Räumungsklage

Im Folgenden erklärt Ihnen Rechtsanwalt Dr. Tim Schlun im Detail, was eine Räumungsklage mit sich bringt und zeigt insbesondere für den Vermieter die Alternativen und zusätzlichen Optionen auf. Sollten Sie bereits konkrete Fragen haben oder unmittelbar von einer Räumungsklage betroffen sein oder diese in Erwägung ziehen, können Sie jederzeit unsere kostenfreie Ersteinschätzung nutzen.


Räumungsklagen können für Mieter und Vermieter mit einem langwierigen Gerichtsprozess verbunden sein.  Während des gerichtlichen Prozesses ist der Vermieter allerdings zur Erbringung seiner mietvertraglichen Leistung, also der Überlassung der Wohnung, verpflichtet. Oftmals jedoch ohne vom Mieter eine Gegenleistung zu erhalten. Aufgrund der existenziellen Bedeutung der Wohnungsnutzung für den Mieter ist es grundsätzlich vom Gesetzgeber auch nicht gewollt, dass der Vermieter bereits vor der endgültigen Entscheidung in der Hauptsache seinen Anspruch auf Räumung der Wohnung durchsetzen kann.

Aus Sicht des Vermieters ist dies besonders problematisch, wenn der Prozess zwar zu seinen Gunsten entschieden wird, die sich während des Prozesses angehäuften Mietforderungen das Vermögen des Mieters jedoch deutlich übersteigen. Der erfolgreiche Prozess ist dann letztlich nur ein „Scheinsieg“ des Vermieters, denn die tatsächliche Realisierung aller Forderungen ist nicht mehr möglich.

Der Gesetzgeber hat das vom Vermieter zu tragende Risiko, gravierende Mieteinbußen aufgrund langwieriger Räumungsprozesse zu erleiden, erkannt und versucht, dies im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 01.05.2013 zu entschärfen. Zu diesem Zweck wurde die Möglichkeit der Wohnungsräumung aufgrund der einstweiligen Verfügung gemäß § 940a Abs. 3 ZPO eingeführt. Die einstweilige Räumungsverfügung stellt eine Ausnahme vom Grundsatz dar, dass die Räumungsvollstreckung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils im Hauptsacheverfahren erfolgen darf. Auf Grundlage einer einstweiligen Räumungsverfügung kann der Vermieter also die Räumungsvollstreckung bereits vor Abschluss des Hauptverfahrens betreiben und durch Neuvermietung der Wohnung weitere Verluste vermeiden.

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Was ist eine Räumungsklage?

Wie der Name bereits sagt, dient eine bei Gericht eingereichte Räumungsklage der „Räumung“ von Mietobjekten, Mietwohnungen und Grundstücken. Zieht der Mieter nach erfolgter Kündigung nicht aus, so kann der Vermieter durch die Räumungsklage eine gerichtliche Entscheidung und anschließende Vollstreckung zur Räumung der Mietsache erwirken – soweit die Klage erfolgreich ist. Ist dies der Fall, erfolgt durch den Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung.

Vermieter ziehen eine Räumungsklage oft wegen nicht gezahlter Miete in Erwägung. Um den finanziellen Schaden durch Mietrückstände zu minimieren verbleibt dem Vermieter die Räumungsklage als letzte Instanz, soweit der Mieter nicht freiwillig nach erfolgter Kündigung auszieht.


Was gibt es bei einer Räumungsklage zu beachten?

Stellen Sie sicher, dass vor der Räumungsklage dem Mieter nachweisbar eine wirksame Kündigung zugegangen ist. Hierbei sind die speziellen Anforderungen einer Kündigung zu beachten, denn ohne gültige Kündigung, kann auch keine Räumungsklage erfolgen. Ebenso zu beachten ist, dass Sie als Vermieter zur Eröffnung des Räumungsprozesses einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen müssen, sodass die Räumungsklage bearbeitet wird.

Rechtsanwalt Dr. Tim Schlun ist Spezialist auf dem Gebiet der Räumungsklage und kann  daher sowohl aus der Sicht des Vermieters als auch aus der Sicht des Mieters das beste Ergebnis für Sie anstreben. Nutzen Sie noch heute unser Angebot der kostenfreien Ersteinschätzung und kontaktieren Sie uns.

Voraussetzungen einer einstweiligen Räumungsverfügung

Eine Räumungsverfügung gemäß § 940a Abs. 3 ZPO kommt in Betracht, wenn in einem bereits begonnenen Räumungsprozess zwischen Vermieter und Mieter eine Sicherungsanordnung gemäß § 283a ZPO erlassen worden ist.

Das bedeutet, dass das Gericht angeordnet haben muss, dass der Beklagte des Räumungsprozesses, also der Mieter, verpflichtet ist, eine Sicherheit für Forderungen des Vermieters zu leisten, die nach Erhebung der Klage fällig geworden sind.

Ziel einer solchen Sicherungsanordnung ist grundsätzlich die Absicherung von Mietforderungen des Vermieters, die ab Beginn des Prozesses nicht durch den Mieter erfüllt werden. Eine solche Sicherheitsleistung kann das Gericht auf Antrag des Vermieters anordnen, wenn die Erfolgswahrscheinlichkeit der Klage des Vermieters vom Gericht als hoch prognostiziert wird und zudem bei Abwägung der Interessen der beiden Parteien eine Sicherungsanordnung gerechtfertigt ist. Im Rahmen dieser Interessensabwägung kann vor allem die Abwendung von besonders gravierenden Nachteilen für den Vermieter aufgrund des Ausfalls der Mietzahlungen ein entscheidendes, rechtfertigendes Kriterium für den Erlass der Sicherungsanordnung sein. Leistet der Mieter die angeordnete Sicherheit nicht innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist, sind die Voraussetzungen einer einstweiligen Räumungsverfügung erfüllt.

Die daraufhin vom Gericht zu erlassende Räumungsverfügung sowie die anschließende Räumung des Mieters aus der Wohnung, ermöglichen dann dem Vermieter trotz des noch andauernden Räumungsprozesses bzw. der anhängigen Räumungsklage die Neuvermietung der Wohnung.

Einschätzung

Die einstweilige Räumungsverfügung eröffnet Vermietern die Möglichkeit, sich bereits während eines zeitraubenden Räumungsprozesses gegen nicht zahlende Mieter zur Wehr zu setzen. Dies bedeutet, dass die finanziellen Schäden eines solchen Prozesses deutlich abgemildert werden können. Gerade im Hinblick auf Mietnomaden ist das Mittel der einstweiligen Räumungsverfügung begrüßenswert, da dadurch ein faktisches Obsiegen des Vermieters in Räumungsprozessen schneller zu erreichen ist. Da bislang allerdings nur wenig fundierte Rechtsprechung zu der Thematik einstweiliger Räumungsverfügungen nach § 940a Abs. 3 i.V.m. § 283a ZPO ergangen ist, bleibt abzuwarten, wie die Gerichte mit diesem neu geschaffenen Instrument umgehen werden. Wünschenswert ist es jedenfalls, dass die vom Gesetzgeber eröffnete Chance, die Interessen von Vermietern während eines Räumungsprozesses zu berücksichtigen, angemessen genutzt wird.


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