Zwangsvollstreckung in Immobilien

Ihr Rechtsanwalt für Zwangsvollstreckungsrecht

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Rechtsbeistand für Gläubiger

Um sicherzugehen, dass Sie bei der Eintreibung von Schulden die passende Vollstreckungsmaßnahme wählen und sich an die entsprechenden rechtlichen Vorgaben halten, sollten Gläubiger einen erfahrenen Rechtsanwalt für Zwangsvollstreckungen konsultieren.

Rechtsbeistand für Schuldner

Ob Sie nun als Schuldner oder Dritter Maßnahmen zur Abwehr einer Vollstreckung ergreifen wollen – Wir raten Ihnen, einen Rechtsexperten zu kontaktieren, um sich von diesem ausführlich beraten sowie gerichtlich oder außergerichtlich vertreten zu lassen.

Rechtsbeistand im Zwangsvollstreckungsrecht für Gläubiger

Sofern ein Schuldner seiner Pflicht zur Zahlung nicht nachkommt, besteht für den Gläubiger die Möglichkeit, ein Vollstreckungsverfahren einzuleiten. Sobald gegen den Schuldner ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kann der Gläubiger die noch nicht beglichenen Schulden eintreiben. Gläubigern stehen in solchen Fällen verschiedene Vollstreckungsmaßnahmen zur Verfügung. Dabei hat jede Maßnahme ihre Vor- sowie Nachteile. Um die für Ihr Anliegen geeignetste Form zur Eintreibung der Schulden zu finden, sollten Sie unbedingt einen Anwalt für Vollstreckungsrecht zu Rate ziehen.

Arten der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger kann seine Geldforderung beim Schuldner durch die Zwangsvollstreckung in

  • bewegliches Vermögen,
  • unbewegliches Vermögen oder
  • Forderungen des Schuldners eintreiben.

Welche Form der Gläubiger zur Eintreibung der Schulden nutzt, steht ihm frei. Da zumeist die Form gewählt wird, die die gesamte Geldforderung deckt, kommt die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen für gewöhnlich nur bei sehr hohen Forderungen zum Einsatz. Zum vollstreckbaren unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem Grundstücke sowie die sich darauf befindlichen Immobilien. Eine solche Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen wird auch als Immobiliarvollstreckung bezeichnet.

Die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen erfolgt nach § 803 Abs. 1 S. 1 ZPO durch Pfändung. Nach § 866 Abs. 1 ZPO kann der Gläubiger bei der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen hingegen folgende Maßnahmen ergreifen:

  • Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung,
  • Zwangsversteigerung und
  • Zwangsverwaltung.

Sofern die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen, hat der Gläubiger ein Wahlrecht. Dabei muss sich der Gläubiger nicht auf eine Maßnahme festlegen. Möglich ist die Ausführung lediglich einer oder mehrerer Maßnahmen (vgl. § 866 Abs. 2 ZPO). Eine Kombination aus diesen kann ebenfalls erfolgen. Sollten Sie weitere Informationen benötigen, wenden Sie sich gerne an unsere Rechtsanwälte.

Zwangshypothek

Die Zwangshypothek ist im § 867 ZPO geregelt. Durch diese wird die Forderung des Gläubigers nicht unmittelbar befriedigt. Bei dieser Art der Zwangsvollstreckung handelt es sich um ein dingliches Sicherungsrecht. Dabei wird die Sicherungshypothek nach § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO auf Antrag des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Für diese Eintragung ist das Grundbuchamt zuständig, welches zudem als Vollstreckungsorgan tätig wird.

Die Zwangshypothek ist unter den folgenden Voraussetzungen möglich:

  • Erfüllung der Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung (s.u.),
  • Antrag des Gläubigers,
  • Vorliegen eines Vollstreckungstitels von mehr als 750 € (vgl. § 866 Abs. 3 ZPO),
  • Voreintragung des Schuldners im Grundbuch (§§ 39, 40 GBO).

Nach § 867 Abs. 1 S. 2 ZPO entsteht mit der Eintragung die Hypothek. Dies führt sodann zur Anwendbarkeit der §§ 1186 ff. BGB, welche die Sicherungshypothek regeln.

Da die Zwangshypothek lediglich der Sicherung des Gläubigers dient, stellt sich die Frage, wie die Forderung dessen befriedigt werden kann. Zur Befriedigung dieser bedarf es einer Verwertung, welche wiederum durch die Zwangsverwaltung oder -versteigerung erfolgt.

Im Vergleich zu den anderen Arten der Zwangsvollstreckung bietet die Zwangshypothek einige Vorteile. Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel überschaubarer. Zudem bietet die Sicherungshypothek dem Gläubiger im Vergleich zu anderen Gläubigern einen gesicherten Rang. Dies wird insbesondere bei einer Zwangsversteigerung relevant: durch die gesicherte Stellung des Gläubigers befindet sich dieser in einer besseren Position als die Gläubiger ohne ein zuvor geltend gemachtes Sicherungsrecht.

Gerne berät Sie unsere Praxisgruppe für Zwangsvollstreckungsrecht, ob die Zwangshypothek die für Sie und Ihren Fall optimale Rechtslösung ist. Wir erläutern Ihnen in einem Gespräch Ihre Optionen und beraten Sie hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens. Kontaktieren Sie uns dazu gerne noch heute.

Zwangsverwaltung

Zweck der Zwangsverwaltung ist es, den Gläubiger aus den laufenden Einnahmen des Schuldners, wie z.B. aus Mieterträgen, zu befriedigen. Diese Art von Zwangsvollstreckungsmaßnahme wird oftmals genutzt, wenn seitens des Schuldners laufende Verbindlichkeiten bestehen, die dem Gläubiger gegenüber zu leisten sind.  Der Schuldner verliert dabei das Verwaltungs- und Nutzugsrecht an dem Vermögensobjekt, d.h. zum Beispiel an der Immobilie (vgl. § 148 Abs. 2 ZVG). Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter, der diese Aufgaben sodann übernimmt.

Zu den Aufgaben eines Zwangsverwalters gehören unter anderem:

  • Vornahme von Handlungen, die erforderlich sind, um das Objekt in seinem wirtschaftlichen Be