Gewerbemietrecht: Durchsetzung von Ansprüchen bei Mietmängeln

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies ist gegeben, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Die typischsten Mietmängel im Gewerbemietrecht, welche bereits von der Rechtsprechung anerkannt wurden, sind:

• das Vorliegen defekter und/oder unterdimensionierter Heizungen,
• Schimmelbildung an den Wänden und Decken,
• feuchte Wände bedingt durch Wasserschäden oder Rohrbrüchen,
• Warmwasserzufuhrsperrung, auch nur vorübergehend,
• Lärmeinwirkungen (auch wenn diese ihren Ursprung nicht in der Wohnung selbst haben, sondern durch die Nachbarwohnung oder durch außen umliegende Baustellen verursacht werden,
• undichte Fenster,
• defekte Dusche und verstopfte Abflussrohre,
• Wohnflächenabweichung.

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebraucht der angemieteten Räumlichkeiten zu gewährleisten, vgl. § 535 Abs. I BGB. Beeinträchtigt der aufgetretene Mangel den Geschäftsbetrieb, ergibt sich daraus der Anspruch auf Instandsetzung bzw. der Anspruch auf Mangelbehebung.

Mindert der Mietmangel die Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs führt oder hebt dieser Mangel die Tauglichkeit vollständig auf, so kann der Mieter die Miete nach § 536 BGB mindern. Die Höhe der Mietminderung ist immer einzelfallbezogen und bestimmt sich je nach Grad und Dauer der Beeinträchtigung unterschiedlich. Sie muss jedoch ausweislich des Gesetzestexts „angemessen“ sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Bemessungsgrundlage für die Mietminderung die Bruttomiete inklusive Nebenkosten ist; gleichgültig, ob eine Nebenkostenpauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart ist, vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2005- Az.: VIII ZR 347/04 für die Wohnraummiete und BGH, Urt. v. 06.04.2005- Az.: XII ZR 225/03 für die Gewerbemiete. Bei der Festlegung der Minderungshöhe sollten Sie als Mieter unbedingt einen Experten hinzuziehen, um Ihre Mietminderung rechtssicher anzugehen. Seitens des Vermieters ist es zwar geboten, grundsätzlich die Mietminderung seitens des Mieters durch rechtzeitige Mangelbeseitigung zu verhindern, kommt es dennoch zu einer Mietminderung ist es auch für den Vermieter ratsam, einen Experten hinzuzuziehen, der die Höhe der Mietminderung prüft.

Von der Mietminderung ausgeschlossen ist nach § 536 Abs. I BGB eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit, vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v.19.07.2011 – 24 U 186/10. Auch die Minderung der Tauglichkeit auf Grund von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ist – zumindest für die Dauer von 3 Monaten – ausgeschlossen, vgl. § 536 Abs. II BGB. Bei einem energetisch sinnvollen Austausch der Heizungsanlage ist es demnach zunächst hinzunehmen, dass nicht geheizt werden kann.

Ähnlich wie der Anspruch auf Mietminderung gestaltet sich der Anspruch auf Zurückbehaltung der Miete. Weist die gewerbliche Mietsache einen Mangel auf und kommt der Vermieter der Aufforderung des Mieters zur Beseitigung des Mangels nicht nach, hat der Mieter solange die Mietsache einen Mangel (Mietmangel) aufweist, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete gemäß § 320 BGB. Der Mieter kann den Mietzins ganz oder teilweise einbehalten.

Das Zurückbehaltungsrecht stellt folglich ein Druckmittel des Mieters dar, um seinen Instandsetzungsanspruch durchzusetzen. In der Rechtsprechung wird überwiegend davon ausgegangen, dass sich das Zurückbehaltungsrecht (Leistungsverweigerungsrecht) der Höhe nach auf das 3 bis 5- fache der geschätzten Kosten der Mangelbeseitigung begrenzt, vgl. OLG Naumburg GuT 2002, 15. Solange das Zurückbehaltungsrecht für den Mieter besteht, kommt der Mieter aber nicht in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann deshalb jedenfalls das Mietverhältnis nicht nach §§ 543, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen. Nach Behebung des Mangels muss der Mieter dann – im Gegensatz zur Mietminderung – die einbehaltene Miete nachzahlen.

Dem Mieter steht gegen den Vermieter auch ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB zu, wenn bei Vertragsschluss bereits ein Mietmangel vorlag, ein Mangel während der Mietzeit durch den Vermieter schuldhaft herbeigeführt wurde oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gerät. Da eine zu Unrecht nicht gezahlte Miete den Mieter in Verzug mit seiner Hauptleistungspflicht bringt und dem Vermieter dadurch ein Sonderkündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Nr.2 BGB und § 573 Abs.2 Nr.1 BGB entsteht, sollte eine Zurückbehaltung der Miete nicht eigenmächtig, sondern nur nach Absprache mit einem Experten erfolgen.

Gemäß § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel auch selbst beseitigen und vom Vermieter die erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietsache notwendig ist. Um nicht in Vorleistung treten zu müssen, kann der Mieter für die Mängelbehebung auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen.

Die Ansprüche des Mieters bei Mietmängeln bestehen nicht, wenn

• der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache kannte (vgl. § 536b BGB),
• der Mangel seitens des Mieters dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt wird (Mängelanzeige, vgl. § 536c Abs. 1 BGB),
• etwaige Ansprüche rechtmäßig vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt wurden.

Im Gewerbemietrecht sind Beschränkungen oder auch Ausschlüsse für Mieterrechte bei Mietmängeln nicht unüblich. Diese sind in der Regel aufgrund der Vertragsfreiheit auch rechtmäßig, eine Überprüfung Ihrer Verträge werden wir auf Ihren Wunsch gerne vornehmen. Selbst wenn der Ausschluss oder die Beschränkung wirksam in den Mietvertrag eingefügt wurde, bezieht diese Klausel sich jedoch unter keinen Umständen auf einen Mangel, den der Vermieter dem Mieter verschwiegen hat, vgl. § 536d BGB.

Auch wenn der Mangel vom Mieter selbst verursacht worden sein sollte, kann er eine Mängelbehebung nicht vom Vermieter verlangen, sondern muss seinerseits dafür aufkommen.