Der BGH hat sich mit Urteil vom 21.05.2015 – VII ZR 190/14 zu der Frage geäußert, ob und unter welchen Voraussetzungen dem Bauherrn ein Schadensersatzanspruch im Falle der Überschreitung einer Baukostenobergrenze zusteht.
Im streitigen Fall klagten die Bauherren gegen den von ihnen beauftragten Architekten. Der Architekt wurde mit der Planung und der Überwachung für die Errichtung eines Einfamilienhauses beauftragt. Vertragsmäßig wurde eine Baukostenobergrenze in Höhe von 530.000,00 € vereinbart. Bei Fertigstellung des Gebäudes wurde diese Baukostenobergrenze um 47.667,70 € überschritten. Die Kläger machten einen Mehraufwand für einen zusätzlichen Kredit sowie die Baumehrkosten als Schaden geltend. Der Gerichtssachverständige ermittelte im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einen Sachwert des Grundstücks in Höhe von 520.000,00 €.
Der Bundesgerichtshof stellte nun fest, dass der Bauherr insoweit keinen Schaden erleidet, als dass der von ihm zu entrichtende Mehraufwand im Vergleich zu der vereinbarten Baukostenobergrenze auch zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt. Um zu bestimmen, ob ein Schaden besteht, ist es notwendig, die Vermögenslage des Bauherrn mit und ohne Pflichtverletzung des Architekten zu vergleichen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die letzte mündliche Verhandlung.
Es bedarf im Einzelfall der Feststellung, welche Gewerke die Bauherren kostengünstiger gestaltet oder nicht gebaut hätten, um unter Beachtung dessen den Grundstückswert ermitteln zu können.
Folge für alle Bauherren:
Der BGH hat mit dieser Entscheidung wieder einmal offengelegt, dass die Hürde für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bei Überschreitung der Baukostenobergrenze nach wie vor hoch bleibt. Zur Berechnung des Schadens kann nicht der Wert des Grundstücks mit und ohne Bebauung herangezogen werden. Es muss demgegenüber der Ist-Wert der Immobilie mit dem hypothetischen Wert ohne die Pflichtverletzung des Architekten verglichen werden. Zu beachten ist auch, dass der Bauherr konkret darlegen und schlüssig beweisen muss, wie er bei der ordnungsgemäßen Beratung des Architekten gebaut hätte.
Die Vorgehensweise bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bei der Überschreitung bleibt komplex. Bei der Gestaltung von Architektenverträgen raten wir daher unseren Mandanten stets dazu, dass für den Fall der Überschreitung der Baukostenobergrenze eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe bereits bei Vertragsabschluss vereinbart wird. Wir beraten Sie gerne bei allen Fragen rund um die Immobilienentwicklung.
