Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es bei der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter genügt, mit dem Mieter eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag zu treffen, ohne dass die Anforderungen an diese Vereinbarung besonders hoch sind (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15).
Wer ist verpflichtet die Betriebskosten zu tragen?
Die Klägerinnen vermieteten zwei Mietobjekte an die Beklagten. Bei beiden Objekten entstanden Mietrückstände, bei denen die Beklagten sich weigerten diese auszugleichen. Die Klägerinnen machten vor Gericht ihre Ansprüche auf die rückständigen Mieten für den Zeitraum Januar bis Juli 2012 i.H.v. 4.209,56 EUR nebst Zinsen und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltsgebühren und der Kosten einer Meldeauskunft geltend.
Die Beklagten wendeten ein, dass sie die Mietrückstände mit von ihnen geleisteten Zahlungen auf die Betriebskosten aufrechnen wollten. Diese seien von ihnen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund geleistet worden und die Klägerinnen hätten somit keinen Anspruch darauf gehabt.
Eines der beiden Mietobjekte wurde mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag vermietet, dem anderen lag ein Formularmietvertrag zugrunde, der unter § 4 („Miete“) folgende Vereinbarung zur Tragung der Betriebskosten enthielt:
Ziffer 1:
“Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR.”
Ziffer 3:
“Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.”
Rechtsstreit um die Betriebskosten durch alle Instanzen
Vor dem Amtsgericht hatte die Klage zunächst Erfolg und ihr wurde vollumfänglich stattgegeben. Die Beklagten gingen gegen dieses Urteil in Berufung und errangen einen Teilerfolg. Daraufhin legten die Klägerinnen die Sache zur Revision dem Bundesgerichtshof vor, der sich deshalb mit der Frage der rechtmäßigen Übertragung von Betriebskosten auseinander setzen musste.
Katalog zu den Betriebskosten ist nicht nötig
Der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass die Betriebskosten nicht rechtsgrundlos gezahlt wurden, da die Übertragung der Betriebskosten auf die Mieter rechtmäßig und die Vereinbarung im Mietvertrag uneingeschränkt wirksam war. Daher bestehe für die Mieter keine Möglichkeit aufzurechnen.
Es sei nicht nötig, dass in einer Vereinbarung über die Tragung von Betriebskosten die Aufzählung aller einzelnen Betriebskosten erfolgt, insoweit sei ausreichend, dass – soweit es nicht um „sonstige“ Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV geht – auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen wird. Eine formularvertragliche Bestimmung sei dahin auszulegen, dass die Beklagten die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 S.2 BGB in Verbindung mit dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben.
Dies sei auch vor dem Hintergrund des § 307 BGB und dem darin niedergelegten Transparenzgebot unproblematisch, da dieses weder die Beifügung einer Aufzählung aller Betriebskosten im Mietvertrag verlange, noch den Verweis auf die gesetzlichen Regelungen zu den Betriebskosten.
Was „Betriebskosten“ sind, sei nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dem durchschnittlichen Mieter klar. Der Begriff sei aufgrund seiner allgemeinen Verständlichkeit damit auch nicht weiter erklärungsbedürftig, soweit er im formularmäßigen Mietvertrag auftaucht.
Im Ergebnis genügt es daher für die wirksame Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter, dass im Vertrag vereinbart wird, dass „die Betriebskosten“ vom Mieter zu tragen sind, ohne dass im Detail erläutert werden müsse, was genau darunter zu verstehen sei.
Fazit
Mit diesem Urteil bestätigt der Bundesgerichtshof die bisher herrschende Rechtsprechung zur Frage was nötig ist, um auch in Formularmietverträgen die Betriebskosten auf den Mieter zu übertragen. Klauseln wie: „Der Mieter trägt die anfallenden Betriebskosten“, sind damit nicht zu beanstanden.
Um sonstige Kosten (z.B. die Kosten für Wartung und Pflege der Abflussrohre) auf den Mieter übertragen zu können, muss der Vermieter diese jedoch konkret im Mietvertrag benennen, sonst würde die Vereinbarung gegen das Transparenzgebot verstoßen und wäre somit nichtig.
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