Sie würden gerne Ihren Weinanbau an einen anderen Standort verlagern oder grundsätzlich damit beginnen, Ihren eigenen Wein anzubauen? Dann lohnt es sich, einen Blick auf deutsche Weinberge zu werfen.
Der Weinanbau in Deutschland wird immer attraktiver. Dies liegt unter anderem an der Veränderung des Klimas, dem Kostenfaktor im Vergleich zu anderen Ländern sowie der nicht unbeachtlichen Wertsteigerung von Weinbergen. Daher stellt das Weingut, ebenso wie die dazugehörige Immobilie und etwaige als Zubehör mitveräußerten Maschinen eine hervorragende Wertanlage dar.
Die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven beraten Sie gerne bei dem Kauf eines Weinguts sowie der Einholung entsprechender Genehmigungen und erläutern Ihnen besondere kauf- sowie weinrechtliche Aspekte.
Notarieller Kaufvertrag und Eintragung ins Grundbuch
Beim Kauf eines Weinguts gelten die gesetzlichen Vorgaben, die bei einem Grundstückskauf Anwendung finden. Es wird für die Wirksamkeit des Geschäfts grundsätzlich ein notarieller Kaufvertrag vorausgesetzt (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Käufer erwirbt das Eigentum schließlich, wenn er als Eigentümer des Weinguts ins Grundbuch eingetragen und der Kaufvertrag somit vollzogen wird. Dies kann jedoch einige Wochen in Anspruch nehmen. Um sicherzugehen, dass sich der Verkäufer nicht kurz vorher noch einmal anders entscheidet, empfiehlt sich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch.
In dem Kaufvertrag sollten die Vereinbarungen mit dem Verkäufer möglichst in allen Einzelheiten festgehalten werden, um spätere Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Dazu gehören unter anderem auch Vereinbarungen über den Zustand des Grundstücks und etwaiges Zubehör wie technische Vorrichtungen für den Weinanbau und die -verarbeitung. Die Unterstützung eines erfahrenen Rechtsanwaltes bei der Gestaltung oder Überprüfung des Kaufvertrages kann Ihnen viele Sorgen abnehmen.
Wichtig ist auch, sich vor dem Kauf gründlich über das betreffende Grundstück, über diverse Altlasten, den baurechtlichen Zustand etc. zu informieren. Häufig wird von Grundstücksverkäufern die Regelung eines Haftungsausschlusses im Kaufvertrag veranlasst. Sollte später ein Mangel entdeckt werden, hat der Käufer in diesem Fall grundsätzlich keine Gewährleistungsrechte. Ein über das Grundstück gut informierter Käufer kann spätere Überraschungen jedoch vermeiden. Im Besonderen ist es empfehlenswert, vor dem Kauf das Grundbuch einzusehen. Denn dort sind die Rechtsverhältnisse des Grundstücks verzeichnet, d.h. neben dem Eigentümer auch etwaige Belastungen.
Kauf eines verpachteten Rebgrundstücks
Vor dem Kauf eines Weinguts muss geklärt werden, ob der Weinberg oder Teile von diesem verpachtet sind. Denn der Käufer tritt grundsätzlich in ein bestehendes Pachtverhältnis ein und übernimmt die damit verbundenen Rechte und Pflichten. Ein bereits bestehender Pachtvertrag bleibt also auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen („Kauf bricht nicht Pacht“, vgl. §§ 566, 581 Abs. 2/593b BGB).
Möchte der Käufer die verpachteten Flächen jedoch selbst bewirtschaften, so kommt eine Kündigung des Pachtvertrags wegen Eigenbedarfs grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Ausnahme besteht, wenn der Pachtvertrag die ausdrückliche Regelung enthält, dass eine Eigenbedarfskündigung möglich ist. Außerdem gibt es die Möglichkeit eines Pachtaufhebungsvertrages. Dann muss die Aufhebung des Pachtverhältnisses jedoch mit dem Pächter einvernehmlich vereinbart werden. Dies geht häufig mit der Vereinbarung einer Abfindung einher.
Eine ordentliche Kündigung ist nur bei einem unbefristeten Pachtvertrag möglich. Handelt es sich um einen Landpachtvertrag, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres erfolgen (§ 594a Abs. 1 BGB). Es gilt also eine Kündigungsfrist von zwei Jahren. Ein Landpachtvertrag liegt vor, wenn das Grundstück oder Teile davon überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet werden. Hierzu gehört auch der Weinanbau.
Bei einem befristeten Pachtvertrag hingegen kommt grundsätzlich nur die außerordentliche Kündigung in Betracht.
Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz
Nach § 2 Abs. 1 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG) ist grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich, um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück zu veräußern. Die Nutzung zum Weinbau stellt eine solche landwirtschaftliche Nutzung dar. Um die Genehmigung erteilt zu bekommen, muss bei der zuständigen Behörde schriftlich ein Antrag gestellt werden. Abhängig vom jeweiligen Landesrecht kann z.B. die Landwirtschaftsbehörde, in deren Bezirk sich das Grundstück befindet, zuständig sein. Die Entscheidung über die Genehmigung erfolgt grundsätzlich binnen einem Monat nach Eingang des Antrags und der Urkunde über das zu genehmigende Rechtsgeschäft (§ 6 Abs. 1 GrdstVG). Erst nach Genehmigung erfolgt die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch (vgl. § 7 GrdstVG).
Es gibt jedoch eine Ausnahme dieser Regelungen: Sofern eine bestimmte Freigrenze nicht überschritten wird, muss keine Genehmigung beantragt werden. Diese Freigrenzen unterscheiden sich in den verschiedenen Bundesländern. So liegt diese in Rheinland-Pfalz bei 0,1 Hektar, in Bayern jedoch bei einem Hektar.
Durch die Genehmigungspflicht sollen unter anderem die Erhaltung und Verbesserung der Agrarstruktur sowie der Fortbestand landwirtschaftlicher Betriebe sichergestellt werden. Handelt es sich bei dem Käufer nicht um einen Landwirt, so ist es möglich, dass die Genehmigung versagt wird. Es kann auch die Auflage gemacht werden, das Grundstück an einen Landwirt zu verpachten.
EU-Genehmigungssystem für Rebpflanzungen
Bei dem Kauf eines Weinguts sollte außerdem darauf geachtet werden, dass vorhandene Rebpflanzen auch weinrechtlich genehmigt wurden. Denn grundsätzlich gilt, dass Weinreben, die ohne Genehmigung angepflanzt wurden, gerodet werden müssen. Wird der Pflicht zur Rodung nicht nachgekommen, folgen Sanktionen. Ausnahmen von der Genehmigungspflicht können beispielsweise für sogenannte Hobbyweinberge gelten. Fehlt die entsprechende Pflanzungsgenehmigung, kann dies zu Mängelansprüchen des Käufers führen. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, eine ausdrückliche Regelung darüber im Kaufvertrag zu fixieren.
Das Genehmigungssystem für Rebpflanzungen in der EU ist gemäß der Verordnung über die Gemeinsame Marktordnung Nr. 1308/2013 in Kraft getreten. Es wird durch die Verordnung (EU) 2018/273 und die Durchführungsverordnung (EU) 2018/274 näher geregelt und durch das deutsche Weingesetz umgesetzt. Gemäß § 4 Abs. 1 des Weingesetztes dürfen zur Herstellung von inländischem Wein und anderen Erzeugnissen aus inländischen Weintrauben grundsätzlich nur Weintrauben benutzt werden, die auf Rebflächen im Inland erzeugt wurden, die zulässigerweise mit Reben bepflanzt sind. Die Anpflanzung muss demnach zuvor genehmigt worden sein.
Es können verschiedene Genehmigungssituationen beim Kauf eines Weinbergs vorliegen. Ist der Weinberg zulässigerweise bestockt, d.h. mit Weinstöcken bepflanzt, dann kann der Käufer entweder diese weiterhin bewirtschaften oder sie roden bzw. roden lassen. Im Falle der Rodung kann dann eine Genehmigung zur Wiederbepflanzung erteilt werden (§ 6 Abs. 1 Weingesetz). Ein entsprechender Antrag wird bei der zuständigen Landesbehörde gestellt. Je nach Bundesland wird dafür gegebenenfalls ein vereinfachtes Verfahren zugelassen. In diesem Fall gilt die Genehmigung zur Wiederbepflanzung nachträglich als am Tag der Rodung erteilt, wenn die Anpflanzung auf der gerodeten Fläche innerhalb von drei Jahren erfolgt. Es muss kein Antrag gestellt werden. Vielmehr reicht die fristgerechte Meldung der Rodung sowie der Wiederbepflanzung aus.
Handelt es sich bei dem Grundstück nicht um einen bestockten Weinberg, dann erwirbt der Käufer auch kein Pflanzungsrecht. Da Anpflanzungsrechte allerdings nicht mehr flächengebunden, sondern betriebsgebunden sind, kann der Käufer in diesem Fall gegebenenfalls ein im eigenen Betrieb bestehendes Wiederbepflanzungsrecht auf die betreffende Fläche übertragen. Ansonsten muss der Käufer eine Neuanpflanzungsgenehmigung bei der Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung (BLE) beantragen. Der Zeitraum dafür reicht vom 1. Januar bis zum 1. März eines Jahres.
Praxisgruppe für Kauf- und Kaufvertragsrecht
Kontaktieren Sie unsere Anwälte für Kaufrecht
Nutzen Sie das nachstehende Formular, um uns Ihr Anliegen zu schildern. Nach Erhalt Ihrer Anfrage werden wir Ihnen anhand des geschilderten Sachverhaltes eine kurze Ersteinschätzung abgeben und ein Kostenangebot zukommen lassen. Anschließend können Sie entscheiden, ob Sie uns den Auftrag erteilen möchten.
