Les droits du locataire lorsque l’objet de location a un défaut

Lorsque l’objet de location est déficiant, le locataire a des droits différents à l’égard du propriétaire. Par exemple, il a droit à la suppression du défaut ou à sa réparation. En outre, le locataire peut demander une indémnisation pour des dégâts causés par le défaut ou pour des investigations faites pour réparer ou éliminer le dégât. Pour l’habitabilité ou l’utilisation de l’objet altérées par le défaut, le locataire a en plus le droit de payer un loyer réduit conformément à l’impact du défaut ou a même le droit de retenir tout ou partie du loyer. Ces droits n’existent qu’à condition qu’il existe un défaut au sens légal.


Défaut au sens légal

Un défaut, par définition, existe lorsque l’état actuel de l’objet ne correspond pas à l’état dû par contrat. Le défaut existe dès que l’utilisation de l’objet est modifiée de manière à ce que celui-ci ne fonctionne plus comme prévu par le contrat.


Les défauts qui surviennent de manière typique et qui sont déjà reconnus par la jurisprudence civile:

– radiateurs en panne ou sous-dimensionnés

– la moissisure sur les murs et le plafond

– humidité dans les murs, suite à des dégâts d’eaux ou des ruptures de tuyaux

– fermeture de l’eau chaude, même temporairement

– bruit (y compris ceux causés hors de l’appartement lui-même, mais de l’appartement voisin ou à l’extérieur comme autour des sites de construction)

– fuites aux fenêtres

– douche en panne et tuyaux bouchés

– différence entre la taille réelle et celle indiquée au contrat


Le droit à la supression du défaut

Lorsqu‘un défaut apparaît pendant que le bail de location est en vigeur, le locataire est obligé d’éliminer le défaut, car selon paragraphe 535 du Code Civil allemand, il a l’obligation d’entretenir l’objet de la location dans un état qui correspond à celui dû par le bail.


Notification de défaut

Ce droit, de demander la remise en état, présuppose que le locataire informe le propriétaire selon paragraphe 536 c I du Code Civil allemand immédiatement après avoir aperçu le défaut.


Réduction du loyer

Lorsqu’il existe un défaut qui réduit l’utilisation de l’objet ou que l’objet ne peut pas être utilisé de la manière prévue par le bail, le locataire peut réduire le loyer selon paragraphe 536 du Code Civil allemand, sauf s’il s’agit d’un défaut anondin. (Cour d’appel de Düsseldorf, Jugement du 19.07.2011, réf. 24U 186/10)

Mais réguilièrement, il se pose la question du taux de la réduction finale.

Le taux exact est fixé selon la situation. Il se determine par le degrée et la durée du préjudice. Selon le terme utilisé par la loi, il faut que la réduction soit „adaptée“ au préjudice.

La Cour féderale de justice allemande (BGH) a décidé que la base de calcul pour la réduction au cas par cas est toujours le montant du loyer avec les charges sans intérêt du réglement du paiement des charges. (Cour féderale de justice allemande, arrêt du 20.07.2005 – réf. VIII ZR 347/04 pour les locaux d’habitation et arrêt du 06.04.2005 – réf. XII ZR 225/03 pour des contrats de bail commercial).

Dans le cas de l‘apparition d’un défaut et la non-rémise en état par le propriétaire, le locataire a, selon le paragraphe 320 du Code Civil allemand, le droit de retenir le loyer partiellement ou voire entièrement. (Blank/Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl.2017, § 536 Rn. 187)

Ce droit de rétention doit avoir la fonction d’un moyen coercitif du locataire afin d’imposer son droit de mise en état.

La jurisprudence reconnaît un taux de rétention limité du triple au quintuple des coûts de la remise en état. (Cour d’appel de Naumburg, GuT 2002,15)

Tant que le propriétaire ne remplit pas son obligation de remise en état, le locataire garde son droit de rétention sans être en retard de paiement. Il n‘est donc pas possible pour le propriétaire de résilier le contrat pour des motifs extraordinaires selon les paragraphes 543, 573 II no.3 du Code Civil allemand.


Dommages et intérêts en cas de défaillance ou de retard de la remise en état

En outre, le locataire a droit à des dommages et intérêts selon paragraphe 536 a I Code Civil allemand, lorsque l’objet était déjà déficiant au moment de la conclusion du contrat, lorsque un défaut apparait pendant la location suite à une faute du propriétaire ou lorsque le propriétaire ne remplit pas son obligation de remise en état malgré la notification immédate par le locataire, paragraphe 536 c I Code Civil allemand.


Droit du locataire de la mise en oeuvre

Selon paragraphe 536 a II BGB, le locataire a le droit de remettre en état l’objet de location et d’ éliminer le défaut lui-même, lorsque le propriétaire est en retard avec les mesures necessaires pour la remise en état, paragraphe 536 a II no. 1 BGB, or lorsque la réparation immédiate est nécessaire pour éviter des dégâts graves de l’objet. Dans ce cas, il a le droit de se faire rembourser les coûts pour la réparation par le propriétaire. Afin de ne pas payer d’avance les coûts pour la réparation, le locataire a même le droit de demander un paiement d’avance du propriétaire.

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