Verdeckte Mängel beim Hauskauf: Wann Verkäufer und Makler haften

Um zu klären, welche Möglichkeiten der Käufer bei Auftritt eines Mangels hat, sind zwei gesetzliche Regelungen zu beachten:

§ 442 BGB: Kenntnis des Käufers

1. Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

§ 442 BGB regelt, dass der Käufer keine Ansprüche wegen eines Mangels geltend machen kann, wenn er den Mangel bereits kannte. Dies gilt gemäß § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB auch für den Fall, dass der Käufer den Mangel grob fahrlässig übersehen hat. Die Frage einer grob fahrlässigen Unkenntnis stellt sich typischerweise nur bei offenen, also – auch für den Käufer – erkennbaren Mängeln. Verdeckte Mängel sind demgegenüber gerade dadurch gekennzeichnet, dass sie selbst bei sorgfältiger Prüfung nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Eine grob fahrlässige Unkenntnis scheidet hier regelmäßig aus.

§ 444 BGB: Haftungsausschluss

• Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Die Unterscheidung zwischen offenen und verdeckten Mängeln ist zudem von erheblicher Bedeutung für den Umfang der Aufklärungspflichten des Verkäufers.

Häufig sind in den Kaufverträgen die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen. § 444 BGB regelt, dass dieser Ausschluss nur soweit möglich ist, wie der Verkäufer den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat. Arglistig verschweigen kann der Verkäufer den Mangel aber nur, wenn dieser nicht ohnehin vom Käufer zu erkennen war, es sich also nicht um einen offenen Mangel gehandelt hat.

Die Rechtsprechung ist an dieser Stelle eindeutig: Handelt es sich um einen offenen Mangel, muss der Verkäufer nicht über den Mangel aufklären. Aufklären muss der Verkäufer grundsätzlich nur bei einem verdeckten Mangel. Eine Pflichtverletzung wegen mangelnder Aufklärung kommt also nur bei letzteren in Betracht.

Verletzt der Verkäufer eine bestehende Aufklärungspflicht, stehen dem Käufer verschiedene Rechte zu. Zunächst kann er Nacherfüllung nach § 439 BGB verlangen – das bedeutet, der Verkäufer muss den Mangel beseitigen. In der Praxis scheitert dies jedoch häufig daran, dass eine solche Nachbesserung gar nicht möglich ist.

In diesem Fall kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder den Kaufpreis mindern (§§ 440, 441 BGB). Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Mangel erheblich ist.

Wurde der Käufer durch den Mangel zusätzlich geschädigt, kann er bei einem Verschulden des Verkäufers außerdem Schadensersatz verlangen.

Schließlich kommt auch eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht. Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der Vertrag rückwirkend aufgehoben, und der Käufer kann die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen.

Auch gegenüber dem Makler können sich Ansprüche wegen Verletzung von Aufklärungspflichten ergeben.

In seinem Beschluss vom 10.11.2016 stellt der BGH klar: Zwischen Makler und Auftraggeber besteht ein besonderes Vertrauensverhältnis. Daraus folgen für den Makler neben seiner Hauptleistungspflicht auch besondere Nebenpflichten. Als Interessenvertreter seines Auftraggebers ist er verpflichtet, dessen Belange sachgerecht wahrzunehmen. Das bedeutet, dass der Makler den Auftraggeber nicht nur über solche Umstände informieren muss, die zwingend erforderlich sind, um ihn vor Schäden zu bewahren. Vielmehr hat er auch alle ihm bekannten Tatsachen offenzulegen, die für die Entscheidung des Auftraggebers wesentlich sein können.

Diese Informationspflicht besteht grundsätzlich auch dann gegenüber beiden Seiten, wenn der Makler – rechtlich zulässig – sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Kaufinteressenten vertraglich verbunden ist. Der genaue Umfang der Aufklärungspflicht richtet sich dabei nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls. Eine Pflichtverletzung liegt insbesondere vor, wenn der Makler bestimmte Eigenschaften des Objekts zusichert oder Informationen weitergibt – sei es aus eigener Kenntnis oder indem er fremde Angaben übernimmt –, ohne zuvor eine ausreichende Tatsachengrundlage für diese Angaben geprüft zu haben. Verfügt er nicht über eine verlässliche Grundlage, muss er zumindest offenlegen, dass ihm gesicherte Erkenntnisse hierzu fehlen.

Eine allgemeine Pflicht des Maklers, ungefragt „ins Blaue hinein“ zu informieren, besteht jedoch nicht. Fehlt es an einem konkreten Aufklärungsbedarf auf Seiten des Kunden, entstehen dem Makler insoweit auch keine Beratungspflichten. Es obliegt vielmehr dem Kunden selbst, dem Makler klar und deutlich mitzuteilen, welche Interessen, Ziele oder besonderen Zwecke für ihn im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Geschäft maßgeblich sind. Nur auf dieser Grundlage kann sich der Umfang der Informations- und Beratungspflichten bestimmen.

Aufklärungspflichten treffen den Makler zudem nur insoweit, wie er selbst Kenntnis von dem betreffenden Umstand hat. Eine allgemeine Nachforschungs- oder Erkundigungspflicht besteht nicht; er ist also grundsätzlich nicht verpflichtet, den Sachverhalt eigenständig zu ermitteln oder weitergehend zu überprüfen. Allerdings muss er seinen Auftraggeber darüber informieren, wenn ihm eigene Kenntnisse fehlen oder wenn er lediglich ungeprüfte Angaben Dritter weitergibt.

Fehlen besondere Umstände, muss ein Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die im Exposé enthaltenen Angaben zum Objekt auf Informationen der Verkäuferseite beruhen. Der Makler ist berechtigt, die vom Veräußerer mit der gebotenen Sorgfalt erlangten und geprüften Informationen grundsätzlich ohne eigene Nachprüfung weiterzugeben. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Angaben aus Sicht eines fachkundigen Maklers erkennbar unrichtig, unplausibel oder sonst offensichtlich bedenklich sind. In einem solchen Fall darf er sie nicht ungeprüft übernehmen und weiterverbreiten.

Wenn ein Makler falsche oder widersprüchliche Angaben über die Immobilie macht, etwa zum Zustand des Gebäudes oder zur Art der vorhandenen Mängel, haftet der Makler, wenn er dabei vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat, die Pflichtverletzung also schuldhaft begangen hat. Wird dem Makler eine Aufklärungspflichtverletzung vorgeworfen, kommt es darauf an, ob der Makler die aufklärungspflichtige Tatsache kannte oder zumindest kennen musste. Wichtig zu beachten sind hierbei mögliche AGB des Maklervertrages. Häufig ist darin eine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz enthalten. Hier muss dann sorgfältig deren Wirksamkeit geprüft werden.

Hat der Makler eine Pflichtverletzung begangen, kann der Käufer in der Regel die Zahlung der Maklerprovision verweigern oder Schadensersatz vom Makler verlangen. Möglicherweise ergeben sich aus der Pflichtverletzung des Maklers auch Ansprüche gegen den Verkäufer. So ist eine Anfechtung des Kaufvertrages möglich, wenn der Makler vorsätzlich, also arglistig getäuscht hat. Dafür muss der Verkäufer aber Kenntnis der arglistigen Täuschung gehabt haben, vgl. § 123 Abs. 2 BGB. Liegt eine arglistige Täuschung vor, kann der Käufer in der Regel aber auch Schadensersatz oder Gewährleistung gegenüber dem Verkäufer geltend machen.

Die Beweislast liegt im Falle von verdeckten Mängeln in der Regel beim Käufer. Dies bedeutet, dass der Käufer beweisen muss, dass der Mangel bereits bei Übergabe bestand und dass Makler oder Verkäufer ihm gegenüber bestehende Aufklärungspflichten verletzt haben. Das ist in der Praxis häufig der Knackpunkt. Jedoch kommen einige Beweismittel in Betracht, um den Nachweis zu führen:

Insbesondere Sachverständigengutachten spielen eine wichtige Rolle, um die tatsächlichen Mängel festzustellen. Ansonsten finden sich möglicherweise Hinweise in Bauakten und (Foto-)Dokumentationen oder Zeugen können Hinweise geben. Generell gilt aber: Die Beweisführung ist häufig sehr komplex. Im Fall der Ansprüche gegen den Verkäufer aufgrund arglistiger Täuschung des Maklers, muss der Käufer nicht nur den Vorsatz des Maklers, sondern auch die Kenntnis des Verkäufers nachweisen.

Viele Käufer machen außerdem den Fehler, nicht rechtzeitig ein Gutachten anzufordern, was ihre Ansprüche erschwert.

Hinweis: Präventiv empfiehlt es sich, die Immobilie bereits vor dem Kauf gründlich, am besten durch einen Sachverständigen, untersuchen zu lassen.

Wenn der Verkäufer oder Makler die Haftung ablehnt, bleibt häufig nur der Weg über die Gerichte. Die Erfolgsaussichten hängen dabei von vielen Faktoren ab, insbesondere von der Beweisbarkeit des Mangels und den dokumentierten Angaben im Kaufvertrag sowie im Exposé. Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche und hilft Ihnen, Ihre Chancen realistisch einzuschätzen.

Wenn Sie beim Hauskauf auf verdeckte Mängel gestoßen sind oder wenn Ihnen falsche Angaben gemacht wurden, stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite. Wir bieten Ihnen eine detaillierte rechtliche Erstberatung und vertreten Ihre Interessen sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht.