die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, diesen Schritt aber nicht nachvollziehbar gemacht. Die Parteien stritten daraufhin über eine Nachzahlung, die die Eigentümerin von den beklagten Mietern forderte. Die Vorinstanzen des Rechtsstreits hatten zugunsten der Mieter entschieden, da die Nebenkostenabrechnung nicht ordnungsgemäß gewesen sei, da die nötige Transparenz der Nebenkostenabrechnung fehle.

Der Bundesgerichtshof entschied nun jedoch in Abkehr von seiner bisherigen Linie, dass „es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Betriebskostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, genügt, wenn als “Gesamtkosten” bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt“.


Interessenlage des Vermieters wurde stärker berücksichtigt

Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Schluss, dass die Interessenlage von Mieter und Vermieter es durchaus rechtfertige, dass bei den „bereinigten“ Kosten für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erläuterung insoweit angewendeter Rechenschritte nicht nötig seien. Es genüge auch in diesen Fällen, wenn die Betriebskostenabrechnung eine Zusammenfassung einzelner Betriebskostenarten enthielte, die den Gesamtbetrag angebe, den der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlege. Bei den zusammengefassten Positionen in der Betriebskostenabrechnung und der sich daraus ergebenden Frage, ob der Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt wurde oder dabei Kostenanteile angesetzt wurden, die nicht umlagefähig seien, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen könne, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege. Daher seien die Interessen des Mieters an einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung auch weiterhin geschützt. Außerdem habe der Mieter auch ein Interesse daran, dass die Betriebskostenabrechnung übersichtlich bleibe.

Auf der anderen Seite würde durch diese Sichtweise der Aufwand für den Vermieter begrenzt, um ihm so keine zu hohen Hürden bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung aufzuerlegen.


Die Kanzlei Schlun & Elseven steht Ihnen bundesweit zur Verfügung und ist Ihr zuverlässiger und kompetenter Partner bei allen Fragen zum Mietrecht. Sofern Sie rechtsschutzversichert sind, übernehmen wir gerne kostenfrei die Abwicklung mit Ihrer Versicherung. Rufen Sie uns ganz einfach unter 0241 5100 8887 an oder senden Sie uns eine Nachricht per E-Mail an info@se-legal.de oder nutzen Sie unser Onlineformular. Gerne erläutern wir Ihnen im Rahmen unserer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Chancen und Möglichkeiten.