Rechte des Mieters bei einem Mietmangel

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, stehen dem Mieter verschiedene Ansprüche gegen den Vermieter zu. Beispielsweise kann der Mieter einen Instandsetzungsanspruch/ Beseitigungsanspruch oder einen Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch haben. Dem Mieter kann ebenfalls ein Minderungsrecht oder ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete zustehen. Für die Durchsetzung dieser Ansprüche muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Mangel der Mietsache bzw. Mietmangel vorliegt, ist grundsätzlich zunächst anhand des gesetzlichen Mängelbegriffs festzustellen.


Mängel der Mietsache

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies ist immer dann gegeben, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert.

Die typischsten Mietmängel, welche bereits von der Rechtsprechung anerkannt wurden, sind:

  • das Vorliegen defekter und/oder unterdimensionierter Heizungen

  • Schimmelbildung an den Wänden und Decken

  • feuchte Wände bedingt durch Wasserschäden oder Rohrbrüchen

  • Warmwasserzufuhrsperrung, auch nur vorübergehend

  • Lärmeinwirkungen (auch wenn diese ihren Ursprung nicht in der Wohnung selbst haben, sondern durch die Nachbarwohnung oder durch außen umliegende Baustellen verursacht werden

  • undichte Fenster

  • Defekte Dusche und verstopfte Abflussrohre

  • Wohnflächenabweichung


Instandsetzungsanspruch des Mieters und Anspruch auf Mangelbehebung

Tritt ein solcher Mangel während der Mietzeit auf, so muss der Vermieter diesen Mangel beheben, da er gemäß § 535 BGB im Rahmen des Mietvertrages verpflichtet ist, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter trifft damit eine Instandsetzungspflicht.


Mängelanzeige

Dieser Instandsetzungsanspruch setzt jedoch voraus, dass der Mieter den Vermieter gemäß § 536 c Absatz 1 BGB unverzüglich nach Feststellung des Mangels über den Mangel informiert hat.


Mietminderung

Liegt ein Mietmangel vor, der zu einer geminderten Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs führt oder hebt dieser Mangel die Tauglichkeit vollständig auf, so kann der Mieter die Miete nach § 536 BGB mindern. Davon ausgeschlossen ist allerdings eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit, vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v.19.07.2011 – 24 U 186/10. Problematisch im Zusammenhang mit der Mietminderung ist oft die Frage, in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf.

Die Höhe der Mietminderung ist immer einzelfallbezogen und bestimmt sich je nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung unterschiedlich. Sie muss jedoch ausweislich des Gesetzestexts „angemessen“ sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Bruttomiete inklusive Nebenkosten ist; gleichgültig, ob eine Nebenkostenpauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart ist, vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2005- Az.: VIII ZR 347/04 für die Wohnraummiete und BGH, Urt. v. 06.04.2005- Az.: XII ZR 225/03 für die Gewerbemiete.


Zurückbehaltung der Miete

Weist die Mietsache einen Mangel auf und kommt der Vermieter der Aufforderung des Mieters zur Beseitigung des Mangels nicht nach, hat der Mieter solange die Mietsache einen Mangel (Mietmangel) aufweist, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gemäß § 320 BGB. Der Mieter kann den Mietzins ganz oder teilweise einbehalten, vgl. Blank/Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl.2017, § 536 Rn. 187.

Das Zurückbehaltungsrecht stellt folglich ein Druckmittel des Mieters dar, um seinen Instandsetzungsanspruch durchzusetzen.

In der Rechtsprechung wird überwiegend davon ausgegangen, dass sich das Zurückbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht) der Höhe nach auf das 3 bis 5- fache der geschätzten Kosten der Mangelbeseitigung begrenzt, vgl. OLG Naumburg GuT 2002, 15.

Solange das Zurückbehaltungsrecht für den Mieter besteht, kommt der Mieter aber nicht in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann deshalb jedenfalls das Mietverhältnis nicht nach §§ 543, 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB kündigen.


Schadensersatz des Mieters wegen Nichterfüllung oder Verzug

Dem Mieter steht gegen den Vermieter auch ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536 a Absatz 1 BGB zu, wenn bei Vertragsschluss bereits ein Mietmangel vorlag, ein Mangel während der Mietzeit durch den Vermieter schuldhaft herbeigeführt wurde oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerät. Voraussetzung für die Durchsetzung dieses Schadensersatzanspruchs ist ebenfalls eine ordnungsgemäß erfolgte Mängelanzeige gemäß § 536 c Absatz 1 BGB.


Aufwendungsersatz des Mieters/Selbstvornahmerecht

Gemäß § 536 a Absatz 2 BGB kann der Mieter einen Mangel auch selbst beseitigen und vom Vermieter die erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (§ 536 a Absatz 2 Nr.1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist. Um nicht in Vorleistung treten zu müssen, kann der Mieter für die Mängelbehebung auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen.

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