Immobilien- und Grundstückskaufverträge

Die Rechtsgrundlage des Immobilienkaufvertrags ist § 433 BGB. Das deutsche Gesetz legt bei dieser speziellen Art von Vertrag zudem die Pflicht zur notariellen Beurkundung fest (vgl. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB). In dem Kaufvertrag sind sämtliche zwischen dem Käufer und Verkäufer getroffenen Absprachen festzuhalten. Vor der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags sollten Sie diesen daher gründlich prüfen. Als Käufer der Immobilien sind Sie selbst dazu verpflichtet, den Vertragsinhalt und insbesondere etwaige Klauseln zu prüfen, um so noch vor der Unterzeichnung des Vertrags (rechtlich) nachteilige Folgen zu verhindern. Die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven prüfen Ihren bereits bestehenden Immobilien- oder Grundstückskaufvertrag oder formulieren einen solchen, Ihren Interessen entsprechend.

Im Folgenden gehen wir auf die einzelnen, im Vertrag festzulegenden Punkte genauer ein und erläutern, welche wichtigen Aspekte zu beachten sind.

Wesentlicher Bestandteil des Immobilienkaufvertrags ist die Angabe der Vertragspartner. Sowohl der Käufer wie auch der Eigentümer der Immobilie, sprich der Verkäufer, müssen namentlich angegeben werden. Im Hinblick auf die Stellung des Verkäufers als Eigentümer der Immobilie ergeben sich bereits die ersten zu prüfenden Punkte. So ist in bestimmten Fällen das Vorliegen einer Vertretungsmacht, das Einverständnis eines Dritten oder das Eigentümerverhältnis selbst zu beleuchten.

Zudem sind genaue Angaben zu dem Kaufobjekt (Immobilien wie Grundstück, Haus, Wohnung) zu machen. Dazu gehören unter anderem folgende Punkte:

• Anschrift der Immobilie bzw. Adresse, Größe und Flurnummer des Grundstücks,
• aktueller Grundbuchstand (Angaben zum Eigentümer, Zustand, Grundbuchlasten),
• wesentliche Bestandteile und Zubehör (z.B. Mobiliar, Gebäude, o.Ä.).

Belastungen der Immobilie können z.B. ein Nießbrauch (vgl. § 1030 BGB), Grundschulden (§ 1191 BGB) oder Hypotheken (§ 1113 BGB) sein. Wie mit diesen Belastungen nach Übergang des Kaufgegenstandes umzugehen ist, ist ebenfalls vertraglich festzuhalten.

Darüber hinaus sind der Kaufpreis und der Zeitpunkt sowie weitere Aspekte der Fälligkeit genau zu benennen, wie z.B. die Angabe darüber, auf welchem Konto die Zahlung wann eingehen soll. Durch die Zahlung des Kaufpreises erfolgt der sogenannte Nutzen-Lasten-Wechsel. Gemeint ist der Übergang von Nutzen und Lasten der veräußerten Immobilie sowie die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht. Der Käufer hat daher nun die Lasten bzw. Kosten dieser zu tragen, kann es selbst nutzen oder sämtliche mit der Immobilie zusammenhängende Erträge einnehmen. Die Immobilie geht demnach wirtschaftlich auf den Käufer über.

Sofern Sie Ihren Vertrag sowie die AGBs prüfen lassen wollen oder einen solchen erstellen möchte, wenden Sie sich gerne an die Rechtsanwälte unserer Sozietät. Unsere Anwälte für Vertragsrecht stehen Ihnen unterstützend sowie beratend zur Seite und vertreten Ihre Interessen.

Sofern Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Teilungserklärung prüfen. Diese regelt die Rechte sowie Pflichten der Miteigentümer und die formale Aufteilung des Gebäudes, in welchem sich die Wohnung befindet. Sie bestimmt demnach das Gemeinschafts- sowie Sondereigentum. Während das Sondereigentum den Teil der Immobilie bezeichnet, der in Ihrem Alleineigentum steht, beschreibt das Gemeinschaftseigentum die Räume/Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden. Daher gehört z.B. das Treppenhaus und Ähnliches nicht Ihnen alleine, sondern allen Eigentümern gemeinsam. Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht die Teilungserklärung dem Kaufvertrag immer vor. Werden Ihnen im Kaufvertrag Nutzungsrechte eingeräumt, die in der Teilungserklärung nicht angegeben sind, müssen Sie daher auf diese verzichten.

Achten Sie darüber hinaus darauf, dass neben den oben genannten Punkten zudem folgende Aspekte in dem Kaufvertrag geklärt werden:

• Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz, etc.),
• Nutzungsrecht für Gemeinschaftseigentum,
• Höhe des Hausgeldes, welches an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt wird sowie
• Sondereigentum.

Sofern der Interessent einer bestimmten Immobilie Zeit benötigt, um einige wichtige Aspekte wie etwa die Finanzierung vor dem Vertragsschluss zu regeln, besteht für die Vertragsparteien die Möglichkeit, einen sogenannten Vorvertrag zu schließen. Der Immobilienkaufvertrag stellt im Vergleich dazu den entsprechenden Hauptvertrag dar.

Der Vorvertrag ist ebenso wie der Immobilienkaufvertrag notariell zu beurkunden. Hauptsächlich wird in dem Vorvertrag zum Kauf einer Immobilie festgehalten, dass der Käufer die Absicht zum Kauf der Immobilie hat und der Verkäufer die Immobilie nicht an jemand anderen verkaufen wird. Liegt hingegen kein Vorvertrag vor, können die Vertragsparteien von dem Kauf der Immobilie zurücktreten, ohne dies begründen zu müssen.

Von dem Vorvertrag zu unterscheiden ist die Reservierungsvereinbarung. Diese bestätigt ebenfalls, dass die ausgewählte Immobilie vorerst nicht an Dritte verkauft wird. In dieser Vereinbarung wird der Zeitraum der Reservierung festgelegt. Der Interessent hat im Gegenzug eine Reservierungsgebühr zu zahlen.

Sofern Sie eine Immobilie erworben haben und Ihnen im Nachhinein ein Mangel an dieser auffällt, stellt sich nun die Frage, wie mit solch einer Situation umzugehen ist. Schlun & Elseven zeigt Ihnen die hier zur Verfügung stehenden Optionen auf und vertritt Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte und Interessen. Kontaktieren Sie uns gerne noch heute über unser Online-Formular und erhalten Sie nach einer ersten Einschätzung einen Überblick zu Ihre rechtlichen Möglichkeiten.

Zu prüfen wäre zunächst, ob und welche Rechte Ihnen zustehen. In Frage kämen die in § 437 BGB aufgezählten Rechte des Käufers:

• Nacherfüllung/-besserung,
• Rücktritt vom Vertrag,
• Minderung des Kaufpreises oder
• Schadensersatz.

Sofern der Immobilienkaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss enthält, könnte es sein, dass der Käufer nur Ansprüche geltend machen kann, wenn dieser den Mangel beim Vertragsschluss nicht bereits kannte (vgl. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB) und der Verkäufer diesen arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat (vgl. § 444 BGB). Daher sollte der Käufer dem Verkäufer bereits vor der Unterzeichnung des Vertrags über etwaige Mängel informieren und diese anschließend beheben lassen. Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, wird die Immobilie in dem vereinbarten Zustand übergeben und die Behebung von Mängeln ist durch den Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen.

Der Ausschluss ist jedoch ungültig, wenn der Verkäufer den Mangel an der Immobilie arglistig verschwiegen hat. Grundsätzlich obliegt dem Verkäufer die Offenlegungspflicht. D.h., dass dieser dazu verpflichtet ist, den Käufer auf schwerwiegende Sachmängel und Rechtsmängel, wie z.B. ein noch bestehendes Nießbrauchrecht, hinzuweisen. Durch ein Verschweigen bzw. die Täuschung erlangt der Käufer den Anspruch auf Nacherfüllung. Gem. § 439 Abs. 1 BGB kann der Käufer als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen. Scheitert dieser Anspruch, besteht darüber hinaus die Möglichkeit von dem Immobilienkaufvertrag zurückzutreten (§ 440 BGB), die Minderung des Kaufpreises zu fordern (§ 441 BGB) oder Schadensersatz zu verlangen. Dazu muss der Käufer jedoch nachweisen, dass dieser vom Veräußerer arglistig getäuscht wurde. Unsere Experten für Immobilien- und Vertragsrecht beraten Sie in solchen Fällen gerne, vertreten Sie vor Gericht und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Die Geltendmachung der zuletzt beschriebenen Rechte aus § 437 BGB setzt jedoch voraus, dass diese noch nicht verjährt sind. In § 438 BGB ist die Verjährung der Mängelansprüche geregelt. Die Länge der Verjährungsfrist ist dabei u.a. von der Art des Mangels abhängig. So verjähren z.B. Rechtsmängel, die im Grundbuch eingetragen sind in 30 Jahren, Sachmängel an einem Bauwerk jedoch in fünf Jahren (vgl. § 438 Abs. 1 Nr. 1 b) und Nr. 2 BGB). Bei sonstigen Mängeln gilt gem. § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB  eine Verjährungsfrist von zwei Jahren. Die Frist beginnt dabei bei der Übergabe des Grundstücks bzw. bei Ablieferung der Sache (vgl. § 438 Abs. 2 BGB).

Zu beachten ist, dass die Frist im Falle einer arglistigen Täuschung des Verkäufers über den Zustand der Immobilie auch später beginnen kann. Die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (vgl. § 195 BGB) beginnt mit der Kenntnis über den Mangel bzw. über die Täuschung des Verkäufers. Sie kann demnach auch Jahre nach der Übergabe der Immobilie einsetzen. Die Höchstgrenze der Verjährungsfrist beträgt hier allerdings 30 Jahre (vgl. § 199 BGB).

Die Rechtsanwälte von Schlun & Elseven prüfen, ob Sie Ihre Rechte noch geltend machen können oder die Verjährung bereits eingetreten ist und veranschaulichen Ihnen gerne Ihre Erfolgschancen.