In einem Urteil vom 10.02.2015 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass der aufschiebend bedingte Verkauf eines Grundstücks während der gesetzlichen Veräußerungsfrist von zehn Jahren als sog. privates Veräußerungsgeschäft (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) gilt und somit der Besteuerung unterliegt, obwohl der Bedingungseintritt außerhalb der Frist liegt (Az.: IX R 23/13).

In dem Verfahren ging es darum, dass der Kläger ein bebautes Grundstück erworben hatte und dieses kurz vor Ablauf der steuerschädlichen Veräußerungsfrist von zehn Jahren durch Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags wieder veräußerte. Dieser wurde allerdings unter der Bedingung geschlossen, dass die zuständige Behörde das Grundstück, welches Bahnbetriebszwecken gewidmet war, freistellt. Diese Entwidmung und der damit verbundene Bedingungseintritt erfolgten erst nach Ablauf der Veräußerungsfrist. Zwischen dem Kläger und der Finanzverwaltung war sodann die steuerliche Behandlung des Veräußerungsgewinns streitig.

Ein zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft ist unter anderem gegeben, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Nach Ansicht des Klägers werde die Veräußerungsfrist auch gewahrt, wenn der Kaufvertrag zwar bereits notariell beurkundet ist, aber unter einer Bedingung geschlossen wurde, die erst nach Ablauf der Veräußerungsfrist eintritt. Der BFH entschied allerdings, dass trotz des späteren Bedingungseintritts ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt und der somit Gewinn steuerpflichtig ist. Die Begründung sieht das Gericht darin, dass der Zweck der Veräußerungsfrist, die innerhalb der Frist realisierten Werterhöhungen der Einkommensteuer zu unterziehen, es gebiete, auf den Zeitpunkt der Veräußerung abzustellen. Die Veräußerung vollzieht sich jedoch grundsätzlich nicht mit Bedingungseintritt, sondern bereits mit Vertragsschluss, da aufgrund der zivilrechtlichen Bindungswirkung des Rechtsgeschäfts für keine Vertragspartei die Möglichkeit besteht, sich einseitig von dem Kaufvertrag zu lösen.

Folgen

Das Urteil des BFH zeigt, dass beim Verkauf von Grundstücken weiterhin Vorsicht geboten ist. Die Einhaltung der zehnjährigen Veräußerungsfrist ist unumgänglich, um ein einkommenssteuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft zu vermeiden. Beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags sollte unter Gesichtspunkten der Steueroptimierung also bis zum Ablauf der steuerschädlichen Veräußerungsfrist gewartet werden.