Das Amtsgericht Köln hat Ende 2016 ein Urteil mit zwei für den Mieter wichtigen Aussagen gefällt. Zunächst sind Formularklauseln in Mietverträgen unwirksam, die den Mieter verpflichten unmittelbar vor dem Auszug die Wohnung zu renovieren. Darüber hinaus sind auch Formularklauseln in Mietverträgen unwirksam, die eine Renovierung „auf fachhandwerklichem Niveau“ fordern. Beide Formularklauseln benachteiligen den Mieter unangemessen, sodass sie unwirksam sind (AG Köln, Urt. v. 28.10.2016 – 220 C 85/15).

Damit hat sich das Amtsgericht Köln sowohl hinsichtlich sog. Endrenovierungsklauseln als auch hinsichtlich sog. Fachhandwerkerklauseln der stetigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs angeschlossen.


Instandhaltungspflichten des Vermieters und die Möglichkeit der Übertragung auf den Mieter

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet die Mietsache dem Mieter in ordnungsgemäßen Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Daraus begründet sich eine Instandhaltungspflicht sowie eine Instandsetzungspflicht des Vermieters. Unter die Instandhaltungspflicht fallen alle Maßnahmen wegen Mängeln infolge von Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch, Alterung, Witterungseinflüsse oder Ähnlichem, die die Mietsache in einem bestimmungsgemäß zum Gebrauch geeigneten Zustand erhalten sollen. Darunter fallen insbesondere auch Schönheitsreparaturen.

Ebendiese Schönheitsreparaturen können nach ständiger Rechtsprechung im Wege von Formularklauseln in den Mietverträgen in bestimmten Grenzen auf den Mieter übertragen werden. Bei diesen Formularklauseln handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen – kurz AGB –  die den besonderen Anforderungen der §§ 305ff. BGB standhalten müssen. Demnach dürfen sie im speziellen Anwendungsreich von Mietverträgen über Wohnraum den Mieter nicht gemäß § 307 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB unangemessen benachteiligen. Eine einzelne Formularklausel ist dann unwirksam, wenn sie in einer dem Mieter feindlichsten Auslegung in nur einem denkbaren Fall unangemessen benachteiligend ist.


Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln

Schon im Jahr 2007 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Formularklauseln in Mietverträgen über Wohnraummiete den Mieter unangemessen benachteiligen, wenn sie zu einer Endrenovierung vor dem Auszug verpflichten. Grund dafür sei, dass auch Fälle denkbar seien, bei denen der Mieter die Wohnung kurz vor dem Auszug renoviert habe oder nur kurzzeitig in der Wohnung gewohnt habe, sodass eine (erneute) Renovierung unabhängig von der Abnutzung der Mietwohnung sei. Dies benachteilige den Mieter unangemessen (BGH, Urt. v. 12.09.2007 – VIII ZR 316/06).

An diese Rechtsprechung hat sich das Amtsgericht angeschlossen. Alle Klauseln, die eine Endrenovierung bei Auszug vorsehen, seien unwirksam, da die Renovierung unabhängig vom Renovierungsstand der Wohnung und der letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen seien. Deshalb sei eine Übertragung der Schönheitsreparaturen vor dem Auszug wegen § 307 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB unangemessen benachteiligend für den Mieter und auch unwirksam.

Schon im Jahre 2009 hat der Bundesgerichtshof zudem festgestellt, dass Endrenovierungsklauseln auch bei Mietverträgen über Gewerberäume Anwendung finden (BGH, Urt. v. 18.02.2009 – VIII ZR 166/08). Damit sind Endrenovierungsklauseln sowohl bei Mietverträgen über Wohnraum als auch bei Gewerberäumen unwirksam. Eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter besteht in diesen Fällen nicht.


Unwirksamkeit von Fachhandwerkerklauseln

Auch hinsichtlich der sog. Fachhandwerkerklauseln schließt sich das Amtsgericht Köln der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Im Jahr 2010 entschied der Bundesgerichtshof, dass Formularklauseln in Mietverträgen dann unwirksam sind, wenn sie den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch einen Fachmann verpflichten, da dem Mieter so die Möglichkeit der Selbstvornahme der Schönheitsreparaturen genommen würde (BGH, Urt. v. 09.06.2010 – VIII ZR 294/09).

Das Amtsgericht Köln hat mit dem aktuellen Urteil den Anwendungsbereich der Fachhandwerkerklauseln erweitert. Das Gericht entschied, dass auch solche Formularklauseln gemäß §§ 307 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB unwirksam sind, die eigene Schönheitsreparaturen des Mieters „auf fachhandwerklichem Niveau“ erfordern. Durch solche Klauseln könnte der Mieter nur dann Schönheitsreparaturen vornehmen, wenn er selbst fachhandwerklich versiert sei. Besitzt ein Mieter diese Fähigkeiten nicht, so wäre er verpflichtet einen Fachhandwerker einzuschalten. Dies komme dann einer Fachhandwerkerklausel gleich, sodass dem Mieter wiederum die Möglichkeit der Selbstvornahme von Schönheitsreparaturen genommen würde. Daher sind solche Klauseln für den Mieter unangemessen benachteiligend nach §§ 307 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB und unwirksam (AG Köln, Urt. v. 28.10.2016 – 220 C 85/15). Eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter besteht auch in diesen Fällen nicht.


Fazit

Die bisherigen Urteile geben zwar eine deutliche Richtung vor und sicherlich gibt es auch sehr ähnlich gelagerte Fälle, bei denen man sich an der bisherigen Rechtsprechung orientieren kann. Gerade im Mietrecht und insbesondere bei der Kontrolle von Formularklauseln ist aber eine detaillierte Sachverhaltsanalyse nötig, um die richtigen rechtlichen Schritte in die Wege zu leiten und damit auch Erfolg zu haben.

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