Gewerbemietrecht: Durchsetzung von Ansprüchen bei Mietmängeln

Ihr Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht

Gewerbemietrecht: Durchsetzung von Ansprüchen bei Mietmängeln

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Auch in gewerblich gemieteten Räumen können Mietmängel auftreten – zu denken ist dabei beispielsweise an eine defekte Heizung, einen Wasserschaden oder anhaltenden Baulärm, der den laufenden Betrieb beeinträchtigt. Solche Mängel müssen Sie auch bei gewerblichen Mieträumen nicht hinnehmen. Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, stehen dem Gewerbemieter verschiedene Ansprüche gegen den Vermieter zu. Beispielsweise kann der Gewerbemieter einen Instandsetzungs-/Beseitigungsanspruch oder einen Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch haben. Dem Gewerbemieter kann ebenfalls ein Minderungs- oder ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete zustehen.

Trotz – oder auch gerade wegen – der im Vergleich zum privaten Mietrecht deutlich flexibleren Gestaltung des Gewerbemietrechts – finden beim Vertragsabschluss äußerst komplexe Regelungen Anwendung, die weiterhin gewissen gesetzlichen Standards entsprechen müssen. Unsere Anwälte für Immobilienrecht stehen sowohl Mietern als auch Vermietern in gewerblichen wie privaten Mietangelegenheiten zur Seite.  Im Rahmen unseres Full-Service-Ansatzes prüfen bzw. gestalten unsere Anwälte Ihre Mietverträge und stellen sicher, dass auch im Falle einer Schadensersatzforderung Ihre Ansprüche schnell und effektiv durchgesetzt werden. Ganz gleich, ob Ihr Anliegen gewerbliche Vermietung, die Gestaltung eines Gewerbemietvertrages, die Kündigung, die Durchsetzung einer Räumungsklage oder den Vorwurf einer Vertragsverletzung betrifft – unsere Anwälte beschäftigen sich mit solchen Fragen tagtäglich und können hier eine ausgezeichnete Expertise vorweisen. Wir setzen uns für Sie ein, damit Ihre Rechte und Interessen als Mieter bzw. Vermieter einer Gewerbeimmobilie stets gewahrt bleiben.

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Unsere Dienstleistungen

Mietvertragsprüfung und -gestaltung für Unternehmen
  • Umfassende Analyse und rechtliche Prüfung
  • Individuelle Gestaltung unter Berücksichtigung Ihrer Anforderungen
  • Unterstützung bei Vertragsverhandlungen
Mängel und Instandhaltung
  • Rechtliche Beratung bei Mängelrügen
  • Durchsetzung von etwaigen Mängelansprüchen im Gewerbemietrecht

  • Klärung der Verantwortlichkeit bei Reparaturen und Modernisierungen
Kündigung und Beendigung von Gewerbemietverhältnissen
  • Unterstützung bei der rechtswirksamen Kündigung
  • Gestaltung von Beendigungsvereinbarungen
Streitbeilegung
  • Prozessvertretung für Unternehmen

  • Außergerichtliche Streitbeilegung und Durchführung von Schiedsverfahren
Dienstleistungen im Kontext

Mangel der gewerblichen Mietsache

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies ist gegeben, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Die typischsten Mietmängel im Gewerbemietrecht, welche bereits von der Rechtsprechung anerkannt wurden, sind:

  • das Vorliegen defekter und/oder unterdimensionierter Heizungen,
  • Schimmelbildung an den Wänden und Decken,
  • feuchte Wände bedingt durch Wasserschäden oder Rohrbrüchen,
  • Warmwasserzufuhrsperrung, auch nur vorübergehend,
  • Lärmeinwirkungen (auch wenn diese ihren Ursprung nicht in der Wohnung selbst haben, sondern durch die Nachbarwohnung oder durch außen umliegende Baustellen verursacht werden,
  • undichte Fenster,
  • defekte Dusche und verstopfte Abflussrohre,
  • Wohnflächenabweichung.

Welche Ansprüche ergeben sich aus einem Mietmangel?

Instandsetzung | Mangelbehebung

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebraucht der angemieteten Räumlichkeiten zu gewährleisten, vgl. § 535 Abs. I BGB. Beeinträchtigt der aufgetretene Mangel den Geschäftsbetrieb, ergibt sich daraus der Anspruch auf Instandsetzung bzw. der Anspruch auf Mangelbehebung.

Mietminderung

Mindert der Mietmangel die Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs führt oder hebt dieser Mangel die Tauglichkeit vollständig auf, so kann der Mieter die Miete nach § 536 BGB mindern. Die Höhe der Mietminderung ist immer einzelfallbezogen und bestimmt sich je nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung unterschiedlich. Sie muss jedoch ausweislich des Gesetzestexts „angemessen“ sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Bruttomiete inklusive Nebenkosten ist; gleichgültig, ob eine Nebenkostenpauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart ist, vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2005- Az.: VIII ZR 347/04 für die Wohnraummiete und BGH, Urt. v. 06.04.2005- Az.: XII ZR 225/03 für die Gewerbemiete. Bei der Festlegung der Minderungshöhe sollten Sie als Mieter unbedingt einen Experten hinzuziehen, um Ihre Mietminderung rechtssicher anzugehen. Seitens des Vermieters ist es zwar geboten, grundsätzlich die Mietminderung seitens des Mieters durch rechtzeitige Mangelbeseitigung zu verhindern, kommt es dennoch zu einer Mietminderung ist es auch für den Vermieter ratsam, einen Experten hinzuzuziehen, der die Höhe der Mietminderung prüft.

Von der Mietminderung ausgeschlossen ist nach § 536 Abs. I BGB eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit, vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v.19.07.2011 – 24 U 186/10. Auch die Minderung der Tauglichkeit auf Grund von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ist – zumindest für die Dauer von 3 Monaten – ausgeschlossen, vgl. § 536 Abs. II BGB. Bei einem energetisch sinnvollen Austausch der Heizungsanlage ist es demnach zunächst hinzunehmen, dass nicht geheizt werden kann.

Zurückbehaltung der Miete

Ähnlich wie der Anspruch auf Mietminderung gestaltet sich der Anspruch auf Zurückbehaltung der Miete. Weist die gewerbliche Mietsache einen Mangel auf und kommt der Vermieter der Aufforderung des Mieters zur Beseitigung des Mangels nicht nach, hat der Mieter solange die Mietsache einen Mangel (Mietmangel) aufweist, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gemäß § 320 BGB. Der Mieter kann den Mietzins ganz oder teilweise einbehalten.

Das Zurückbehaltungsrecht stellt folglich ein Druckmittel des Mieters dar, um seinen Instandsetzungsanspruch durchzusetzen. In der Rechtsprechung wird