Die Verpflichtung des Vermieters umfasst nach § 535 BGB ausdrücklich „dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Wenn Sie also Mängel in der Wohnung entdecken – etwa Schimmel an der Decke oder Wand -, gilt es, diese umgehend dem Vermieter anzuzeigen, vorzugsweise schriftlich, und ihm eine Frist zur Instandsetzung zu setzten.
Ab diesem Moment der Mängelanzeige ist er verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen, sofern diese nicht durch Selbstverschuldung des Mieters entstanden sind. Die Pflicht nachzuweisen, dass bestimmte Mängel durch den Mieter verursacht wurden, liegt dabei grundsätzlich auf Seiten des Vermieters. In der Praxis kommt es jedoch immer wieder vor, dass der Vermieter die Mängel nur unzureichend oder verspätet behebt, oder erst gar nicht auf die Mängelanzeige reagiert.
Was tun, wenn der Vermieter untätig bleibt?
Lässt der Vermieter die angemessene Frist verstreichen und bleibt eine ordnungsgemäße Instandsetzung aus, bleibt Ihnen die Wahl, den Mangel selbst zu beheben oder beheben zu lassen und den Vermieter für die Kosten in Anspruch zu nehmen, oder bei komplizierteren Schäden gerichtlich auf Instandsetzungen zu klagen. Eine gerichtliche Entscheidung im Eilverfahren wird nur in Ausnahmefällen erlassen, wenn die Beseitigung eines Mangels keinen Aufschub duldet, wie z.B. in Fällen des Strom-, Wasser- oder Heizungsausfalls. Die Frist zur Mängelbeseitigung von zwei bis drei Wochen ist im Normalfall angemessen, kann jedoch je nach Einzelfall variieren.
Daneben hat der Mieter die Möglichkeit, die Miete zu mindern oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Auch ist die Forderung von Schadensersatz oder gar eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.
Grundsätzlich ist festzuhalten: wenn die Wohnung mangelhaft ist, ist es wichtig, die Schäden umgehend zu dokumentieren und dem Vermieter anzuzeigen. Machen Sie z.B. Fotos von den Schimmelschäden und dokumentieren Sie diese zeitlich.
Der konkrete Fall: Schimmel durch ein undichtes Dach
In einem von unserer Kanzlei betreuten Fall entdeckte der Mieter einer Mietwohnung feuchte Wasserflecken an der Zimmerdecke in mehreren Räumen und verständigte umgehend seinen Vermieter. Eine Mängelbeseitigung blieb zunächst vollends aus, wurde später dann unzureichend vorgenommen. Nachdem diese Schimmelflecken immer wieder an denselben Stellen auftraten und sich teilweise gesundheitsgefährdender Schimmel bildete, ließ sich der Vermieter auf eine Mietminderung in Höhe von 15% ein, bis der Mangel behoben wäre. Als es zu einem Vermieterwechsel kam, zeigte unser Mandant diesem den Mangel erneut an und beharrte auf der mit dem Voreigentümer vereinbarten Mietminderung.
Der neue Vermieter kam ebenfalls der wiederholten Aufforderung zur Instandsetzung und der Beseitigung des Schimmel nicht nach und forderte gleichzeitig unseren Mandanten dazu auf, die volle Miete zu zahlen. Die Beauftragung einer Firma, welche den Schaden überprüfen sollte, und deren einmaliger Versuch der Kontaktaufnahme mit dem Mieter, reichte aus Sicht des AG Rheinbach nicht aus, um der Pflicht des Vermieters Genüge zu tun. Zwischen den Parteien unstreitig war die Pflicht des Vermieters zur Instandsetzung. Da der Mieter die Mängel immer rechtzeitig angezeigt hatte, war es nach Ansicht des Gerichts unerheblich, dass der Vermieter während der Mietzeit wechselte. Der neue Vermieter tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters und damit auch in alle Rechten und Pflichten ein. Er ist ebenso verantwortlich wie sein Vorgänger. Auch eine Mietminderung in Höhe von 15 % war nach Ansicht des AG Rheinbachs angemessen, unabhängig davon, dass dies bereits mit dem vorherigen Eigentümer so praktiziert worden war.
Haben auch Sie Probleme mit Mängeln an oder in Ihrer Mietwohnung, sind wir, die Kanzlei Schlun & Elseven Ihr kompetenter Ansprechpartner bei allen Fragen rund um den Bereich Mietrecht. Rufen Sie uns ganz einfach unter 0241 4757140 an, senden Sie uns eine Nachricht per E-Mail an info@se-legal.de oder nutzen Sie unser Onlineformular, um mit uns in Kontakt zu treten.
