Können sich Personen nicht über den Verbleib einer gemeinsamen Immobilie einigen, besteht nach deutschem Recht die Möglichkeit, das gemeinsame Eigentum durch eine Teilungsversteigerung aufzulösen. So bietet sich die Teilungsversteigerung nicht selten als Mittel der letzten Wahl nach einer langen Phase von Streit und Konflikten an. Da solche Situationen in mancherlei Hinsicht komplex und anspruchsvoll sind, sind gute Vorbereitung und die Ausschöpfung aller rechtlichen Möglichkeiten von besonderer Bedeutung.
In welchen Fällen kommt es zur Teilungsversteigerung?
Zu einer Teilungsversteigerung kommt es häufig im Rahmen der Auflösung von Erbengemeinschaften oder bei Scheidungen. Soll eine Gemeinschaft an einer Immobilie beendet werden, setzt dies Einvernehmen über den Verbleib des gemeinsamen Eigentums voraus. Können sich die Miteigentümer über dessen Verwertung oder Verkauf nicht einigen, kann laut Gesetz jeder Eigentümer die Aufhebung des Miteigentums verlangen. Im Rahmen der Teilungsversteigerung soll dann das unteilbare Eigentum, die Immobilie, in teilbares Eigentum, also in Geld, umgewandelt werden, um so die Eigentumsgemeinschaft zu beenden.
Das Verfahren der Teilungsversteigerung
Das Verfahren der Teilungsversteigerung ist im „Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung“ (ZVG) geregelt. Darin wird die Teilungsversteigerung gemäß § 180 Absatz 1, 1. Halbsatz als “Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft” definiert. Eine Teilungsversteigerung ist allerdings keinesfalls das gleiche wie eine Zwangsversteigerung. Eine Zwangsversteigerung setzt einen vollstreckbaren Titel (beispielsweise eine eingetragene Grundschuld einer Bank) und einen Versteigerungsantrag des Gläubigers voraus. Um ein Verfahren zur Teilungsversteigerung anzustoßen, bedarf es hingegen lediglich der Antragsstellung eines Miteigentümers. Ein vollstreckbarer Titel wird hier nicht benötigt. Den Antrag auf Teilungsversteigerung kann jeder der Miteigentümer stellen. Eine Mehrheit an der Immobilie ist nicht erforderlich.
Im nachfolgenden Verfahren wird schließlich die Immobilie als Ganzes versteigert. Dabei kann im Rahmen der Versteigerung jeder Beliebige das Eigentum erwerben, also auch die vorherigen Eigentümer. Das Verfahren selbst ist ein Vollstreckungsverfahren vor dem Amtsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.
Ablauf einer Teilungsversteigerung
Eine Teilungsversteigerung beginnt mit der Antragsstellung durch einen der Miteigentümer. Dieser wird im Anschluss gemeinsam mit dem Anordnungsbeschluss geprüft. Den weiteren Miteigentümern wird der Anordnungsbeschluss als Antragsgegner postalisch zugestellt. Im weiteren Verlauf des Verfahrens werden durch Bewertung der Immobilie der Verkehrswert und das Mindestgebot festgesetzt. Sind all diese Schritte durchlaufen, bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin. Bei der Versteigerung erhält schließlich der Meistbietende den Zuschlag. Der Erlös wird zunächst beim Gericht hinterlegt und anschließend an die vorherigen Eigentümer verteilt. Das Gericht und das Grundbuchamt wickeln ihrerseits die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch ab.
Der Antrag auf Teilungsversteigerung – welche Voraussetzungen sind zu beachten?
Gerade wenn ein Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden soll, ist die richtige Vorbereitung von enormer Bedeutung. Alle materiellrechtlichen Voraussetzungen müssen gegeben sein, die genaue Bezeichnung des Grundstücks und die Anschriften aller Miteigentümer ermittelt werden.
Zusätzlich muss eine Teilungsversteigerung auch über den Antrag hinaus vorbereitet werden. Hierzu gehört beispielsweise die Löschung einer Grundschuld, die zwar zurückgezahlt wurde, im Grundbuch allerdings weiterhin eingetragen ist.
Blockieren einer Teilungsversteigerung
Solche Fälle können problematisch werden, da alle Eigentümer der Löschung zustimmen müssen. Ist die Versteigerung allerdings nicht von allen Eigentümern gewollt, kann es zu Blockaden kommen. Der andere Eigentümer kann aufgrund des Rechts auf jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft gemäß § 749 I BGB gerichtlich zur Zustimmung verpflichtet werden. Zwar wird die Teilungsversteigerung so immerhin wieder faktisch durchführbar, allerdings führt ein solcher Prozess in der Praxis zu erheblichen Verzögerungen.
Aufgrund ebendieses Rechts auf jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft ist das Blockieren einer Teilungsversteigerung im Allgemeinen kaum möglich. Gemäß § 180 Absatz 2 ZVG kann das Gericht auf Antrag die einstweilige Einstellung des Verfahrens veranlassen, wenn „dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miterben angemessen erscheint“. Eine solche Einstellung ist jedoch auf maximal sechs Monate begrenzt und kann nur einmalig wiederholt werden. Auch sind die rechtlichen Hürden, unter denen ein Gericht der Einstellung einer Teilungsversteigerung zustimmt, enorm hoch.
Was passiert nach der Versteigerung?
Ist das Eigentum schließlich an den Meistbietenden versteigert, wird der Erlös an das Gericht ausgezahlt. Zunächst werden Gerichts-, Anwalts- und Sachverständigenkosten aus dem Erlös gezahlt. Nach Abzug dieser Kosten wird der restliche Erlös pro rata an die Eigentümer verteilt. Dies geschieht allerdings nicht automatisch: Die Miteigentümer müssen eine übereinstimmende Erklärung über die Verteilung des Erlöses abgeben. Sind sie sich über die Verteilung uneinig, wird der Erlös bis zur finalen Klärung des Konflikts bei Gericht hinterlegt. Kann keine Einigung zwischen den Eigentümern gefunden werden, besteht die Möglichkeit, die Erlösverteilung einzuklagen, was wiederum erneut einen hohen Zeit- und Kostenaufwand bedeutet.
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