Dem Mieter steht ein Schadensersatzanspruch gegen seinen Vermieter bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung zu:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14 seine Rechtsprechung bekräftigt, dass dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz bei vorgeschobener Eigenbedarfskündigung zusteht. Vorliegend hatte der Vermieter dem Mieter gekündigt, da er angab, dass der neue Hausmeister in die Wohnung des Mieters einziehen solle und diese als Werkswohnung gebraucht würde. Daraufhin kam es zu einem Räumungsprozess, in dessen Verlauf sich Vermieter und Mieter darauf einigten, dass der Mieter auszieht. Im Anschluss zeigte sich jedoch, dass nicht der neue Hausmeister in die Wohnung einzog, sondern eine fremde Familie.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass auch der Abschluss eines Vergleichs den Mieter nicht daran hindert, gegen den Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen vorgeschobener Eigenbedarfskündigung durchzusetzen. Der Mieter machte in dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall Kosten für die höhere Monatsmiete, Fahrtkosten wegen des längeren Weges zur Arbeit und die Kosten des ersten Prozesses geltend. Der Mieter hatte insgesamt 25.800,00 € geltend gemacht. Auch wenn das Landgericht in der vorherigen Instanz die Klage noch abwies, stellte der BGH klar, dass der Mieter durch den Räumungsvergleich nicht auf etwaige Schadensersatzpositionen verzichtet hat. Daher hat der Mieter nach der gefestigten Rechtsprechung des BGHs aufgrund der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung als schuldhafte Pflichtverletzung einen Schadensersatzanspruch.

Folge für Mieter und Vermieter:

Sollen durch einen Räumungsvergleich alle wechselseitigen Ansprüche abgegolten sein, so muss dies auch ausdrücklich in den Vergleich aufgenommen werden. Viele Vermieter spielen mit dem Gedanken, einen Mieter, der eventuell schon lange in der Wohnung wohnt und einen mittlerweile nicht mehr marktgerechten Mietzins zahlt, durch eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung loswerden zu wollen. Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist hier Vorsicht geboten. Eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung kann für den Vermieter teuer werden.

Aus Vermietersicht kann nur davon abgeraten werden, eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung als Mittel zum Zweck zu nutzen. Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird in der Regel um ein vielfaches höher sein als die zu erwartende Mietzinssteigerung. In solchen Fällen sollte besser zu dem Instrument der Mieterhöhung gegriffen werden oder über einen einvernehmlichen Auszug verhandelt werden. Bitte beachten Sie auch, dass selbst bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung die Form- und Inhaltsvoraussetzungen sehr hoch sind, so dass viele Eigenbedarfskündigungen gar nicht erst wirksam werden. Für den Mieter zeigt sich, dass nicht jede Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist und zum Auszug verpflichtet.

Unsere Kanzlei steht Ihnen als kompetenter Partner in allen Fragen rund um das Mietrecht gerne beratend zur Seite.