Entschädigung bei Bauverzögerungen

Ihr Rechtsanwalt für Baurecht

Entschädigung bei Bauverzögerungen

Ihr Rechtsanwalt für Baurecht

Unabhängig davon, ob es sich um den Bau eines Wohnhauses, eines Geschäftsgebäudes oder einer ähnlichen Immobilie handelt – bei Bauprojekten läuft nicht immer alles nach Plan. Auch in Deutschland werden Gebäude oftmals nicht in dem zuvor vereinbarten Zeitraum fertiggestellt. Solche Bauverzögerungen sind für Bauherrn in der Regel mit erheblichen Nachteilen verbunden. Es besteht allerdings die Möglichkeit, einen Anspruch auf Schadensersatz geltend zu machen.

Um unseren Mandanten in einer solchen Situation die benötigte Unterstützung zu gewährleisten, bietet die Kanzlei Schlun & Elseven einen gleichermaßen kompetenten wie engagierten Rechtsbeistand an. Unsere Anwälte für Bau- und Vertragsrecht sind mit den im Bauwesen geltenden Vorschriften und Normen bestens vertraut und verfügen über langjährige Erfahrung in der Begleitung von Bauprojekten. Sie klären Sie gerne darüber auf, welche Möglichkeiten Ihnen als Bauherrn im Falle von Bauverzögerungen oder anderen Vertragspflichtverletzungen offenstehen. Sollte sich eine rechtliche Auseinandersetzung nicht vermeiden lassen, vertreten wir Sie selbstverständlich auch gerichtlich, um Ihre Rechte und Interessen schnell und effektiv durchzusetzen.

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Verzug durch Bauherrn, Bauunternehmen oder Dritte?

Bei einer Bauverzögerung fragen sich die Betroffenen oftmals, wann ein Verzug vorliegt, wie sie auf einen solchen reagieren sollen und welche rechtlichen Möglichkeiten Ihnen infolgedessen offenstehen. Wer von einer Bauverzögerung betroffen ist und seine Rechte geltend machen möchte, der sollte zunächst die zeitlichen Aspekte sowie weitere relevante Umstände genau bedenken.

Vertragliche Vereinbarung eines Fertigstellungstermins

Sofern ein Termin zur Fertigstellung der baulichen Arbeiten vertraglich vereinbart wurde, ist zunächst dieser Zeitpunkt – hinsichtlich der Frage, ob ein Verzug vorliegt – entscheidend. Neben der Option in dem Vertrag ein genaues Fertigstellungsdatum festzulegen, gibt es noch die Möglichkeit, einen Zeitraum zu bestimmen. Die zuletzt genannte Möglichkeit ist die gängigere. Dabei wird im Vertrag beispielsweise festgehalten, zu welchem Zeitpunkt der vereinbarte Zeitraum beginnt und binnen wievielen Monaten/Wochen das Bauvorhaben zu vollenden ist. Auf diese Weise lässt sich ein Termin bestimmen, zu dem die Bauarbeiten fertiggestellt sein sollten.

Zu bedenken ist, dass durch die Angabe dieses Zeitraums nicht sicher davon ausgegangen werden kann und darf, dass das Bauvorhaben tatsächlich bis zu dem bestimmbaren Termin erledigt ist. Bei Verzögerungen verschiedenster Art (z.B. einschränkende Wetterbedingungen) kann sich der Bau und damit der Termin der Fertigstellung zeitlich nach hinten verschieben.

Ebenso gilt es festzustellen, ob überhaupt ein Zeitraum oder Fertigstellungsdatum vertraglich vereinbart wurde. Sofern keine diesbezügliche Vereinbarung vorliegt, gilt: Das beauftragte Unternehmen ist dazu verpflichtet, mit den Arbeiten möglichst zeitnah zu beginnen und diese in einem angemessenen Zeitraum fertigzustellen. In welchem Zeitraum die baulichen Tätigkeiten abgeschlossen werden sollten, ist damit nicht genau bestimmt. Die betroffenen Parteien sind sich darüber oftmals uneinig. Sofern es diesbezüglich zu einem Rechtsstreit kommt, hat das beauftragte Unternehmen die Beweis- sowie Darlegungslast und muss erläutern, warum es sich mit den Bauarbeiten noch immer in dem angemessenen Zeitraum befindet und der Ablauf dessen noch nicht gegeben ist.

Wer ist für die Verzögerung verantwortlich zu machen?

Sofern es bei dem Bau eines Gebäudes zu einer Verzögerung kommt, stellt sich die Frage, welche Partei nun verantwortlich zu machen ist. Zum einen können Dritte eine Verzögerung verursachen, zum anderen kann eine solche durch zusätzliche Wünsche des Bauherrn selbst entstehen. Das beauftragte Bauunternehmen ist schließlich von den Lieferanten für das nun benötigte Baumaterial abhängig. Die Lieferung des zusätzlichen Materials könnte wiederum mehr Zeit beanspruchen als zuvor eingeplant. Allerdings ist hier zu beachten, dass mit der veränderten Planung des Bauvorhabens nicht auch die Verschiebung des zuvor vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermins einhergeht. Um diesen Termin zu verlegen und mithin den Vorwurf einer Bauverzögerung zu verhindern, bedarf es einer Vertragsänderung.

Wurde die Bauverzögerung durch einen Dritten – d.h. von einer von dem Bauunternehmer beauftragten Person – verursacht, stellt sich die Frage, ob nun der Unternehmer oder der Dritte verantwortlich ist. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass ein Schuldner nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den – in solchen baurechtlichen Fällen – der Bauunternehmer nicht zu vertreten hat (vgl. § 286 Abs. 4 BGB). Dabei ist zu bedenken, dass der Bauunternehmer grundsätzlich für alle Personen im gleichen Umfang wie eigenes Verschulden haftet, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten bedient (sog. Erfüllungsgehilfen, vgl. § 278 S. 1 BGB). Von dieser Regelung ausgenommen ist jedoch der Lieferverzug, der durch beauftragte Baustofflieferanten entsteht. Ob die Verzögerung durch eine Falschlieferung oder einen Mangel an einem Baumaterial entsteht, ist dabei irrelevant. Hat das von dem Bauherrn beauftragte Unternehmen jedoch die falsche Menge angegeben oder nicht das tatsächlich benötigte Material bei den Zulieferern bestellt, liegt der Fehler bei dem Bauunternehmen, sodass dieses wieder in der Verantwortung steht.

Gerne erläutern Ihnen die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven, wann das Bauunternehmen haftet und unter welchen Umständen ein Bauherr seine Ansprüche bei einem Dritten geltend machen muss.

Ist eine Mahnung erforderlich?

Oftmals fragen sich Bauherrn, ob es im Falle einer Bauverzögerung einer Mahnung bedarf und wann diese ergehen sollte. Gem. § 286 Abs. 1 S. 1 BGB gilt:

„Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug.“

Die Abgabe einer Mahnung muss demnach nach Ablauf des Fertigstellungstermins erfolgen. Der Eintritt des Verzugs der Bauleistungen erfordert nach der genannten Norm daher eine Mahnung.

§ 286 Abs. 2 BGB hingegen erklärt, unter welchem Umstand es keiner Mahnung bedarf und der Verzug mithin auch ohne Mahnung eintritt:

  • Bestimmung der Leistungszeit nach dem Kalender oder Berechnung dieser durch ein mit der Leistung verknüpftes vorausgehendes Ereignis: Es lässt sich durch den zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherrn vereinbarten Vertrag genau feststellen, zu welchem Zeitpunkt das Bauvorhaben fertiggestellt sein sollte;
  • Verweigerung der Leistungserfüllung,
  • aus anderen besonderen Gründen, die den Eintritt des Verzugs gerechtfertigten.

Ansprüche bei Bauverzug

Sofern die Frist zur Fertigstellung eines Bauwerks vereinbart und diese nicht eingehalten wurde, besteht für Auftraggeber sowohl bei Bauverträgen (§ 650a BGB) als auch bei Bauträgerverträgen (§ 650u BGB) die Möglichkeit, Schadensersatz bei dem beauftragten Unternehmen zu verlangen oder von dem Vertrag zurückzutreten.

Verzögerungsschaden – Schadensersatz neben der Leistung wegen Verzug

Bauherrn wünschen trotz eines Bauverzugs zumeist, dass das Bauvorhaben dennoch vollständig erbracht wird. Da eine Bau- bzw. Leistungsverzögerung eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 BGB darstellt, kann der Ersatz der dadurch entstandenen Nachteile verlangt werden. Dieser Anspruch auf Schadensersatz ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.

Erforderlich ist demnach zunächst, dass eine Pflichtverletzung im Sinne von § 280 BGB vorliegt, d.h. ein Verzug der Leistungserfüllung. Gem. § 286 Abs. 1 S. 1 BGB kommt der Schuldner (Bauunternehmer) in Verzug, wenn dieser auf eine Mahnung des Gläubiger (Bauherrn), die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, nicht leistet. Erforderlich ist demnach, dass eine fällige und mithin noch mögliche Leistung (vgl. § 275 Abs. 1 BGB) selbst nach der Mahnung des Bauherrn nicht erbracht wurde. Hier gilt es zu beachten, dass es in gewissen Fällen keiner Mahnung bedarf.

Um den Anspruch auf Schadensersatz gegen den Bauunternehmer geltend machen zu können, muss letzterer die Verzögerung der Leistung zudem zu vertreten (vgl. § 286 Abs. 4 BGB, s.o.) sowie verursacht haben. Ebenso muss der Schaden ersatzfähig sein (vgl. §§ 249 ff. BGB).

Sofern der Anspruch des Bauherrn bejaht wird, hat der Ausgleich aller durch die Bauverzögerung entstandenen Schäden bzw. Vermögensnachteile zu erfolgen. Solche Schäden können Mietaufwendungen, Anwaltskosten oder ähnliches sein. Welche Nachteile genau ausgeglichen werden können, ist von dem konkreten Fall abhängig. Die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven prüfen gerne Ihre Erfolgschancen sowie den zu erwartenden Ausgleich.

Schadensersatz statt der Leistung

Auch kann der Bauherr im Falle einer Bauverzögerung Schadensersatz statt der Leistung verlangen (vgl. §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB). Dieser Anspruch erfordert jedoch die Setzung einer angemessenen Nachfrist sowie den erfolglosen Ablauf dieser. Durch die gesetzte Nachfrist muss dem Bauunternehmen ein angemessener Zeitraum geboten werden, in welchem dieses das Bauwerk und mithin seine vereinbarten Leistungen erbringen/vollenden kann. Sofern das Bauwerk nicht innerhalb der gesetzten Nachfrist vollendet wurde und die weiteren Voraussetzungen des Anspruchs vorliegen, kann Schadensersatz verlangt werden. Durch die Geltendmachung dieses Anspruchs erlischt jedoch sodann der Anspruch auf Fertigstellung des Bauwerks.

Rücktritt vom Vertrag

Des Weiteren kann der Bauherr von dem Bauvertrag zurücktreten. Neben dem Ausbleiben der Fertigstellung des Bauvorhabens zu dem vereinbarten oder einem angemessenen Zeitpunkt, bedarf es auch hier der Setzung einer angemessenen Nachfrist sowie eines erfolglosen Ablaufs dieser. Die Rücktrittserklärung erfolgt mit der Festsetzung dieser Frist.

Sofern die gesetzte Frist verstrichen ist und das Bauvorhaben weiterhin nicht fertiggestellt wurde, ist der Bauherr unter den oben genannten Voraussetzungen zu dem Rücktritt berechtigt. Zu beachten ist allerdings, dass der Bauherr nach der Geltendmachung seines Rücktrittrechts zur Zurückgewährung sämtlicher empfangenen Leistungen verpflichtet ist. Die Rückgewähr gewisser Bauleistungen kann jedoch teilweise nicht mehr möglich sein. Dies ist insbesondere der Fall, wenn das Bauvorhaben schon recht fortgeschritten ist. Der Bauunternehmer erhält sodann Wertersatz für das bereits Geleistete von dem Bauherrn.

Die Anwendbarkeit des Rücktrittsrechts bei Bauverträgen ist umstritten. Gerne berät Sie unsere Praxisgruppe für Baurecht und erläutert Ihnen die für Ihren Fall geeignetste Möglichkeit zur Durchsetzung Ihrer Rechte und Interessen.

Ansprüche des Bauunternehmers

Auch der Bauunternehmer kann gem. § 642 BGB und nach § 6 Abs. 6 VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B) Schadensersatz geltend machen. Dies ist der Fall, wenn es zu einer Verlängerung der Bauzeit kommt, die der Bauherr zu verantworten hat. So heißt es in § 642 Abs. 1 BGB:

„Ist bei der Herstellung des Werkes eine Handlung des Bestellers erforderlich, so kann der Unternehmer, wenn der Besteller durch das Unterlassen der Handlung in Verzug der Annahme kommt, eine angemessene Entschädigung verlangen.“

Der Schadensersatzanspruch des Bauunternehmers kann demnach geltend gemacht werden, wenn dieser seine Leistung anbietet, der Bauherr sich jedoch in Annahmeverzug befindet. Durch das Unterlassen des Bauherrn kann es zu einer Bauzeitverlängerung kommen, die wiederum mit Mehrkosten verbunden sein kann. Solche Mehrkosten können beispielweise durch das Bereitstellen von Personal, welches an anderen Baustellen hätte eingesetzt werden können, oder die Unterbringung von Materialien in zusätzlichen Lagerräumen entstehen.

Bei der Berechnung der Mehrkosten werden erfolgte Leistungs- (§ 2 Abs. 5 VOB/B) und Mengenänderungen (§ 2 Abs. Abs. 3 VOB/B) sowie Zusatzleistungen (§ 2 Abs. 6 VOB/B) berücksichtigt. Dazu bedarf es einer Offenlegung der Kalkulationen die vor der Bauzeitverlängerung gegeben waren, sowie einer genauen Darstellung des nun entstandenen Mehraufwands und mithin der Mehrkosten. Die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven empfehlen Ihnen daher, jegliche in solchen Fällen relevanten Informationen und die entsprechenden Unterlagen ordnungsgemäß zu sammeln sowie aufzubewahren. Unsere Praxisgruppe für Baurecht unterstützt sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche und vertritt Ihre Interessen dabei gerichtlich sowi