Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen hat im März 2026 den Entwurf des Faires-Wohnen-Gesetzes (FWoG NRW) beschlossen. Das Gesetz soll das bisherige Wohnraumstärkungsgesetz aus dem Jahr 2021 ablösen und schärfere Instrumente gegen Missstände auf dem Wohnungsmarkt einführen. Der Entwurf sieht Änderungen bzw. Neuerungen in den folgenden Bereichen vor: die Weiterentwicklung der Mindestanforderungen an Wohnraum sowie der kommunalen Eingriffsbefugnisse, die erstmalige Einführung eines ausdrücklichen Verbots ausbeuterischer Überlassungspraktiken, die Verschärfung der Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum und die erhebliche Erweiterung der behördlichen Befugnisse zum Datenaustausch. Für Vermieter und Eigentümer sowie für Unternehmen, die Beschäftigtenunterkünfte betreiben, ergeben sich daraus einige Neuerungen.
Faires-Wohnen-Gesetz NRW als Reaktion auf Missstände im Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen umfasst rund 9,3 Millionen Wohnungen. Trotz einer großen Mehrheit verantwortungsvoller Vermieter zeigen sich seit Jahren Problemlagen, die das bestehende Instrumentarium an seine Grenzen bringt: verwahrloste Immobilien, ausbeuterische Mietverhältnisse und unzureichend kontrollierte Kurzzeitvermietungen gehören zu den wiederkehrenden Befunden landesweiter behördlicher Kontrollaktionen. Das Faires-Wohnen-Gesetz soll ebendiese Probleme im Wohnungsmarkt angehen. Für den Gesetzentwurf wurde die Verbändeanhörung eingeleitet, die bis Mitte April 2026 läuft. Die Zuleitung an den Landtag zur Beratung und Beschlussfassung ist für Juni 2026 vorgesehen.
FWoG NRW: Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Neue Pflichten für Vermieter: Generalklausel zur Wohnraumqualität
Erstmals wird im Gesetz ausdrücklich geregelt, dass Wohnraum und Unterkünfte so beschaffen, ausgestattet und instandgehalten sein müssen, dass sie ohne erhebliche Beeinträchtigung nutzbar sind. Die Grundverantwortung der Verfügungsberechtigten (also der Eigentümer oder Vermieter) wird damit auf eine neue rechtliche Grundlage gestellt.
Treuhandverwaltung und Enteignung als Eingriffsmöglichkeiten
Für besonders gravierende Fälle sieht das Gesetz neue Eingriffsinstrumente vor: Lassen Eigentümer ihre Immobilien trotz behördlicher Aufforderung weiter verwahrlosen (“Problemimmobilien”), kann die Verwaltung und Bewirtschaftung des Objekts künftig auf einen Treuhänder übertragen werden. Eine Enteignung bleibt nach wie vor das letzte Mittel: Sie setzt voraus, dass ein freihändiger Erwerb durch die Gemeinde bereits gescheitert ist. Bei Verstößen gegen die gesetzlichen Pflichten drohen Bußgelder, die im Einzelfall bis zu 500.000 Euro reichen können.
Verbot ausbeuterischer Mietverhältnisse und Überlassungspraktiken
Das FWoG NRW enthält erstmals ein ausdrückliches Verbot ausbeuterischer Überlassungspraktiken. Hintergrund sind wiederholt festgestellte Fälle, in denen Personen zu unangemessen hohen Entgelten Wohnraum oder Unterkünfte überlassen wurden. Gleichzeitig werden Mindestanforderungen an Beschäftigtenunterkünfte gesetzlich konkretisiert.
Neues Gütesiegel „Faire Unterkunft”: Registrierungspflicht für Beschäftigtenunterkünfte
Für Beschäftigtenunterkünfte führt das Gesetz ein neues Registrierung- und Zertifizierungsverfahren ein. Im Rahmen dieses Verfahrens prüft die Wohnungsaufsicht die Qualität der Unterkunft und verleiht bei Erfüllung der Anforderungen das Gütesiegel „Faire Unterkunft”, das im Eingangsbereich des Gebäudes gut sichtbar angebracht sein muss. Erst dann darf die Unterkunft regulär belegt werden; wer ohne gültiges Gütesiegel in Betrieb geht, muss mit einem Bußgeld rechnen.
Gemeinden, in denen besondere Herausforderungen bei der Unterbringung von Beschäftigten bestehen, können beim zuständigen Ministerium beantragen per Rechtsverordnung in eine Registrierungspflicht einbezogen zu werden – befristet auf jeweils fünf Jahre. Schätzungen zufolge sind es landesweit etwa 20 bis 25 Kommunen, die auf diese Instrumente zurückgreifen werden, darunter Städte wie Duisburg, Gelsenkirchen und Krefeld.
Erweiterter Mängelkatalog: Neue Eingriffsbefugnisse der Wohnungsaufsicht
Der Katalog wohnungsaufsichtsrechtlich relevanter Mängel wird um Abgasanlagen und elektrische Leitungen erweitert. Darüber hinaus wird die Schwelle für behördliches Einschreiten deutlich abgesenkt: Nicht erst der tatsächliche Ausfall der Strom-, Energie- oder Wasserversorgung, sondern bereits deren konkrete Androhung soll künftig als Grundlage für Maßnahmen der Wohnungsaufsicht ausreichen.
Kurzzeitvermietung in NRW: Neue Grenze von 56 Nächten pro Jahr
Die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung soll von bisher 90 Tagen auf künftig 56 Nächte pro Kalenderjahr begrenzt werden. Die Regelung betrifft insbesondere Plattformen wie Airbnb und wird zugleich mit dem europäischen Recht harmonisiert.
Mehr Kontrolle: Erweiterter Datenaustausch für Kommunen
Das Gesetz stattet Kommunen mit erweiterten Befugnissen zur behördenübergreifenden Informationsweitergabe aus. Der Datenaustausch ist sowohl mit inländischen Stellen als auch mit zuständigen Behörden anderer EU-Mitgliedstaaten zulässig, sofern er den Zwecken des Gesetzes dient. Eingehende Anfragen aus dem EU-Ausland sind unverzüglich zu beantworten. Darüber hinaus werden Gemeinden verpflichtet, Stellen, die staatliche Wohnleistungen erbringen, über festgestellte Missstände zu unterrichten.
Inkrafttreten und nächste Schritte: Was jetzt zu tun ist
Das Gesetzgebungsverfahren zum FWoG NRW befindet sich aktuell noch in der Verbändeanhörung. Mit einem Inkrafttreten ist frühestens im Herbst 2026 zu rechnen, sofern der Landtag das Gesetz in seiner für Juni 2026 geplanten Beratung zügig verabschiedet.
Es ist noch abzuwarten, welche Änderungen sich im Gesetzgebungsverfahren ergeben: Vermieter, Eigentümer, Wohnungsgesellschaften, Unternehmen mit Beschäftigtenunterkünften sowie Kurzzeitvermietende in NRW sollten die weitere Entwicklung aufmerksam verfolgen und sich bereits jetzt mit den geplanten neuen Regelungen beschäftigen, um für etwaige neue Anforderungen vorbereitet zu sein und gegebenenfalls Prozesse anzupassen oder neu einzuführen.
Schlun & Elseven: Kompetente Unterstützung bei allen Fragen rund um das FWoG NRW
Die Kanzlei Schlun & Elseven berät (Kurzzeit-)Vermietende, Eigentümer und Wohnungsunternehmen. Unsere Rechtsanwälte für Immobilienrecht unterstützen bei der Überprüfung bestehender Mietverhältnisse und Immobilienbestände auf Konformität mit den neuen geplanten gesetzlichen Anforderungen, bei der Abwehr behördlicher Maßnahmen sowie bei der rechtssicheren Vorbereitung auf das Inkrafttreten des Gesetzes. Wir stehen bei allen Fragen zum Faires-Wohnen-Gesetz oder zu drohenden behördlichen Maßnahmen für eine individuelle Erstberatung zur Verfügung.
