Voraussetzungen einer wirksamen Mieterhöhung

Während des Mietverhältnisses kann zunächst eine Mieterhöhung von den Vertragsparteien vereinbart werden, gem. § 557 BGB. Diese Regelung ist Ausfluss der Privatautonomie als grundlegendes Prinzip des BGB. Sie gewährt jedem Einzelnen das Recht auf Vertragsfreiheit (Grundsätzlich darf jeder in bestimmten Grenzen vereinbaren was er/sie will). Grenzen findet diese unter anderem, wenn das Rechtsgeschäft (also hier der Mietvertrag gem. § 535 Abs. 1 BGB) gem. § 138 BGB sittenwidrig ist, ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB besteht, oder der Vertrag mit seinem Inhalt gem. § 242 BGB gegen Treu und Glauben verstößt.

Ein Ausschluss der Mieterhöhung kann sich durch Vereinbarung zwischen den beiden Parteien oder aus anderen Umständen ergeben, gem. § 557 Abs. 3 BGB. Als Beispiel für andere Umstände kann die Vereinbarung einer Gefälligkeitsmiete unter Freunden herangezogen werden. Auch ein Ausschluss durch Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf Lebenszeit (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11.05.2000 – 61 S 371/99) ist möglich.

Der Vermieter kann im Übrigen Mieterhöhungen einseitig nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen. Infolgedessen ist der Mieter vor einer Kündigung des Mietvertrages zum Zwecke einer Mieterhöhung grundsätzlich geschützt.

§557 BGB unterscheidet zwischen Staffelmiete gem. § 557a BGB und Indexmiete gem.§ 557 b BGB als Möglichkeiten für zukünftige Mieterhöhungen. Die Vereinbarung, ob und wie die Mieterhöhung erfolgt, ist meist bereits im Mietvertrag enthalten und wird mit Begründung des Mietverhältnisses wirksam.

Die Miete wird für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen, gem. § 557a Abs. 1 BGB. Dadurch kennen beide Parteien auch den zukünftigen Mietspreis, was die Vereinbarung für die Zukunft überschaubarer gestaltet.

Staffelmietvereinbarungen sind in der Regel von besonderem wirtschaftlichem Interesse für Vermieter, da die Obergrenzen des § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze) hier nicht eingehalten werden müssen.

Im Rahmen der Mietpreisbremse, die nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, müssen Vermieter jedoch Sonderregelungen beachten. So darf die vereinbarte Staffelmieterhöhung bei Neumietverträgen nicht dazu führen, dass die aktualisierte Miethöhe 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (gem. § 558 Abs. 2 BGB) liegt. Dies ergibt sich aus § 557 a Abs. 4 Satz 1 in Verbindung mit § 556 d Abs.1 BGB. Ausnahmen hierzu bilden Wohnungen die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden oder bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung, gem. § 556 f BGB.

Bei Mietverträgen die bereits vor der Mietpreisbremse, die in NRW seit 01.07.2015 gilt, geschlossen wurden, ist eine vorher vereinbarte Staffelmieterhöhung zwar wirksam. Weitere vertraglich vereinbarte Staffelmieterhöhungen sind aber ausgeschlossen.

Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebensunterhaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Möglichkeit der Grundmieterhöhung für freifinanzierte Wohnräume (Errichtung des Mietobjektes wurde nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert), findet sich in §§ 558 – 558 e BGB. Die Regelungen über die Mietpreisbremse (§§ 556 d BGB bis 556 g BGB) sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden, gem. § 557 b Abs. 4 BGB.

Gem. § 558 BGB kann der Vermieter die vertraglich vereinbarte Grundmiete nicht nach Belieben erhöhen.

Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung sind:

• die Sperrfrist wird gewahrt, d.h. im Moment des Erhöhungseintritts ist der Mietzins seit 15 Monaten unverändert geblieben, gem. § 558 Abs.1 BGB. Das Erhöhungsverlangen kann aber bereits nach einem Jahr nicht erhöhter Miete geltend gemacht werden.

• Wahrung der Kappungsgrenze, d.h. der Mietzins darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, nicht um mehr als 20 Prozent geändert haben, gem. § 558 Abs.3 S. 1 BGB. Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung erloschen ist und so weit die Erhöhung den letzten Ausgleichsbetrag nicht übersteigt, gem. § 558 Abs. 4 Nr. 1 und 2 BGB.

Besonderheit: Der Prozentsatz beträgt 15 statt 20, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde (oder einem Gemeindeteil) besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach § 558 Abs. 3 S. 3 BGB bestimmt sind. Dabei werden die Landesregierungen dazu ermächtigt, diese durch Rechtsverordnungen für die maximale Dauer von 5 Jahren zu bestimmen. Am 01.07.2015 ist die zugehörige Mietpreisbremse NRW in Kraft getreten. Diese betrifft 22 Städte. Betroffen sind Großstädte wie Köln, Aachen, Düsseldorf oder Bonn. Aber auch vergleichsweise kleinere Städte wie Frechen, Leverkusen oder Troisdorf sind mit einbezogen.

• Ortsübliche Vergleichsmiete: Der verlangte Mietzins darf nicht die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum (vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) gelten, übersteigen, gem. § 558Abs. 2 BGB.

• Zustimmung des Mieters: Zur Wirksamkeit der Mieterhöhung bedarf es der Zustimmung seitens des Mieters, gem. § 558b BGB. Die Zustimmung kann verweigert werden, falls eine andere Voraussetzung für die Mieterhöhung nicht erfüllt ist. Auch ein Formmangel, in der Erklärung über die Mieterhöhung, kann als Begründung für eine Verweigerung herangezogen werden. Die Zustimmung ist formfrei, gem. § 182 Abs. 2 BGB, und kann verbal, schriftlich oder konkludent erteilt werden. Bereits die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete kann als stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung darstellen (AG München, Urteil vom 14.08.2013 – 452 C 11426/13). Auch einer unwirksamen Mieterhöhung kann zugestimmt werden. Ein späterer Hinweis auf die Unwirksamkeit stellt dann kein Rechtsschutzbedürfnis für eine mögliche Klage dar. Sie kann auch nicht ohne Weiteres im Nachhinein widerrufen werden, weshalb eine juristische Beratung bei Erhalt eines Mieterhöhungsschreibens empfehlenswert ist.

• Besonderheit: Einvernehmliche Mieterhöhung gem. § 557 Abs. 1 BGB: § 557 Abs. 1 BGB erlaubt eine Einigung zwischen den Mietvertragsparteien bzgl. Mietanhebung – unabhängig von Mietspiegel und Kappungsgrenze. Oftmals versucht der Vermieter solch ein Angebot seinerseits günstiger als eine förmliche Mieterhöhung nach § 558 BGB darzustellen.

Lassen Sie sich im Falle eines solchen Angebotes unbedingt beraten: Nicht immer ist die Vereinbarung tatsächlich derart vorteilhaft, wie sie dargestellt wird. Denn es gilt: Wer der Mietanpassung zustimmt, ist an diese Erklärung gebunden. Selbst wenn die Erhöhung nach dem Mietspiegel im Nachhinein unzulässig wäre.

Die Verweigerung der Zustimmung stellt keinen Kündigungsgrund dar. D.h. der Vermieter hat kein Recht, den Mieter zu mahnen oder ihm mit Kündigung zu drohen. Verweigert der Mieter seine Zustimmung, kann er vom Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten verklagt werden, gem. § 558 b Abs. 2 BGB. Trotz rechtskräftiger Verurteilung kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils kündigen, auch wenn der Mieter inzwischen in Zahlungsverzug ist (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Sogar nach Ausschöpfung des Rechtsweges verbleiben dem Mieter also noch zwei Monate Zeit, um die Rückstände auszugleichen.

Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind vielfältige Punkte zu beachten:

• Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich an einem Mietspiegel, der immer für bestimmte Spannen Gültigkeit erhebt und in regelmäßigen Abständen (alle zwei Jahre) erneuert werden soll. So ist eine exakte, tagesgenaue Bestimmung für die ortsübliche Vergleichsmiete nicht möglich.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB gilt stets die Kaltmiete. Wenn nun aber eine Warmmiete vereinbart ist, hat der Vermieter für die Einordnung in den Mietspiegel zunächst den konkret berechneten Betriebskostenanteil herauszurechnen und kann diesen anschließend wieder einfügen (vgl. BGH Beschl. v. 8.7.2008 – VIII ZR 5/08).
• Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt sich als Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen im gleichen Raum dar. Die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt allerdings immer nur Mietverträge aus den letzten 4 Jahren. Deshalb handelt es sich um eine modifizierte Durchschnittsmiete. Mieterhöhungen gem. § 560 BGB sind ausgeschlossen.
• Die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage beschreiben die wohnwertbildenden Umstände. Diese sind objektiv festzustellen.
• Preisgebundener Wohnraum, der etwa öffentlich gefördert wird, muss bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete außen vorgelassen werden.

a) Gem. § 558a Abs. 1 BGB bedarf die Erklärung der Textform (§ 126 b BGB).

b) Besonderheit bei mehreren Vermietern: Sämtliche Vermieter müssen als Absender der Mieterhöhung ersichtlich sein.

c) Dem Mieterhöhungsverlangen muss eine Vollmacht zur Vornahme von Mieterhöhungen beigefügt werden, in dem Fall, dass

• ein Verwalter erstmals Absender der Mieterhöhung ist oder
• zwischenzeitlich ein Verwalterwechsel stattgefunden hat.

Andernfalls ist die Mieterhöhung unwirksam (vgl. §174 BGB).

d) Besonderheit bei mehreren Mietern: Die Mieterhöhung muss sämtlichen Mietern zugehen (Ausnahme: Mietvertrag enthält sog. Bevollmächtigungsklausel).

e) Bei jeder Mieterhöhung muss die neue Miete oder zumindest die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen sein.

f) Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter gem. § 558a BGB auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Darüber hinaus kann der Vermieter auf ein erstelltes Sachverständigengutachten Bezug nehmen, gem. § 558 a Abs.2 Nr. 3 BGB. Auch ist ein Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen möglich. Diese müssen grundsätzlich in der gleichen Gemeinde liegen. Dabei darf der Vermieter sich auch auf Wohnungen aus seinem eigenen Bestand beziehen (vgl. z.B. LG Potsdam Urt. v. 30.9.2004 – 11 S 27/04), aber nicht die eigens genutzte Wohnung heranziehen (vgl. LG Berlin GE 1992, 101).

Ist die Mieterhöhung wirksam erklärt, so beginnt die Zahlung der erhöhten Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Mieterhöhungserklärungszugang, gem. § 558b Abs. 1 BGB.

Nimmt der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug, so muss zwischen einfachem und qualitativem Mietspiegel unterschieden werden.

Der Mietspiegel, welcher in § 558 c Abs.1 BGB genauer beschrieben ist, stellt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete dar und dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen. Dabei weist er eine räumliche Beziehung zur jeweiligen Stadt oder Gemeinde auf. Die Aufstellung eines Mietspiegels ist nicht zwingend, wird aber oft von Städten oder größeren Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- oder Vermieterverbänden aufgestellt. Ausprägungen und Kategorien, die herangezogen werden können, wären u.a. der Stadtbezirk, die Lage des Hauses, das Baujahr, die Qualität der Wohnungsausstattung und der Zustand hinsichtlich sparsamen Energieverbrauchs.

Der Mietspiegel enthält Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmal einer Wohnung zu bewerten sind und wie sie sich auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken. Es handelt es sich hierbei um eine Typisierung und Aufstellung von Merkmalen und Mietpreisen. Je nach Zugehörigkeit zu einer Gruppenkategorie weist der Mietspiegel den durchschnittlichen Mietzins und die zugrundeliegende Mietzinsspanne auf.

Gem. § 558d BGB handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erarbeitet und von Interessenvertretern der Mieter, Vermieter und Gemeinde anerkannt wird. Dabei wird er von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Amtsblättern der Gemeinde veröffentlicht.

Welche Art Mietspiegel für die Mieterhöhung verwendet wird, spielt grundsätzlich keine Rolle. Wenn aber ein qualitativer Mietspiegel im Sinne des. § 558 d BGB vorhanden ist und die Wohnung in diesen eingeordnet werden kann, muss der Vermieter über diesen gem. § 558 a Abs. 3 BGB informieren, egal auf welches Begründungsmittel die Mieterhöhung letztendlich gestützt wird.

Nach § 555 b BGB versteht man unter Modernisierung im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers oder Vermieters einer Immobilie. Als Ziel hat die Modernisierung die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes einer Mietsache, die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser. § 555 b BGB enthält also eine Legaldefinition aller Modernisierungsmaßnahmen.

Andere Arbeiten werden hingegen als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen bezeichnet, vgl. § 555 a BGB. Die Mieterhöhung richtet sich dann nach § 559 BGB. Gem. § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen Kosten gehören hingegen nicht zu den Aufwendungskosten nach § 559 Abs. 1 BGB. Sie sind aber, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, vgl. § 559 Abs. 2 BGB.

Sind mehrere Wohnungen von der Modernisierung betroffen, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, gem. § 559 Abs. 3 BGB.
Die Mieterhöhung ist gem. § 559 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter (unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten) eine Härte bedeuten würde, die selbst unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es ist also eine Interessenabwägung zwischen wirtschaftlichen Belangen des Mieters (hier ist insbesondere dessen Einkommen entscheidend) auf der einen Seite und den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters auf der anderen Seite vorzunehmen.

Eine solche Abwägung findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Modernisierung auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, gem. § 559 Abs. 4 Nr. 1 und 2 BGB.

Die Mietsache wird in den allgemein üblichen Zustand versetzt (vgl. § 559 Abs. 4 S.2 Nr.1 BGB), wenn dieser bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen (mindestens zwei Drittel) in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region (nicht das gesamte Bundesland) auch so gegeben ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.02.1992 – VIII ARZ 5/91). Es handelt sich laut BGH um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift.

Als Beispiel für Umstände, die nicht vom Vermieter zu vertreten sind (vgl. § 559 Abs. 4 S.2 Nr.2 BGB), können Nachrüstungspflichten aus der EnEV (Energieeinsparverordnung) genannt werden. Allgemein handelt es sich überwiegend um Fälle, in denen der Vermieter aufgrund gesetzlicher Normen zu Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist.

Einen wesentlichen Faktor der Bewirtschaftungskosten stellen die Betriebskosten dar. Diese wirken sich regelmäßig auch auf die Miethöhe aus.

Zu den Betriebskosten können folgende Faktoren zählen:

• laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks,
• Wasserversorgung und Entwässerung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Schornsteinreinigung,
• Hauswart, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Hausbeleuchtung, Gartenpflege,
• Sach- und Haftpflichtversicherung, Gemeinschaftsantennenanlage,
• Betrieb eines Personenaufzuges, Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Neben der Erhöhung der Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können die Betriebskosten zum Anstieg der Mietbelastung führen (vgl. § 556 Abs. 1 BGB). Dies kann auf drei Arten geschehen (Anwendung richtet sich nach mietvertraglicher Vereinbarung):

• Betriebskostenumlage, § 556 Abs. 3 BGB: Betriebskosten werden erhoben, in Form einer monatlichen Vorauszahlung, über die einmal jährlich abzurechnen ist;

• Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 1 BGB) mit mitvertraglich vereinbartem Erhöhungsvorbehalt,

• Bruttokaltmiete (bei Mietvertragsabschlüssen vor dem 1.9.20t01): Betriebskosten sind Bestandteil der Kaltmiete; die jeweils tatsächlich entstandenen Betriebskostenerhöhungen werden auf die Mieter abgewälzt (Art. 229 § 3 Abs. 4 EGBGB in Verbindung mi § 560 BGB).

• Welche Rechte hat der Mieter im Falle einer Mieterhöhung?

Neben der Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn Voraussetzungen für die Mieterhöhung fehlen, hat der Mieter noch die Möglichkeit das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Die Kündigungsfristen, die der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung einzuhalten hat, sind in § 573 c BGB geregelt. Zu beachten wäre hier die geltende Frist von drei Monaten. Es handelt sich dabei um eine einheitliche Kündigunsfrist, die unabhängig von der Länge des Bestehens gilt. Wurden im Mietvertrag jedoch längere Kündigungsfristen vereinbart, so gelten diese. Sollte der Vertrag eine Mindestlaufzeit nennen, so kann vorher nicht ordentlich gekündigt werden.

Deutlich mehr Bedeutung hat im Rahmen einer Mieterhöhung das Sonderkündigungsrecht des Mieters. Denn bei Mieterhöhungen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) zu. Der Mieter hat hier die Möglichkeit, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erklärungszugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Das Sonderkündigungsrecht soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich nicht der Mieterhöhung durch den Vermieter als einseitige Vertragsänderung hinzugeben. Letztendlich hat also der Mieter die Entscheidungsmacht, ob der Mietvertrag angepasst wird. Eine zu große praktische Bedeutung ist dem Sonderkündigungsrecht jedoch nicht zuzuweisen, der Mieter ist häufig auf die Wohnung angewiesen und wird sich auf die Mieterhöhung einlassen.

Bei § 5 WiStG handelt es sich, wenn der Tatbestand erfüllt wird, um eine Ordnungswidrigkeit. Wird eine solche Ordnungswidrigkeit festgestellt, kann das für den Vermieter eine Geldbuße zur Folge haben.

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG ist gegeben, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % (in Ausnahmefällen 50 %) überschritten wird (sog. „Wesentlichkeitsgrenze“). Die Mietsenkung orientiert sich dann an dieser Wesentlichkeitsgrenze. Eine weitere Voraussetzung ist die Erzielung der hohen Miete unter „Ausnutzen eines geringen Angebotes“. Hierfür ist der Mieter beweispflichtig, weshalb die Inanspruchnahme einer Rechtsberatung zu empfehlen ist.

Beachten Sie: Solange der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nicht vorliegt, ist der Mietzins im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart. Selbst wenn er die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel übersteigt. Daraus ergibt sich auch kein nachträglicher Anspruch auf Senkung der Miete. Infolge der Mietpreisbremse wird diese Vorschrift wohl nur noch in Gebieten ohne angespannten Wohnungsmarkt von Bedeutung sein.