Außerordentliche Kündigung im Mietrecht

Im Mietrecht kann es aus verschiedenen Gründen zu einer Kündigung kommen. Eine solche Kündigung kann einerseits vom Vermieter ausgehen, andererseits kann der Mieter kündigen wollen.
Außerdem muss immer zwischen einer ordentlichen Kündigung (mit Einhaltung einer Frist o.ä.) und einer außerordentlichen Kündigung (in den meisten Fällen fristlos und nur bei erheblichen Verstößen möglich) unterschieden werden.
Was für eine außerordentliche Kündigung wichtig ist und unbedingt beachtet werden muss, zeigt der folgende Beitrag.


Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist stellt eine Art Kompromiss zwischen der ordentlichen Kündigung und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung dar. Hier wird dem Interesse des Vermieters Rechnung getragen, dass dieser so schnell wie möglich sein Mietobjekt zurückerlangen will. Gleichzeitig wird darauf Rücksicht genommen, dass der Mieter Zeit braucht um sich eine andere Wohnung zu suchen.

Ihr Ansprechpartner im Mietrecht

Rechtsanwalt für ordentliche Kündigung im Mietwesen in Aachen und Köln: Tim Schlun

Der Unterschied zur außerordentlichen fristlosen Kündigung liegt hierbei darin, dass eine gesetzliche Frist eingehalten werden muss. Das ist bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht der Fall. Die Kündigungsfrist beträgt gem. § 573 d Abs. 2 BGB bzw. § 575 a Abs. 3 BGB drei Monate. Es muss also ein bestimmter Zeitraum bis zum Auszug der Mieter festgelegt werden. Die außerordentliche Kündigung ist dabei allgemein nur statthaft, wenn das Gesetz sie zulässt. Beim Mieter ist das zum Beispiel bei § 540 Abs. 1 S.2 BGB oder 544 S.1 BGB, Beim Vermieter beispielsweise bei § 544 S. 1 BGB oder 563 Abs. 4 BGB der Fall. Der Grundgedanke bei der außerordentlichen Kündigung lautet: Haben sich die tatsächlichen Verhältnisse gegenüber der Zeit des Vertragsschlusses wesentlich verändert, so haben Sie ein Recht auf außerordentliche Kündigung. Dies gilt sowohl für befristete (575a Abs.1 BGB) als auch unbefristete Mietverträge (§ 573d Abs. 1 BGB).

Beispielweise ergibt sich das Kündigungsrecht für die Mietvertragsparteien in folgenden Fällen:

FürSachverhalt
MieterVermieter verweigert Untervermieter-Erlaubnis (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB)

Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

> (§ 578 Abs. 2 für Räume, die keine Wohnräume sind)

nach Mieterhöhung (§ 561 BGB und § 11 WoBindG)

Vermieterbei Tod des Mieters (§ 563 Abs. 4 BGB),

für den verbleibenden Mieter nach § 563a Abs. 2 BGB,

für den Erben und den Vermieter nach § 564 S. 2 BGB, § 580 BGB

bei Teilkündigungen des Mieters (Nebenräume, § 573b Abs. 2 BGB)

BeideMietvertrag für länger als 30 Jahre geschlossen (§ 544 BGB)

Zudem haben auch folgende Personen ein Recht auf außerordentliche Kündigung:

WerGrundlage

 

Eigentümerbei Vermietung durch den Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus (§ 1056 Abs. 2 BGB);
NacherbenVorerbe hat ein zur Erbschaft gehörendes Grundstück/ eingetragenes Schiff über die Dauer der Vorerbschaft hinaus vermietet/ verpachtet (§2135 BGB);
InsolvenzverwalterInsolvenz des Mieters

(kein Mieter nach § 109 Abs. 1 InsO)

ErwerberVeräußerung des vom Schuldner vermieteten/ verpachteten Objekts durch Insolvenzverwalter nach § 111 InsO;
Ersteher des Miet- oder Pachtobjekts§ 57a ZVG;
Erwerber eines Dauernutzungsrechts/ –wohnrechts§ 57a ZVG i.V.m. § 31 Abs. 3 WEG, § 37 Abs. 3 S. 2 WEG;
GrundstückseigentümerErbbaurecht erlischt durch Zeitablauf
(§ 30 Abs. 2 ErbbauRG)

Fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Das Gesetz gewährt beiden Parteien das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nach § 543 BGB, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Dieser liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB).

Folgende wichtige Gründe kommen in Betracht:

Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache wird dem Mieter (ganz oder zum Teil) nicht (rechtzeitig) gewährt oder wieder entzogen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB)

Die Nichtgewährung des Gebrauchs stellt eine Pflichtverletzung einer Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis gem. § 535 Abs. 1 BGB dar. Diese Pflicht wird zum Beispiel durch erhebliche Mängel an der Mietsache im Sinne des § 536 BGB oder wenn der Mietsache zugesicherte Eigenschaften fehlen, die nicht unerheblich sind, verletzt. Auch wenn ein Vertretenmüssen des Vermieters nicht gefordert ist, so ist eine Kündigung meist erst zulässig, wenn der Vermieter abgemahnt wurde den Mangel zu beseitigen oder Abhilfe zu schaffen. Darüber hinaus kann der Fall eintreten, dass der Vermieter den Gebrauch der Mietsache schlichtweg nicht gewährt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 1. 2002 – XII ZR 5/00 (Düsseldorf)).

Bei der Nichtgewährung spielen behördliche Verbote eine gewichtige Rolle. So können diese häufiger zu einer berechtigten Kündigung führen (vgl. zum Beispiel OLG Rostock, Urteil vom 29. 4. 2002 – 3 U 12/01).

Der Mieter kann darüber hinaus gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm die Mietsache wieder entzogen wird.
Zu beachten ist der Ausschluss der Kündigung gem. § 543 Abs. 4 BGB

Der Mieter verletzt die Rechte des Vermieters in erheblichen Maße (durch erhebliche Gefährdung der Mietsache oder unbefugter Überlassung an Dritte)

Geht es um eine Gefährdung der Mietsache muss diese zunächst auf einer Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht des Mieters beruhen. Es muss hierbei nicht der Bestand der Mietsache an sich gefährdet sein, sondern auch die Beschränkung der Brauchbarkeit, der Haltbarkeit der Mietsache oder sogar das Aussehen reichen für die Gefährdung der Mietsache aus. Entscheidend ist, dass die Mietsache erheblich gefährdet ist. Ob das der Fall ist, ist für jeden Einzelfall neu zu entscheiden, eine Interessenabwägung ist vorzunehmen (vgl. BGH, Beschluß vom 14-07-1993 – VIII ARZ 1/93 (Hamm)).

Überlässt der Mieter das Mietobjekt unbefugt an Dritte sind Rechte des Vermieters in    erheblichem Maße verletzt. Will der Mieter einer dritten Person das Mietobjekt überlassen, so muss dies entweder vertraglich fixiert worden sein oder durch das Gesetz gem. § 553 Abs. 1 BGB gestattet sein. Zu beachten ist, das zunächst eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ausgesprochen werden muss um dem Mieter die Chance zu geben etwas an der Situation zu ändern. Die Abmahnungsfrist muss dabei der Kündigungsfrist des Untermietvertrages entsprechen, damit es dem Mieter überhaupt möglich ist Abhilfe zu schaffen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 08.01.1993 – 311 S 225/9).

Der Mieter ist mit der Entrichtung der Miete in Verzug (§ 543 Abs. 2 S.1 Nr.3 BGB)

Der Vermieter kann auf zwei verschiedene Art und Weisen mit der Miete im Verzug sein, sodass eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt ist.

Zum einen genügt es, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils selbiger in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 a BGB). Ein nicht unerheblicher Teil der Miete ist bei Wohnraumietverhältnissen dann gegeben, wenn der ausstehende Betrag mehr als eine Monatsmiete beträgt, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Nach BGH gilt dies grundsätzlich auch bei Geschäftsraummietverhältnissen, ohne dass eine entsprechende Norm existiert (BGH, Urteil vom 13.5.2015 – XII ZR 65/14).

Zum anderen kann eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen werden, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen      mit der Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Dabei müssen die beiden Termine nicht direkt aufeinander folgen.

Der Verzug setzt dabei in der Regel keine Mahnung voraus, da die Leistung entweder durch vertragliche Vereinbarung gem. § 286 Abs. 2 BGB oder kraft Gesetzes gem. § 556 b Abs. 1 BGB nach dem Kalender bestimmt wird.

Allerdings kann der Mieter den Vermieter vor der Kündigung mit der Mietnachzahlung befriedigen oder nach Zugang der Kündigung mit einer bereits vorhandenen Gegenforderung   aufrechnen, wenn diese unverzüglich erklärt wird (vgl. § 543 Abs. 2 S. 2 und S. 3 BGB)

Gemieteter Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung mit erheblicher Gesundheitsgefährdung verbunden ist (§ 569 Abs. 1 BGB)

Dabei richtet sich die Frage was eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt nach objektiven Kriterien, die durch die bisherige Medizin und Wissenschaft festgelegt werden (vgl. z. B. KG Urt. v. 26.2.2004 – 12 U 1493/00). Entscheidend ist, dass es nicht bereits zu einer Gesundheitsverletzung gekommen sein muss. Als Beispiel für einen gesundheitsgefährdenden Mangel kann zum Beispiel ein erheblicher Schimmelpilzbefall an der Wohnung genannt werden (hierzu: LG München, Urteil vom 26.09.1990 – 31 S 20 071/89).

Eine Vertragspartei stört den Hausfrieden nachhaltig, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist (§ 569 Abs. 2 BGB)

Der Hausfrieden ist zu wahren. Jeder Bewohner und auch der Vermieter unterstehen dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. An diesem Gebot wird gemessen, ob eine nachhaltige Störung des Hausfriedens stattgefunden hat, die für eine Vertragspartei nicht zumutbar ist. Wie sich die Parteien im Zusammenleben zu verhalten haben, kann beispielsweise durch eine Hausordnung festgelegt werden, die Bestandteil des Mietvertrages wird und somit von den Vertragsparteien anerkannt ist. Um eine Unzumutbarkeit festzustellen ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen und der Einzelfall zu würdigen.

Der Mieter ist in Verzug mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages, der der zweifachten Monatsmiete entspricht (§ 569 Abs. 2 a S. 1 BGB)

Die Sicherheitsleistung ist meist die Kautionszahlung für das Mietobjekt. Die Kaution stellt eine Sicherheit für den Vermieter da. Diese soll vermeiden, dass Personen eine Wohnung mieten, diese für kurze Zeit bewohnen und dann verdreckt und ggfs. beschädigt zurücklassen (sog. „Mietnomaden“). § 569 Abs. 2 a BGB ist nicht auf Geschäftsraummietverträge anwendbar (kein Verweis in § 578 Abs. 2 BGB).
Mit dieser Sicherheitsleistung muss sich der Mieter in Verzug befinden. Eine Kaution beträgt hierbei meist mindestens eine zweifache Monatsmiete, sodass die Summer in der Regel schnell erreicht ist, wenn keine Kaution gezahlt worden ist, das aber vertraglich festgeschrieben war. Zu beachten ist der Verweis auf § 551 BGB der eine Begrenzung von Mietsicherheiten vornimmt.


Form und Begründung der außerordentlichen Kündigung

Die Kündigung von Wohnraum bedarf gem. § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. In der Kündigungserklärung muss die kündigende Partei dem Kündigungsempfänger eindeutig und unmissverständlich vermitteln, dass sie ein bestimmtes Mietverhältnis beenden will.
Zudem müssen der Kündigende sowie der Empfänger konkret bezeichnet sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung nur gegenüber den benannten Personen erfolgt und der Vermieter erreicht sein Ziel, das Freiwerden der Wohnung, nicht. Die Kündigung muss grundsätzlich nicht als solche benannt werden. Dies empfiehlt sich aber aus Gründen der Klarheit.
In der Kündigung müssen insbesondere sämtliche Kündigungsgründe angegeben werden (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Aus diesem Grund empfiehlt es sich für Kündigungen von Wohnraum (aber durchaus auch von anderen Mietverhältnissen) juristische Hilfe aufzusuchen.
Ist nämlich eine Kündigung unwirksam und sind dem fälschlich Gekündigten (meist der Mieter) Kosten entstanden um die Kündigung abzuwehren, kann dieser die Kosten vom Kündigenden bei entsprechendem Verschulden zurückverlangen. Dabei kommen grundsätzlich folgende Kosten in Betracht:

  • die Kosten einer Rechtsberatung zur Abwehr der Kündigung; die Kosten eines Umzuges;
  • Kosten für die Wohnungssuche; Maklerkosten; Umbaukosten für Einbaumöbel;
  • Kosten für die Ummeldung von Telefon.

Fazit

Das Aussprechen einer außerordentlichen Kündigung muss besonders gründlich erfolgen. Bereits kleinste Fehler werden bestraft, da die außerordentliche Kündigung sonst in der Folge meist unwirksam ist. Rechtliche Hilfe ist hier oftmals unverzichtbar. Denn einzuschätzen, ob eine solche Kündigung überhaupt möglich ist, ist Aufgabe eines Juristen.

Die Kanzlei Schlun & Elseven steht Ihnen in Aachen und Köln und darüber hinaus zur Verfügung und ist Ihr zuverlässiger und kompetenter Partner im Mietrecht und insbesondere bei allen Fragen zur ordentlicher Kündigung. Rufen Sie uns ganz einfach unter 0241 4757140 an oder senden Sie uns eine Nachricht per E-Mail an info@se-legal.de oder nutzen Sie unser Onlineformular. Gerne erläutern wir Ihnen im Rahmen unserer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Chancen und Möglichkeiten. Gerne beraten wir Sie auch persönlich an unseren Standorten in Köln und Aachen.