In einem Urteil vom 15.04.2015 (Az.: VIII ZR 281/13) hat der 8. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) festgestellt, dass die Weigerung des Mieters notwendige Instandsetzungsarbeiten des Vermieters zu dulden sowie den dafür beauftragten Handwerkern den Wohnungszutritt zu verwehren, ein Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses begründen kann.
In dem betreffenden Verfahren hatte die Vermieterin Räumungsklage erhoben, nachdem sie zuvor eine fristlose Kündigung ausgesprochen hatte. Die Begründung dieser Kündigung war, dass die Mieter den Zugang zu dem zur Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigerten. Im Vorfeld dieser Weigerung war es bereits zur gerichtlichen Auseinandersetzung der Parteien über die Duldung von Instandhaltungsarbeiten gekommen, die zur Beseitigung des am Dachstuhl festgestellten Hausschwamms in der Wohnung der Mieter notwendigerweise ausgeführt werden mussten.
Die Räumungsklage der Vermieterin blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass die Duldungspflicht der Mieter bzgl. der Instandhaltungsarbeiten zunächst mittels Erhebung der Duldungsklage geklärt werden müsse, bevor die Mieter befürchten müssten, ihre Wohnung zu verlieren. Etwas anderes gelte nur, so das Landgericht, wenn das Verhalten der Mieter querulatorische Züge aufweisen würde. Der BGH erteilte dieser Rechtsauffassung allerdings eine Absage. Die „schematische“ Betrachtungsweise des Landgerichts sei nicht mit der bei fristlosen Kündigungen gemäß § 543 BGB geforderten Abwägung der Umstände des Einzelfalls vereinbar. Vielmehr müsse das Interesse des Vermieters an der Durchführung der Instandhaltungsarbeiten angemessen berücksichtigt werden, da die Instandsetzungsarbeiten zur Erhaltung des wirtschaftlichen Wertes des Mietobjekts von wesentlicher Bedeutung sei. Dazu sei es notwendig festzustellen, wie umfangreich und dringend die Instandsetzungsarbeiten seien, welche wirtschaftlichen Schäden durch die verspätete Durchführung entstünden und welche Beeinträchtigungen sich für die Mieter durch die Instandsetzungsarbeiten ergeben hätten.
Folgen für Mieter und Vermieter
Für Vermieter ist dieses Urteil des BGH begrüßenswert. Das berechtigte Interesse an der Instandhaltung des Hauses sowie der einzelnen Wohnungen wird gestärkt. Für den Mieter wird deutlich, dass es sich grundsätzlich empfiehlt, Instandsetzungsarbeiten in seiner Wohnung zu dulden. Nicht nur die Erhaltung bzw. Verbesserung der Wohnung durch die Instandsetzungsarbeiten ist im Interesse des Mieters, sondern auch das vermeiden unnötiger Haftungsrisiken für eventuelle Schäden an der Wohnung, die aufgrund der unterlassen Instandsetzungsarbeiten eintreten, ist nur vorteilhaft für den Mieter.
