Ordentliche Kündigung im Mietrecht

Die ordentliche Kündigung stellt das übliche „rechtliche Mittel“ zur Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses i.S.d. § 542 Abs. 1 BGB dar und führt dazu, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten oder der gesetzlichen Kündigungsfrist endet. Eigenbedarfskündigung

Eine ordentliche Kündigung kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden. Jedoch ergibt sich hierbei folgender Unterschied: Im Gegensatz zum Vermieter, braucht der Mieter seine Kündigung nicht zu begründen. Der Vermieter hingegen steht bei seinem Vorhaben einer großen Anzahl an Sonderregelungen gegenüber.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen finden sich im § 573c BGB. Hierbei folgt das Gesetz dem Prinzip „je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit hat er, um sich eine neue Bleibe zu suchen“. Dabei verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren (seit der Überlassung des Wohnraums) um jeweils drei Monate, § 573c Abs. 1 S. 2 BGB.

Demnach ergeben sich folgende Kündigungsfristen für den Vermieter:

KündigungsfristWohndauer
3 Monatebis zu 5 Jahre
6 Monatemehr als 5 Jahre
9 Monatemehr als 8 Jahre

Achtung: Aus verschiedenen Gründen kann eine gesetzliche „Kündigungssperrfrist“ eingreifen. Solange diese Sperre andauert, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen. Das Gesetz ordnet insbesondere eine Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) für mindestens 3 Jahre an, wenn Wohnungseigentum begründet und die Wohnung danach an einen Dritten veräußert wird.

Eine weitere Voraussetzung beinhaltet § 573 Abs. 2 BGB, nämlich dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen muss.

Ein berechtigtes Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB in folgenden Fällen vor:


Ihr Ansprechpartner im Mietrecht

Rechtsanwalt für ordentliche Kündigung im Mietwesen in Aachen und Köln: Tim Schlun

Eigenbedarf

Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person. Der Leitsatz des BGH lautet hier folgendermaßen: Für die Annahme von Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der in § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB genannten Personen wohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat (NJW 1988, 904).

D.h. der Vermieter muss ernsthafte und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Nicht benötigt hingegen ist das Vorliegen eines Notfalls, eines Mangels oder einer Zwangslage (BVerfG, NZM 2015, 161).

Im Kündigungsschreiben müssen alle Gründe der Eigenbedarfskündigung vollständig enthalten sein, da sich der Vermieter im späteren Gerichtsverfahren nur auf die dort bereits schriftlich angegebenen Gründe stützen darf (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Versäumt der Vermieter Gründe anzugeben, ist die Kündigung unwirksam. Eine anwaltliche Vertretung ist daher der sicherste Weg für das Verfassen einer Kündigung, da diese im Detail sehr umfangreich ausfallen kann bzw. muss. Kommen in der Kündigung nicht genannte Gründe im Nachhinein als Kündigungsgrund hinzu, ist juristisches Fingerspitzengefühl gefragt, um diese möglicherweise noch vorbringen zu können.


Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Ein anderer Grund für eine ordentliche Kündigung ist Folgender: der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigentumswohnung gehindert und erleidet hierdurch erhebliche Nachteile. Zu beachten ist, dass die Anforderungen an Verwertungskündigungen meist sehr hoch angesetzt sind.

Als wirtschaftliche Verwertung anerkannt ist

  • die Änderung der Wohnraumnutzung (z. B. als Geschäftsraum) (vgl. AG Uelzen, Urteil vom 17. April 1996 , Az: 4 C 11/96);
  • die umfassende und grundlegende Renovierung zur Sicherstellung einer besseren Vermietung (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 17-11-1983 – ReMiet 1/8);
  • der Abbruch, Wiederaufbau und Verkauf des Gebäudes (vgl. BGH, Urteil vom 28. 1. 2009 – VIII ZR 8/08 (LG Heidelberg)).

Eine Hinderung liegt vor, wenn ein Verkauf im vermieteten Zustand entweder gar nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen realisierbar ist. Unzumutbar bedeutet in diesem Fall, dass die Hinderung die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (LG Potsdam, Urt. v. 10.9.2014 – 4 S 163/11). Kann der Vermieter durch anderweitige Vermietung nur einen höheren Mietpreis erzielen, reicht dies nicht für eine Hinderung aus (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.9.2014 – 67 S 207/14).


Schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten seitens Mieter

Eine Pflichtverletzung liegt zunächst einmal immer dann vor, wenn der Mieter sich nicht so verhält, wie es nach den mietvertraglichen Vereinbarungen (insbesondere nach der Hausordnung) von ihm verlangt werden kann. Ausgangspunkt ist also immer der Mietvertrag.

Dabei darf das Verhalten des Mieters nicht nur unwesentlich von den Vereinbarungen im Mietvertrag und den allgemein anerkannten Verhaltensweisen abweichen. Vielmehr muss das Verhalten meist unzumutbar für den Vermieter oder andere Mieter sein. Juristisch gesprochen, darf die Pflichtverletzung (durch bestimmtes Verhalten) nicht nur unerheblich sein.

Ob diese vorliegt, muss anhand eines objektiven Maßstabes erörtert werden, nicht aufgrund der individuellen Erwartungen von Mieter und Vermieter. Zudem muss bei jeder Kündigung neu abgewogen werden, ob solch schwerwiegende Verstöße durch den Mieter vorliegen.

I.d.R. wäre eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung bei strafrechtlich relevanten Handlungen, wie z.B. bei tätlichen Übergriffen (AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 17.10.2012 – 5 C 84/12) oder Bedrohung (AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urt. v. 22.10.2009 – 102 C 213/09) zu bejahen. Auch eine wiederholte unpünktliche Mietzahlung (LG Berlin, Urt. v. 06.12.2011 – 63 S 178/11) sowie die Nichtduldung von Modernisierungsmaßnahmen (BGH, Versäumnisurteil vom 15.4.2015 – VIII ZR 281/13) kann eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellen.


Form und Begründung der ordentlichen Kündigung

Die Kündigung von Wohnraum bedarf gem. § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. In der Kündigungserklärung muss die kündigende Partei dem Kündigungsempfänger eindeutig und unmissverständlich vermitteln, dass sie ein bestimmtes Mietverhältnis beenden will.
Zudem müssen der Kündigende sowie der Empfänger konkret bezeichnet sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung nur gegenüber den benannten Personen erfolgt und der Vermieter erreicht sein Ziel, das Freiwerden der Wohnung, nicht. Die Kündigung muss grundsätzlich nicht als solche benannt werden. Dies empfiehlt sich aber aus Gründen der Klarheit.
In der Kündigung müssen insbesondere sämtliche Kündigungsgründe angegeben werden (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Aus diesem Grund empfiehlt es sich für Kündigungen von Wohnraum (aber durchaus auch von anderen Mietverhältnissen) juristische Hilfe aufzusuchen.
Ist nämlich eine Kündigung unwirksam und sind dem fälschlich Gekündigten (meist der Mieter) Kosten entstanden um die Kündigung abzuwehren, kann dieser die Kosten vom Kündigenden bei entsprechendem Verschulden zurückverlangen. Dabei kommen grundsätzlich folgende Kosten in Betracht:

  • die Kosten einer Rechtsberatung zur Abwehr der Kündigung; die Kosten eines Umzuges;
  • Kosten für die Wohnungssuche; Maklerkosten; Umbaukosten für Einbaumöbel;
  • Kosten für die Ummeldung von Telefon.

Fazit

Das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung muss sehr gründlich erfolgen. Bereits kleinste Fehler werden bestraft, da die Kündigung in der Folge meist unwirksam ist. Es müssen auch bei ordentlichen Kündigungen Fristen eingehalten werden und der Inhalt muss sehr bestimmt sein.

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