Durch die Corona-Krise ist derzeit das öffentliche Leben auf ein Minimum beschränkt, denn zur Verlangsamung der Ausbreitung in der Bevölkerung wird der Kontakt zu anderen Menschen weitestmöglich eingeschränkt. Eine der Maßnahmen, die erheblich dazu beitragen soll, stellt die vorübergehende Untersagung des Betriebs von Einrichtungen, die nicht für die Grundversorgung erforderlich sind, auf der Grundlage von § 28, § 32 des Infektionsschutzgesetzes (IfSG) dar. Betroffen sind beispielsweise Bekleidungsgeschäfte, Frisöre, Restaurants, Bars, Clubs und Einrichtungen zur Freizeitgestaltung wie Kinos. Infolgedessen werden dort keine Einnahmen erzielt, weshalb sich auch die Bezahlung der Miete für diverse Gewerberäume zur enormen Belastung entwickeln kann.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob eine Minderung der Miete für die betroffenen Mieträume in Betracht kommt oder die Verpflichtung zur Mietzahlung vorübergehend sogar gänzlich entfallen kann. Außerdem ist fraglich, wie die Rechtslage aussieht, wenn die Schließung des eigenen Geschäfts zwar nicht behördlich angeordnet wurde, aus wirtschaftlichen Gründen wegen des Rückgangs von Kunden- und Besucherzahlen jedoch die Schließung aus eigener Verantwortung erfolgt. Zudem werden Betriebe auf behördliche Anordnung wegen (möglicher) Infektionsfälle unter Quarantäne gestellt.

Kann in diesem Fall ein Anspruch auf Mietminderung bestehen? Oder stehen den betroffenen Mietern in irgendeiner Form Schadensersatzansprüche zu? Schließlich wird der Mieter in all diesen Fällen zumindest vorübergehend an der Nutzung der Mietsache gehindert bzw. in ihrer Nutzung beschränkt.

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Hat der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung gemäß § 536 BGB?

Der Mieter ist grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der Miete verpflichtet. Jedoch kann die Miete in Ausnahmefällen gemindert werden oder die Verpflichtung zur Zahlung ganz wegfallen. In Anbetracht von Geschäftsschließungen kann eine Mietminderung nach § 536 BGB in Erwägung gezogen werden.

Voraussetzung dafür ist das Vorliegen eines Mangels der Mietsache oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft. Ein Mangel beschreibt die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse bezüglich der Mietsache einen Mangel darstellen können. Erforderlich ist dabei, dass die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt wird bzw. unmittelbar auf ihre Gebrauchstauglichkeit eingewirkt wird. (BGH, Urteil vom 15.10.2008 – XII ZR 1/07)

In dem Fall der eigenverantwortlichen Schließung durch den Mieter aufgrund zurückgegangener Kundenzahlen ist grundsätzlich kein Mangel der Mietsache ersichtlich, da ihr Zustand nicht beeinträchtigt ist und auch ihre Tauglichkeit fortbesteht. Die Verpflichtung zur Mietzahlung bleibt damit in der Regel bestehen.

Bei einer behördlichen Untersagung des Betriebs handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Maßnahme, die dazu führt, dass der Mieter die Mietsache nicht (wie vorgesehen) nutzen kann. Stehen solche öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisse bzw. -beschränkungen dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegen, bewirken sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann einen Sachmangel, wenn sie mit der konkreten Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen. Hingegen dürfen sie ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. (BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09)

Die Ursache der Betriebsuntersagung in Zeiten der Corona-Krise liegt jedoch in der Regel nicht in der Beschaffenheit der Mietsache, d.h. entscheidend ist nicht, wo der Betrieb stattfindet. Vielmehr kommt es darauf an, was dort betrieben wird. Denn für die Anordnung der Schließung wird danach unterschieden, um welche Art von Betrieben es sich handelt. So ist der Betrieb systemrelevanter Einrichtungen wie Lebensmittelgeschäfte, Apotheken oder Poststellen von der Untersagung ausgeschlossen. Hingegen müssen solche Betriebe, deren Waren oder Dienstleistungen nicht unbedingt benötigt werden, in der Regel vorübergehend geschlossen werden. Somit sind betriebliche Umstände ursächlich. In dem Fall einer behördlichen Quarantäneanordnung bilden die Ursache persönliche Umstände, nämlich die Infektion einer oder mehrerer Personen des Betriebs. Auch hier spielt die konkrete Beschaffenheit der Mietsache keine Rolle für die Anordnung.

Folglich kann in der Regel in solchen Fällen kein Mangel der Mietsache angenommen werden und ein Anspruch des Mieters auf Minderung der Miete ist ausgeschlossen.


Kann die Verpflichtung zur Mietzahlung vorübergehend aufgrund von Unmöglichkeit entfallen?

Nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet sich der Vermieter durch den Mietvertrag dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Häufig wird in Gewerberaummietverträgen ein konkreter Mietzweck wie beispielsweise der Gebrauch des Mietobjekts als Restaurant, Bar, Kosmetik- und Frisörsalon oder als Bekleidungsgeschäft vereinbart. Kann der Mieter das Mietobjekt nun aufgrund einer behördlich angeordneten Untersagung des Betriebs nicht gemäß dem vertraglich vereinbarten Zweck gebrauchen, so dürfte die Leistungspflicht des Vermieters in diesem Fall gemäß § 275 Abs. 1 BGB als zumindest vorübergehend objektiv unmöglich erachtet werden. Infolgedessen wäre der Mieter nach § 326 Abs. 1 Halbsatz 1 BGB von seiner Gegenleistungspflicht, nämlich der Zahlung der Miete, befreit. Entscheidend ist jedoch die Vereinbarung eines konkreten Mietzwecks. Denn enthält der Mietvertrag beispielsweise nur die weitreichende Formulierung „zum Zwecke des Betriebs eines Ladengeschäfts“, so könnte der Vermieter trotz der aktuellen Betriebsuntersagungen weiterhin den vertragsgemäßen Gebrauch zum Betrieb nicht untersagter Ladengeschäfte ermöglichen.


Besteht ein Anspruch auf Mietreduzierung im Rahmen einer (vorübergehenden) Vertragsanpassung?

Eine Mietreduzierung könnte durch eine Anpassung des Mietvertrages aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB erreicht werden, wobei zu beachten ist, dass der Anwendungsbereich auf besondere Ausnahmesituationen beschränkt ist.

Vorausgesetzt wird, dass sich Umstände, die die Grundlage des betroffenen Mietvertrages darstellen, nach Vertragsschluss so schwerwiegend verändert haben, dass die Parteien den Vertrag bei Vorhersehen dieser Veränderung nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. Zudem muss ein Festhalten am unveränderten Vertrag für eine Partei unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Falls unzumutbar sein. Dabei ist insbesondere entscheidend, wer das Risiko der Störung trägt. Im Rahmen der Vermietung von Gewerberäumen liegt die wirtschaftlich gewinnbringende Verwendung der Mietsache grundsätzlich im Risikobereich des Mieters (BGH, Urteil vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08). Im Falle der behördlichen Betriebsuntersagung als Maßnahme zur Bekämpfung des Coronavirus ist eine eindeutige Risikozuweisung jedoch kaum möglich. Schließlich wird der Mieter zumindest bei einer konkreten und eindeutigen Mietzweckvereinbarung gänzlich an der vertragsgemäßen Verwendung gehindert.

Wegen des Betriebsrisikos des Mieters wird in der Regel in den behandelten Fällen der Betriebsschließungen eine Mietminderung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage abzulehnen sein. Etwas anderes könnte sich aus einer Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, die eine Abweichung von der gesetzlichen Risikoverteilung bestimmt. Bisher ist von der Rechtsordnung eine eher restriktive Anwendung des § 313 BGB verfolgt worden. In Zeiten der Corona-Krise sprechen gute Argumente für eine Vertragsanpassung.


Besteht die Möglichkeit einer Kündigung seitens des Mieters?

Der Mieter kann einen unbefristeten Gewerberaummietvertrag jederzeit ordentlich unter der Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB ist jedoch in der Regel abzulehnen, da ein wichtiger Grund in diesem Sinne voraussetzt, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Falls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien bis zum Ablauf des Vertrages oder einer Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.  Dies kann regelmäßig nur bejaht werden, wenn die Kündigungsgründe im Risikobereich des Kündigungsgegners liegen (OLG Dresden, Beschluss v. 8.2.2017, 5 U 1669/16). Die Tatsache, dass vorübergehend der Gewerbebetrieb des Mieters behördlich eingeschränkt oder untersagt wird, liegt nicht im Risikobereich des Vermieters, sondern in dem des Mieters. Verbietet der Vermieter jedoch ohne zugrundeliegende behördliche Anordnung den Gebrauch der Mietsache, so kommt eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht.


Fazit: Welche rechtlichen Auswirkungen hat das Coronavirus auf Gewerberaummietverträge?

Ein Anspruch auf Mietminderung nach § 536 BGB besteht regelmäßig aufgrund fehlenden Mangels der Mietsache nicht. In dem Fall der behördlich angeordneten Betriebsschließungen kommt der zeitweilige Entfall der Mietzahlungspflicht in Betracht, wenn es dem Vermieter unmöglich ist, dem Mieter den Gebrauch des Mietobjekts zum vertraglich vereinbarten Zweck zu gewähren. Zudem kann in besonderen Ausnahmefällen auch ein Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB bestehen und somit eine Mietminderung herbeigeführt werden. Ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter besteht regelmäßig aufgrund des fehlenden Verschuldens seinerseits nicht.


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