Sie haben kurzfristig eine neue Wohnung gefunden, jedoch läuft Ihr aktueller Mietvertrag noch einige Monate weiter? Nicht selten erfährt man über Freunde oder Kollegen von einer freistehenden Wohnung, die man sofort beziehen könnte. Hier besteht jedoch häufig das Problem, dass Sie dann, zumindest für einige Monate, für zwei Wohnungen Miete zahlen müssen. In diesem Fall könnte es für Sie sinnvoll sein, selbst einen geeigneten Nachmieter zu Verfügung zu stellen, um unnötige Doppeltzahlungen zu vermeiden.

In der Regel entscheidet der Vermieter

Einen Rechtsanspruch darauf, das Mietverhältnis schon vorher auf einen von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu übertragen, besteht zwar regelmäßig nicht. Viele Vermieter haben aber gleichzeitig grundsätzlich keine Probleme damit einen von Ihnen vorgeschlagenen und geeigneten Nachmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen. Wenn Sie also einen oder mehrere geeignete Nachmieter finden und der Vermieter grundsätzlich mit einer solchen Lösung einverstanden ist, bleibt noch die Frage, wie ein solches Vorgehen am besten juristisch zu lösen ist.

Eintrittsvereinbarung oder Mietaufhebungsvertrag

Zum einen kann eine Eintrittsvereinbarung zwischen Ihnen, dem neuen Mieter und dem Vermieter geschlossen werden. Genauso gut, können Sie einen Vertrag mit dem neuen Mieter über den Eintritt in das laufende Vertragsverhältnis schließen. Diesem muss der Vermieter jedoch zustimmen.

Die andere Möglichkeit ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zwischen Ihnen und dem Vermieter, der sodann einen Mietvertrag mit dem neuen Mieter schließt. Dies ist häufig für alle Seiten unkomplizierter und der Vermieter kann etwaige von ihm gewünschte Vertragsänderungen einfacher vornehmen.
Beide Varianten bürgen allerdings Risiken, sodass es sowohl für einen Mieter als auch für einen Vermieter sinnvoll ist, einen erfahrenen Rechtsanwalt mit dieser Aufgabe zu betrauen.

Weigerung des Vermieters: Die Frage nach dem „berechtigten Interesse“

Es kommt jedoch auch immer wieder vor, dass sich der Vermieter einer solchen Lösung verweigert. Wenn dies der Fall ist, muss ein sog. „berechtigtes Interesse“ auf Seiten des Mieters, der einen geeigneten Nachmieter präsentiert, vorliegen, um die Zustimmung des Vermieters zu erhalten. Denn dann darf der Vermieter laut Bundesgerichtshof einen Nachmieter nur noch aus gewichtigen Gründen ablehnen (BGH, Urt. v. 22. Januar 2003 – VIII ZR 244/02). Wann ein berechtigtes Interesse vorliegt ist immer eine Einzelfallentscheidung und sollte entsprechend begründet werden. Auch hier ist die Mandatierung eines Rechtsanwaltes empfehlenswert. Das „berechtigte Interesse“ an einer vorzeitigen Vertragsauflösung ist aus dem in § 242 BGB normierten Grundsatz von Treu und Glauben herzuleiten.

Ein „berechtigtes Interesse“ liegt z.B. dann nicht vor, „wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere, oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte“. (OLG Karlsruhe, Urteil vom 25.03.1981, 3 RE-Miet 2/81) Dagegen wurde ein berechtigtes Interesse von der Rechtsprechung bei einer Heirat (LG Hannover, Urt. v. 30.07.1987 – 3 S 126/87, wobei es hier ein befristetes Mietverhältnis Gegenstand war) sowie auch bei Familienzuwachs (LG Landshut, Urt. v. 09.11.1994 – 12 S 1760/94) und dem damit verbundenen familiären Bedarf nach einer größeren Wohnung anerkannt. Natürlich ist auch in diesen Fällen, in denen der Vermieter zur Zustimmung zur Vertragsaufhebung nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Suche nach einem Mietnachfolger die Sache des Mieters (BGH Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14).