Zwangsvollstreckung in Immobilien

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Sofern ein Schuldner seiner Pflicht zur Zahlung nicht nachkommt, besteht für den Gläubiger die Möglichkeit, seinen Anspruch mittels staatlicher Gewalt durchzusetzen. Dies erfolgt in Form der Zwangsvollstreckung. Die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven beraten Sie zu den verschiedenen Arten der Zwangsvollstreckung, erläutern Ihnen die Voraussetzungen sowie den Ablauf dieser und veranschaulichen Ihnen die Maßnahmen, die Sie als Schuldner, Dritter oder Gläubiger in solch einem Fall ergreifen können.

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Rechtsbeistand für Gläubiger

Um sicherzugehen, dass Sie bei der Eintreibung von Schulden die passende Vollstreckungsmaßnahme wählen und sich an die entsprechenden rechtlichen Vorgaben halten, sollten Gläubiger einen erfahrenen Rechtsanwalt für Zwangsvollstreckungen konsultieren.

Rechtsbeistand für Schuldner

Ob Sie nun als Schuldner oder Dritter Maßnahmen zur Abwehr einer Vollstreckung ergreifen wollen – Wir raten Ihnen, einen Rechtsexperten zu kontaktieren, um sich von diesem ausführlich beraten sowie gerichtlich oder außergerichtlich vertreten zu lassen.

Rechtsbeistand im Zwangsvollstreckungsrecht für Gläubiger

Sofern ein Schuldner seiner Pflicht zur Zahlung nicht nachkommt, besteht für den Gläubiger die Möglichkeit, ein Vollstreckungsverfahren einzuleiten. Sobald gegen den Schuldner ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kann der Gläubiger die noch nicht beglichenen Schulden eintreiben. Gläubigern stehen in solchen Fällen verschiedene Vollstreckungsmaßnahmen zur Verfügung. Dabei hat jede Maßnahme ihre Vor- sowie Nachteile. Um die für Ihr Anliegen geeignetste Form zur Eintreibung der Schulden zu finden, sollten Sie unbedingt einen Anwalt für Vollstreckungsrecht zu Rate ziehen.

Unsere Dienstleistungen für Gläubiger

Arten der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger kann seine Geldforderung beim Schuldner durch die Zwangsvollstreckung in

  • bewegliches Vermögen,
  • unbewegliches Vermögen oder
  • Forderungen des Schuldners eintreiben.

Welche Form der Gläubiger zur Eintreibung der Schulden nutzt, steht ihm frei. Da zumeist die Form gewählt wird, die die gesamte Geldforderung deckt, kommt die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen für gewöhnlich nur bei sehr hohen Forderungen zum Einsatz. Zum vollstreckbaren unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem Grundstücke sowie die sich darauf befindlichen Immobilien. Eine solche Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen wird auch als Immobiliarvollstreckung bezeichnet.

Die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen erfolgt nach § 803 Abs. 1 S. 1 ZPO durch Pfändung. Nach § 866 Abs. 1 ZPO kann der Gläubiger bei der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen hingegen folgende Maßnahmen ergreifen:

  • Eintragung einer Sicherungshypothek für die Forderung,
  • Zwangsversteigerung und
  • Zwangsverwaltung.

Sofern die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen, hat der Gläubiger ein Wahlrecht. Dabei muss sich der Gläubiger nicht auf eine Maßnahme festlegen. Möglich ist die Ausführung lediglich einer oder mehrerer Maßnahmen (vgl. § 866 Abs. 2 ZPO). Eine Kombination aus diesen kann ebenfalls erfolgen. Sollten Sie weitere Informationen benötigen, wenden Sie sich gerne an unsere Rechtsanwälte.

Zwangshypothek

Die Zwangshypothek ist im § 867 ZPO geregelt. Durch diese wird die Forderung des Gläubigers nicht unmittelbar befriedigt. Bei dieser Art der Zwangsvollstreckung handelt es sich um ein dingliches Sicherungsrecht. Dabei wird die Sicherungshypothek nach § 867 Abs. 1 S. 1 ZPO auf Antrag des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Für diese Eintragung ist das Grundbuchamt zuständig, welches zudem als Vollstreckungsorgan tätig wird.

Die Zwangshypothek ist unter den folgenden Voraussetzungen möglich:

  • Erfüllung der Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung (s.u.),
  • Antrag des Gläubigers,
  • Vorliegen eines Vollstreckungstitels von mehr als 750 € (vgl. § 866 Abs. 3 ZPO),
  • Voreintragung des Schuldners im Grundbuch (§§ 39, 40 GBO).

Nach § 867 Abs. 1 S. 2 ZPO entsteht mit der Eintragung die Hypothek. Dies führt sodann zur Anwendbarkeit der §§ 1186 ff. BGB, welche die Sicherungshypothek regeln.

Da die Zwangshypothek lediglich der Sicherung des Gläubigers dient, stellt sich die Frage, wie die Forderung dessen befriedigt werden kann. Zur Befriedigung dieser bedarf es einer Verwertung, welche wiederum durch die Zwangsverwaltung oder -versteigerung erfolgt.

Im Vergleich zu den anderen Arten der Zwangsvollstreckung bietet die Zwangshypothek einige Vorteile. Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel überschaubarer. Zudem bietet die Sicherungshypothek dem Gläubiger im Vergleich zu anderen Gläubigern einen gesicherten Rang. Dies wird insbesondere bei einer Zwangsversteigerung relevant: durch die gesicherte Stellung des Gläubigers befindet sich dieser in einer besseren Position als die Gläubiger ohne ein zuvor geltend gemachtes Sicherungsrecht.

Gerne berät Sie unsere Praxisgruppe für Zwangsvollstreckungsrecht, ob die Zwangshypothek die für Sie und Ihren Fall optimale Rechtslösung ist. Wir erläutern Ihnen in einem Gespräch Ihre Optionen und beraten Sie hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens. Kontaktieren Sie uns dazu gerne noch heute.

Zwangsverwaltung

Zweck der Zwangsverwaltung ist es, den Gläubiger aus den laufenden Einnahmen des Schuldners, wie z.B. aus Mieterträgen, zu befriedigen. Diese Art von Zwangsvollstreckungsmaßnahme wird oftmals genutzt, wenn seitens des Schuldners laufende Verbindlichkeiten bestehen, die dem Gläubiger gegenüber zu leisten sind.  Der Schuldner verliert dabei das Verwaltungs- und Nutzugsrecht an dem Vermögensobjekt, d.h. zum Beispiel an der Immobilie (vgl. § 148 Abs. 2 ZVG). Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter, der diese Aufgaben sodann übernimmt.

Zu den Aufgaben eines Zwangsverwalters gehören unter anderem:

  • Vornahme von Handlungen, die erforderlich sind, um das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. § 152 Abs. 1 ZVG),
  • Sicherstellung der ordnungsgemäßen Benutzung (vgl. § 152 Abs. 1 ZVG),
  • Übernahme der Aufgaben, die im Zusammenhang mit Miet- und Pachtverhältnissen aufkommen,
  • Zahlung sämtlicher Abgaben, Steuern etc.

Die Zwangsverwaltung ist möglich, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen:

  • Erfüllung der Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung (s.u.),
  • Antrag des Gläubigers beim zuständigen Gericht,
  • Nachweis des Schuldners über seine Stellung als Eigentümer des Objekts (vgl. § 17 ZVG).

Die Beendigung des Verfahrens erfolgt in Form der Einstellung oder der Aufhebung.

Sollten Sie weitere Informationen zum Verfahren der Zwangsverwaltung benötigen, wenden Sie sich gerne an die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven. Kontaktieren Sie uns dazu über unser Online-Formular. Wir werden Sie ausführlich beraten und in Ihrem Rechtsfall unterstützen.

Zwangsversteigerung

Durch die Zwangsverssteigerung werden die Forderungen des Gläubigers befriedigt. Bei dieser Art von Zwangsvollstreckungsmaßnahme wird das Vermögensobjekt des Schuldners bei einer Auktion versteigert. Der Erlös des Verkaufs dient sodann der Befriedigung der offenen Forderungen. Die Versteigerung eines Objekts wird durch das Vollstreckungsgericht ausgeführt (§ 35 ZVG).

Die im Rahmen der Zwangsversteigerung zu erfüllenden Voraussetzungen entsprechen denen der Zwangsverwaltung. Zunächst müssen die Voraussetzungen zur Zwangsvollstreckung erfüllt sein. Sodann bedarf es eines Antrags des Gläubigers bei dem zuständigen Gericht. Die Zwangsversteigerung wird nach § 15 ZVG von dem Vollstreckungsgericht angeordnet. Auch muss der Nachweis des Schuldners über seine Stellung als Eigentümer des Objekts (vgl. § 17 ZVG) vorgelegt werden.

Erfolgt der Anordnungsbeschluss des zuständigen Gerichts, wird dieser gem. § 19 Abs. 1 ZVG im Grundbuch vermerkt. Zudem erfolgt die Beschlagnahme des zu versteigernden Objekts (vgl. §§ 15, 20 ZVG). Im Anschluss daran wird der Wert dieses Objekts durch einen vom zuständigen Gericht beauftragten Sachverständiger festgelegt. Sofern gegen den bestimmten Wert des Objekts keine Beschwerde eingelegt wird, erfolgt die Versteigerung.

Da es sich es bei Zwangsversteigerungen von Immobilien zumeist um den Verkauf der eigenen vier Wände handelt, bewirkt die Aussicht auf eine mögliche Versteigerung oftmals die freiwillige Zahlung des bisher zahlungsunwilligen Schuldners. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung stellt eine besondere Variante der klassischen Zwangsversteigerung dar. Durch diese soll nach § 180 ZVG die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgen. Im Unterschied zu den anderen Vollstreckungsmaßnahmen bezweckt die Teilungsversteigerung nicht die Befriedigung einer Forderung. Diese Form der Zwangsversteigerung kommt oftmals zur Anwendung, wenn die Beteiligten sich nicht über den Verbleib ihres gemeinsamen Eigentums einigen können. Ist zwischen den Beteiligten ein Streit über den Verbleib einer Immobilie, an der jeder Beteiligte Miteigentum hat, entstanden, dient die Teilungsversteigerung der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft.

Für die Teilungsversteigerung bedarf es eines Antrag eines Berechtigten bei dem zuständigen Gericht. Berechtigt sind dabei alle Miteigentümer. Sofern durch das zuständige Gericht ein Anordnungsbeschluss erfolgt, wird das Objekt beschlagnahmt. Dies hat nach § 23 Abs. 1 S. 1 ZVG zudem die Wirkung eines Veräußerungsverbots.

Dem Antrag sind folgende Angaben/Unterlagen zuzufügen:

  • Angaben zu allen Miteigentümern,
  • Bezeichnung des Objekts, um das es geht,
  • Grundbuchauszug,
  • ggf. Erbschein.

Ein vollstreckbarer Titel ist hier nicht erforderlich (vgl. § 181 Abs. 1 ZVG).

Nach der Antragsgenehmigung des zuständigen Gerichts erfolgt die Festlegung des Wertes des Objekts durch ein Gutachten und sodann die Ermittlung der Wertgrenze, die bei der Versteigerung des Objekts überboten werden muss. Nach der Versteigerung wird die gezahlte Summe, abzüglich der noch zu verrechnenden Kosten, unter den Eigentümern verteilt. Die Verteilung des Erlöses liegt im Verantwortungsbereich der ursprünglichen Miteigentümer.

Fälle, in denen es oftmals zu einer Teilungsversteigerung kommt, sind solche, in denen zum Beispiel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), Ehe- oder Erbengemeinschaften involviert sind.

Sollten Sie weitere Fragen zu den verschiedenen Maßnahmen der Zwangsvollstreckung haben, wenden Sie sich gerne an unsere Kanzlei. Unsere Praxisgruppe zur Zwangsvollstreckungsrecht wird Ihnen Ihre Fragen beantworten und Ihnen die Vor- sowie Nachteile der jeweiligen Arten aufzeigen.

Voraussetzungen einer Zwangsvollstreckung

Um eine Vollstreckung betreiben zu können, bedarf es der Erfüllung folgender Voraussetzungen:

  • Vollstreckungstitel,
  • Vollstreckungsklausel,
  • Zustellung des Titels.

Der Vollstreckungstitel

Die Grundvoraussetzung jeglicher Vollstreckungsmaßnahmen (mit Ausnahme der Teilungsversteigerung, vgl. § 181 Abs. 1 ZVG) ist das Vorliegen eines vollstreckungsfähigen Titels. Ein solcher kann z.B. durch das gerichtliche Mahnverfahren erlangt werden. Sofern ein Schuldner den Aufforderungen des Gläubigers, seine Zahlungspflicht zu erfüllen, nicht nachkommt und außergerichtliche Bemühungen erfolglos bleiben, kann der Gläubiger einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheid stellen (vgl. §§ 688 ff. ZPO). Zahlt der Schuldner nach Erlass sowie Zustellung des Mahnbescheid und binnen zwei Wochen weiterhin nicht, besteht für den Gläubiger die Möglichkeit, einen Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheids zu stellen. Sofern der Schuldner keinen Einspruch einlegt, wird von dem zuständigen Gericht der Vollstreckungsbescheid erlassen, der einen vollstreckbaren Titel darstellt und mithin die Grundlage eines Zwangsvollstreckungsverfahrens bildet (vgl. § 794 Abs. 1 Nr. 4 ZPO).

Weitere Vollstreckungstitel, die als Grundlage einer Zwangsvollstreckung fungieren können, sind unter anderem (vgl. § 794 Abs. 1 ZPO):

  • Vergleiche,
  • Kostenfestsetzungsbeschlüsse,
  • Gerichtliche Urteile,
  • Urkunden.

Die Vollstreckungsklausel

In der Regel muss der vollstreckbare Titel mit einer Klausel versehen sein. So heißt es in § 725 ZPO:

„Die Vollstreckungsklausel:
„Vorstehende Ausfertigung wird dem usw. (Bezeichnung der Partei) zum Zweck der Zwangsvollstreckung erteilt“
Ist der Ausfertigung des Urteils am Schluss beizufügen, von dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle zu unterschreiben und mit dem Gerichtssiegel zu versehen.“

Organe, die einen Titel mit einer solchen Klausel versehen, sind die zuvor genannten Urkundsbeamten (§ 724 Abs. 2 ZPO), Rechtspfleger (§§ 726 ff. ZPO i.V.m. § 20 Abs. 1 Nr. 12 RPflG) sowie Notare (§ 797 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a) ZPO).

Die Zustellung des Titels

Die Maßnahme einer Zwangsvollstreckung darf erst unter der Voraussetzung beginnen, dass der Vollstreckungstitel dem Schuldner zugestellt wurde. Die Zustellung des Titels erfolgt dabei durch den Gläubiger. Auch ist die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher möglich. Dies muss jedoch beantragt werden.

Rechtsmittel bei Ablehnung einer Vollstreckungsklausel

Sofern der Antrag des Gläubigers auf Erteilung einer Vollstreckungsklausel abgelehnt wurde, stehen diesem unter anderem die folgenden Rechtsmittel zur Verfügung:

Rechtsbeistand im Zwangsvollstreckungsrecht für Schuldner

Wenn einem Schuldner eine Zwangsvollstreckung droht, stehen diesem verschiedene Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Auch Dritten können Maßnahmen zur Abwehr ergreifen. Unsere Rechtsanwälte für Vollstreckungsrecht erläutern Ihnen, welche Möglichkeiten Ihnen als Schuldner zur Abwehr der Vollstreckung zur Verfügung stehen, und vertreten diese entsprechend bei der Umsetzung Ihrer Interessen.

Unsere Dienstleistungen für Schuldner

Rechtsschutzmöglichkeiten: Maßnahmen gegen die Vollstreckung

Dem Schuldner sowie einem Dritten stehen die folgenden Maßnahmen zur Abwehr der Vollstreckung zur Verfügung:

Vollstreckungsabwehrklage

Eine Möglichkeit zur Abwehr einer Zwangsvollstreckung ist die Vollstreckungsabwehrklage bzw. Vollstreckungsgegenklage. Dabei richtet sich die Klage gegen die Vollstreckbarkeit des Titels, nicht aber gegen den Vollstreckungstitel selbst.

Nach § 767 Abs. 1 ZPO sind Einwendungen, die den durch das Urteil festgestellten Anspruch selbst betreffen, vom Schuldner im Wege der Klage geltend zu machen. Dabei sind Einwendungen gemeint, die erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung entstanden sind und durch Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden können (vgl. § 767 Abs. 2 ZPO). Typische Einwendungen sind beispielsweise die Erfüllung der Forderung oder eine Stundungsvereinbarung.

Die Klage muss bei dem zuständigen Gericht sowie ordnungsgemäß erhoben werden. Zuständig ist nach § 767 Abs. 1 ZPO das Prozessgericht des ersten Rechtszuges, d.h. das Gericht, dass den Vollstreckungstitel erlassen hat. Ordnungsgemäß erhoben wurde die Klage, wenn sie

  • hinreichend bestimmt ist (vgl. § 253 ZPO),
  • die Zwangsvollstreckung noch nicht beendet ist und
  • das Recht des Klägers in der Klageschrift geltend gemacht wird.

Drittwiderspruchsklage

Auch anderen von der Zwangsvollstreckung Betroffene stehen Abwehrrechte zu. Durch die Drittwiderspruchsklage nach  § 771 ZPO wird einem Dritten die Möglichkeit eröffnet, sein Recht geltend machen. Dieses Recht steht mit einer bei dem Schuldner gepfändeten Sache in Verbindung. Wurde beispielsweise ein Gegenstand gepfändet, der im Eigentum eines Dritten steht, kann der Dritte über die Klage nach § 771 ZPO sein Recht an der Sache durchsetzen.

Für die Drittwiderspruchsklage ist gem. § 771 Abs. 1 ZPO das Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Zwangsvollstreckung erfolgte. Dabei muss die Klageschrift auch hier ordnungsgemäß erhoben werden (s.o.).

Sofortige Beschwerde

Gem. § 793 ZPO ist gegen Entscheidungen, die im Zwangsvollstreckungsverfahren ohne mündliche Verhandlung ergehen können, eine sofortige Beschwerde statthaft. Demnach besteht hier die Möglichkeit, die gerichtliche Entscheidung durch eine höhere Instanz prüfen zu lassen.

Zu beachten ist, dass die Beschwerde fristgebunden ist. Gem. § 569 Abs. 1 S. 1 ZPO ist die sofortige Beschwerde, soweit keine andere Frist bestimmt ist, binnen einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Vollstreckungsgericht oder dem Landgericht einzulegen.

Rechtliche Unterstützung mit Schlun & Elseven

Sollten Sie weitere Fragen haben, wenden Sie sich gerne an unsere Kanzlei. Unsere Rechtsanwälte werden Sie im Rahmen einer Rechtsberatung ausführlich zu den Ihnen zur Verfügung stehenden Maßnahmen gegen eine Vollstreckung in Immobilien informieren und Ihnen Ihre Optionen veranschaulichen. Dabei beraten wir Schuldner sowie Dritte und vertreten diese bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche gerichtlich sowie außergerichtlich.

Sollte Ihnen eine Zwangsvollstreckung drohen, raten wir Ihnen, sich umgehend mit einem unserer erfahrenen Rechtsanwalt in Verbindung setzen. Kontaktieren Sie uns gerne noch heute über unser Online-Formular – unsere Praxisgruppe für Zwangsvollstreckung wird Ihnen im Rahmen einer ersten Einschätzung einen Überblick über Ihre rechtlichen Möglichkeiten geben.

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Aykut Elseven

Aykut Elseven
Rechtsanwalt

Jens Schmidt