Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18.11.2015 entschieden, dass bei der Erhöhung der Miete die Kappungsgrenze auch dann berücksichtigt werden muss, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht (Az.: VIII ZR 266/14). Geklagt hatte eine Vermieterin aus Berlin, die von ihrem Mieter 307,77 Euro mehr Miete verlangt hatte. Mit 213,31 Euro gründete sich der Großteil der Mieterhöhung auf einer Vermessung der Wohnung, bei welcher festgestellt worden war, dass die Wohnfläche 210,43 m² anstelle der im Mietvertrag genannten 156,95 m² beträgt. Der Beklagte hatte nur einer allgemeinen Mieterhöhung um 15 % von 94,46 Euro zugestimmt.
§ 558 BGB regelt die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei ist die in Absatz 3 Satz 1 genannte Kappungsgrenze zu beachten. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden. Für Berlin gilt seit 2013 eine Kappungsgrenze von 15 %. In der Hauptstadt ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Nach § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB kann für fünf Jahre die niedrigere Kappungsgrenze von 15 % festgesetzt werden, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist.
Die Karlsruher Richter urteilten, dass es für eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB allein auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankomme, unabhängig von der vertraglich festgelegten Wohnfläche. Denn der Vergleich mit der ortsüblichen Miete setze objektive Kriterien voraus. Damit ist die Differenz zwischen tatsächlicher und angegebener Fläche unerheblich. Das gleiche gilt, wenn die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Auch dann kann eine Mieterhöhung nur auf Grundlage der wirklichen und damit geringeren Wohnfläche erfolgen. Der BGH verwirft im aktuellen Urteil seine frühere Rechtsprechung, dass nur Abweichungen der Wohnungsgröße von mehr als 10 % eine Anpassung der Miete begründen könnten (Urt. v. 8.7.2009, Az.: VIII ZR 205/08). Die Kappungsgrenze gilt auch für die Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der tatsächlichen und damit neuen Wohnfläche.
Eine Mieterhöhung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB soll laut Gericht nicht in Betracht kommen. § 313 I BGB setzt voraus, dass sich Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, nachträglich gravierend verändert haben, die Parteien den Vertrag so nie geschlossen hätten und das Festhalten am Vertrag für eine Partei unzumutbar ist. Bei der Unzumutbarkeit sind laut Gesetz insbesondere die gesetzliche und vertragliche Risikoverteilung zu berücksichtigen. Zwar hat sich die Wohnfläche, die auch Grundlage des Vertrages ist, nachträglich schwerwiegend geändert, aber die Berechnung derselben ist typisches Risiko des Vermieters. Andernfalls könnte die gesetzliche Kappungsgrenze umgangen werden. Der Mieter wäre den Mieterhöhungen des Wohnungseigentümers schutzlos ausgeliefert.
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Fazit
Die falsche Bemessung der Wohnungsgröße kann für den Vermieter kostspielige Folgen haben. Eine nachträgliche Mieterhöhung ist nach dem aufgeführten Urteil des BGH nur unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich. Daher ist dringend anzuraten, bereits vor der Vermietung eine ordnungsgemäße Wohnflächenberechnung durchzuführen.
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