Zwangsvollstreckung in Immobilien

Die Zwangshypothek ist im § 867 ZPO geregelt. Durch diese wird die Forderung des Gläubigers nicht unmittelbar befriedigt. Bei dieser Art der Zwangsvollstreckung handelt es sich um ein dingliches Sicherungsrecht. Dabei wird die Sicherungshypothek nach § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO auf Antrag des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Für diese Eintragung ist das Grundbuchamt zuständig, welches zudem als Vollstreckungsorgan tätig wird.

Die Zwangshypothek ist unter den folgenden Voraussetzungen möglich:

• Erfüllung der Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung (s.u.),
• Antrag des Gläubigers,
• Vorliegen eines Vollstreckungstitels von mehr als 750 € (vgl. § 866 Abs. 3 ZPO),
• Voreintragung des Schuldners im Grundbuch (§§ 39, 40 GBO).

Nach § 867 Abs. 1 S. 2 ZPO entsteht mit der Eintragung die Hypothek. Dies führt sodann zur Anwendbarkeit der §§ 1186 ff. BGB, welche die Sicherungshypothek regeln.

Da die Zwangshypothek lediglich der Sicherung des Gläubigers dient, stellt sich die Frage, wie die Forderung dessen befriedigt werden kann. Zur Befriedigung dieser bedarf es einer Verwertung, welche wiederum durch die Zwangsverwaltung oder -versteigerung erfolgt.

Im Vergleich zu den anderen Arten der Zwangsvollstreckung bietet die Zwangshypothek einige Vorteile. Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel überschaubarer. Zudem bietet die Sicherungshypothek dem Gläubiger im Vergleich zu anderen Gläubigern einen gesicherten Rang. Dies wird insbesondere bei einer Zwangsversteigerung relevant: durch die gesicherte Stellung des Gläubigers befindet sich dieser in einer besseren Position als die Gläubiger ohne ein zuvor geltend gemachtes Sicherungsrecht.

Gerne berät Sie unsere Praxisgruppe für Zwangsvollstreckungsrecht, ob die Zwangshypothek die für Sie und Ihren Fall optimale Rechtslösung ist. Wir erläutern Ihnen in einem Gespräch Ihre Optionen und beraten Sie hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens. Kontaktieren Sie uns dazu gerne noch heute.

Zweck der Zwangsverwaltung ist es, den Gläubiger aus den laufenden Einnahmen des Schuldners, wie z.B. aus Mieterträgen, zu befriedigen. Diese Art von Zwangsvollstreckungsmaßnahme wird oftmals genutzt, wenn seitens des Schuldners laufende Verbindlichkeiten bestehen, die dem Gläubiger gegenüber zu leisten sind.  Der Schuldner verliert dabei das Verwaltungs- und Nutzugsrecht an dem Vermögensobjekt, d.h. zum Beispiel an der Immobilie (vgl. § 148 Abs. 2 ZVG). Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter, der diese Aufgaben sodann übernimmt.

Zu den Aufgaben eines Zwangsverwalters gehören unter anderem:

• Vornahme von Handlungen, die erforderlich sind, um das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. § 152 Abs. 1 ZVG),
• Sicherstellung der ordnungsgemäßen Benutzung (vgl. § 152 Abs. 1 ZVG),
• Übernahme der Aufgaben, die im Zusammenhang mit Miet- und Pachtverhältnissen aufkommen,
• Zahlung sämtlicher Abgaben, Steuern etc.

Die Zwangsverwaltung ist möglich, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen:

• Erfüllung der Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung (s.u.),
• Antrag des Gläubigers beim zuständigen Gericht,
• Nachweis des Schuldners über seine Stellung als Eigentümer des Objekts (vgl. § 17 ZVG).

Die Beendigung des Verfahrens erfolgt in Form der Einstellung oder der Aufhebung.

Sollten Sie weitere Informationen zum Verfahren der Zwangsverwaltung benötigen, wenden Sie sich gerne an die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven. Kontaktieren Sie uns dazu über unser Online-Formular. Wir werden Sie ausführlich beraten und in Ihrem Rechtsfall unterstützen.

Durch die Zwangsverssteigerung werden die Forderungen des Gläubigers befriedigt. Bei dieser Art von Zwangsvollstreckungsmaßnahme wird das Vermögensobjekt des Schuldners bei einer Auktion versteigert. Der Erlös des Verkaufs dient sodann der Befriedigung der offenen Forderungen. Die Versteigerung eines Objekts wird durch das Vollstreckungsgericht ausgeführt (§ 35 ZVG).

Die im Rahmen der Zwangsversteigerung zu erfüllenden Voraussetzungen entsprechen denen der Zwangsverwaltung. Zunächst müssen die Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung erfüllt sein. Sodann bedarf es eines Antrags des Gläubigers bei dem zuständigen Gericht. Die Zwangsversteigerung wird nach § 15 ZVG von dem Vollstreckungsgericht angeordnet. Auch muss der Nachweis des Schuldners über seine Stellung als Eigentümer des Objekts (vgl. § 17 ZVG) vorgelegt werden.

Erfolgt der Anordnungsbeschluss des zuständigen Gerichts, wird dieser gem. § 19 Abs. 1 ZVG im Grundbuch vermerkt. Zudem erfolgt die Beschlagnahme des zu versteigernden Objekts (vgl. §§ 15, 20 ZVG). Im Anschluss daran wird der Wert dieses Objekts durch einen vom zuständigen Gericht beauftragten Sachverständiger festgelegt. Sofern gegen den bestimmten Wert des Objekts keine Beschwerde eingelegt wird, erfolgt die Versteigerung.

Da es sich es bei Zwangsversteigerungen von Immobilien zumeist um den Verkauf der eigenen vier Wände handelt, bewirkt die Aussicht auf eine mögliche Versteigerung oftmals die freiwillige Zahlung des bisher zahlungsunwilligen Schuldners. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist.

Die Teilungsversteigerung stellt eine besondere Variante der klassischen Zwangsversteigerung dar. Durch diese soll nach § 180 ZVG die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgen. Im Unterschied zu den anderen Vollstreckungsmaßnahmen bezweckt die Teilungsversteigerung nicht die Befriedigung einer Forderung. Diese Form der Zwangsversteigerung kommt oftmals zur Anwendung, wenn die Beteiligten sich nicht über den Verbleib ihres gemeinsamen Eigentums einigen können. Ist zwischen den Beteiligten ein Streit über den Verbleib einer Immobilie, an der jeder Beteiligte Miteigentum hat, entstanden, dient die Teilungsversteigerung der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft.

Für die Teilungsversteigerung bedarf es eines Antrag eines Berechtigten bei dem zuständigen Gericht. Berechtigt sind dabei alle Miteigentümer. Sofern durch das zuständige Gericht ein Anordnungsbeschluss erfolgt, wird das Objekt beschlagnahmt. Dies hat nach § 23 Abs. 1 S. 1 ZVG zudem die Wirkung eines Veräußerungsverbots.

Dem Antrag sind folgende Angaben/Unterlagen zuzufügen:

• Angaben zu allen Miteigentümern,
• Bezeichnung des Objekts, um das es geht,
• Grundbuchauszug,
• ggf. Erbschein.

Ein vollstreckbarer Titel ist hier nicht erforderlich (vgl. § 181 Abs. 1 ZVG).

Nach der Antragsgenehmigung des zuständigen Gerichts erfolgt die Festlegung des Wertes des Objekts durch ein Gutachten und sodann die Ermittlung der Wertgrenze, die bei der Versteigerung des Objekts überboten werden muss. Nach der Versteigerung wird die gezahlte Summe, abzüglich der noch zu verrechnenden Kosten, unter den Eigentümern verteilt. Die Verteilung des Erlöses liegt im Verantwortungsbereich der ursprünglichen Miteigentümer.

Fälle, in denen es oftmals zu einer Teilungsversteigerung kommt, sind solche, in denen zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Ehe- oder Erbengemeinschaften involviert sind.

Sollten Sie weitere Fragen zu den verschiedenen Maßnahmen der Zwangsvollstreckung haben, wenden Sie sich gerne an unsere Kanzlei. Unsere Praxisgruppe zur Zwangsvollstreckungsrecht wird Ihnen Ihre Fragen beantworten und Ihnen die Vor- sowie Nachteile der jeweiligen Arten aufzeigen.

Auch anderen von der Zwangsvollstreckung Betroffene stehen Abwehrrechte zu. Durch die Drittwiderspruchsklage nach  § 771 ZPO wird einem Dritten die Möglichkeit eröffnet, sein Recht geltend machen. Dieses Recht steht mit einer bei dem Schuldner gepfändeten Sache in Verbindung. Wurde beispielsweise ein Gegenstand gepfändet, der im Eigentum eines Dritten steht, kann der Dritte über die Klage nach § 771 ZPO sein Recht an der Sache durchsetzen.

Für die Drittwiderspruchsklage ist gem. § 771 Abs. 1 ZPO das Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgte. Dabei muss die Klageschrift auch hier ordnungsgemäß erhoben werden (s.o.).

Gem. § 793 ZPO ist gegen Entscheidungen, die im Zwangsvollstreckungsverfahren ohne mündliche Verhandlung ergehen können, eine sofortige Beschwerde statthaft. Demnach besteht hier die Möglichkeit, die gerichtliche Entscheidung durch eine höhere Instanz prüfen zu lassen.

Zu beachten ist, dass die Beschwerde fristgebunden ist. Gem. § 569 Abs. 1 S. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde, soweit keine andere Frist bestimmt ist, binnen einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Vollstreckungsgericht oder dem Landgericht einzulegen.

Sollten Sie weitere Fragen haben, wenden Sie sich gerne an unsere Kanzlei. Unsere Rechtsanwälte werden Sie im Rahmen einer Rechtsberatung ausführlich zu den Ihnen zur Verfügung stehenden Maßnahmen gegen eine Vollstreckung in Immobilien informieren und Ihnen Ihre Optionen veranschaulichen. Dabei beraten wir Schuldner sowie Dritte und vertreten diese bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche gerichtlich sowie außergerichtlich.

Sollte Ihnen eine Zwangsvollstreckung drohen, raten wir Ihnen, sich umgehend mit einem unserer erfahrenen Rechtsanwalt in Verbindung setzen. Kontaktieren Sie uns gerne noch heute über unser Online-Formular – unsere Praxisgruppe für Zwangsvollstreckung wird Ihnen im Rahmen einer ersten Einschätzung einen Überblick über Ihre rechtlichen Möglichkeiten geben.