Das Sale-and-Lease-back-Modell

Das Modell ist grundsätzlich sowohl für Privatpersonen als auch für Gewerbetreibende geeignet, welche möglichst kurzfristig gebundenes Kapital in liquide Mittel umsetzen wollen. Die Umsetzbarkeit unterscheidet sich jedoch je nach Personengruppe und Vermögensgegenstand vor allem in den zu wahrenden rechtlichen Interessen.

Während für Privatpersonen vor allem der Verkauf und das anschließende Anmieten von privaten Immobilien besonders attraktiv erscheint, ist für Gewerbetreibende der Verkauf und die anschließende Anmietung von Maschinen oder Produktionsanlagen oder auch Gewerbeimmobilien üblich.

In allen Fällen ist der Abschluss zweier Verträge notwendig. Zum einen wird ein Kaufvertrag über den Leasinggegenstand geschlossen. Das Eigentum am Objekt soll in der Folge auf den Leasinggeber übergehen. Im zweiten Schritt wird ein Vertrag geschlossen, welcher es dem Leasingnehmer ermöglicht, den verkauften Gegenstand weiterhin nutzen zu können, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Voraussetzung ist dabei der Abschluss eines Besitzmittlungsverhältnisses. Dieses wird üblicherweise als Mietvertrag oder auch als Leasingvertrag zwischen den beiden Parteien abgeschlossen. Das Eigentum an dem Leasinggegenstand geht somit auf den Käufer und zukünftigen Leasinggeber über, während der unmittelbare Besitz beim Verkäufer und zukünftigen Leasingnehmer verbleibt. Wegen der inhaltlichen Verknüpfung beider Verträge, wird trotz des Abschlusses zweier Verträge von einem einheitlichen Rechtsgeschäft gesprochen.

Zudem können die verschiedenen Interessen der Beteiligten durch Formulierung von Nebenabreden in Ausgleich gebracht werden. Für Privatpersonen ist insbesondere wegen der wirtschaftlichen Abhängigkeit und der Beachtung sozialer Schutzvorschriften eine anwaltliche Beratung zu empfehlen. Ein besonderes Interesse besteht hier vor allem im Abschluss langfristiger Miet- oder Nutzungsverträge, die den Leasingnehmer gegenüber dem Leasinggeber hinreichend schützen. Für Unternehmen kann die Option des Rückleasings, also der Rückerwerb des Eigentums nach Ablauf einer gewissen Zeit, oft eine zentrale Rolle spielen. Die Konditionen eines solchen Rückerwerbs sind daher verhandlungsabhängig, weshalb auch in diesem Fall die anwaltliche Vertretung erforderlich ist.

Wird als Leasinggegenstand ein Grundstück mitsamt Immobilie festgelegt, sind von Gesetzes wegen einige rechtliche Besonderheiten sowohl beim Kaufvertrag als auch beim Leasing- oder Mietvertrag zu beachten. Zunächst ist die notarielle Beurkundung für den Kaufvertrag zwingend.

Gem. § 311b I BGB besteht die notarielle Beurkundungspflicht, wenn eine Vertragspartei sich dazu verpflichtet das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Diese Beurkundungspflicht bezweckt den Schutz der Beteiligten, indem ihnen eine rechtliche Beratung durch den Notar gewährleistet wird und sie hinreichend über die rechtlichen Folgen der Eigentumsübertragung von Grundstücken belehrt werden. Zudem wird rechtliche Klarheit geschaffen und die Beweissicherung durch eine öffentliche Urkunde ermöglicht. Der Abschluss eines Mietvertrags (als besondere Form des Leasingvertrages) unterliegt dagegen grundsätzlich keinem Formzwang, da kein Eigentum, sondern nur das Nutzungsrecht an der Sache übertragen wird. Grundsätzlich könnte ein Mietvertrag somit auch formlos geschlossen werden.

Die Besonderheit des Sale-and-Lease-back-Models besteht jedoch gerade darin, dass die beiden Verträge nicht isoliert nebeneinanderstehen, sondern inhaltlich derart miteinander verknüpft sind, dass sie rechtlich und wirtschaftlich „miteinander stehen und fallen“ sollen. Das Eigentum am Grundstück soll nur übertragen werden, wenn die darauf befindliche Immobilie weiterhin für den Verkäufer nutzbar bleibt. Der Kaufvertrag soll gerade nur wegen des im Folgenden abzuschließenden Mietvertrags unterzeichnet werden. Umgekehrt ist auch die Vollziehung des Mietvertrags nur möglich, wenn dem Vermieter das Eigentum an der Sache übertragen wurde.

Gerade diese enge inhaltliche Verzahnung birgt erhebliche rechtliche Risiken. Ein Fehler in einem der beteiligten Rechtsgeschäfte kann dazu führen, dass der wirtschaftlich beabsichtigte Gesamterfolg zumindest teilweise entfällt. Damit bestünde die Gefahr, dass rechtliche Fallkonstellationen entstehen, die von keiner der Parteien gewollt waren.

Aufgrund dieser inhaltlichen und rechtlichen Verknüpfung der Verträge bilden beide ein einheitliches Rechtsgeschäft und unterliegen daher auch insgesamt der notariellen Beurkundungspflicht gem. § 311b Abs. 1 BGB. Um sicherzustellen, dass die Verträge rechtlich wirksam aufeinander abgestimmt sind und der wirtschaftlich gewollte Erfolg auch tatsächlich erreicht wird, ist eine sorgfältige anwaltliche Begleitung bei der Vertragsgestaltung unerlässlich.

Für die Einhaltung der notariellen Beurkundungspflicht gem. § 13 Abs. 1 BeurkG genügt es dagegen, dass der Mietvertrag als Anlage zum beurkundenden Kaufvertrag beigefügt wird und im Rahmen der Beurkundung vollständig verlesen und von den Parteien genehmigt wird. Ausschlaggebend ist die Sicherstellung durch den Notar, dass alle Parteien den Inhalt des Vertrages kennen und diesen genehmigen. Mit Beurkundung beider Verträge ist die vorgeschriebene Beurkundungspflicht eingehalten und die gegenseitige Abhängigkeit der Verträge ausreichend dargelegt.

Um darüber hinaus einen angemessenen Interessenausgleich zwischen den Parteien zu finden, können zudem Nebenabreden im Vertrag ausverhandelt werden. Für Privatpersonen kann daher neben der Nutzung der Immobilie aufgrund des Mietvertrages die Absicherung durch Eintragung eines Vorkaufsrechts als beschränkt persönliche Dienstbarkeit attraktiv wirken. Auch die Eintragung eines (lebenslangen) Wohnrechts könnte eine mögliche Hürde vor einem ungewollten Weiterverkauf der Immobilie durch den neuen Eigentümer darstellen. Unternehmer dagegen können regelmäßig ein erhöhtes Interesse an Mietverlängerungs- oder Kaufoptionen haben, um das Leasinggut nach Ablauf der Grundmietzeit zurückerwerben zu können. Die Aufnahme solcher Nebenabreden obliegt der Verhandlung der Parteien.

Die Abwicklung der Verträge wird nach Beurkundung beim Notar wie üblich vorgenommen. Hierbei wird zunächst eine Auflassungsvormerkung gem. § 883 Abs. 1 BGB in das Grundbuch eingetragen, welche zunächst den Anspruch auf Eigentumsübertragung absichert. Nach Einholung sämtlicher Unterlagen durch den Notar (bspw. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes oder Löschungsunterlagen von Banken für den Fall, dass Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch eingetragen sind) und der Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer wird beim zuständigen Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums beantragt. Mit Umschreibung wird der Käufer somit neuer Eigentümer des Grundbesitzes. Folglich kann er im Rahmen des abgeschlossenen Mietvertrages auch als Vermieter gegenüber dem Mieter (dem Verkäufer) auftreten. Der Zweck der beiden abgeschlossenen Verträge ist somit erfüllt, sobald der Käufer Eigentümer und damit Vermieter der Kaufsache ist, während der Verkäufer als Mieter weiterhin unmittelbaren Besitz am Kaufgegenstand ausüben kann.

Insgesamt stellt das Sale-and-Lease-back-Modell ein wirkungsvolles Finanzierungsinstrument dar, das sowohl für den Leasingnehmer als auch für den Leasinggeber erhebliche wirtschaftliche Vorteile bietet. Für den Leasingnehmer steht insbesondere der unmittelbare Liquiditätszufluss im Vordergrund. Durch den Verkauf des Leasinggegenstands wird gebundenes Kapital kurzfristig freigesetzt, ohne dass es einer klassischen Fremdfinanzierung bedarf. Dadurch kann auch auf außerordentliche wirtschaftliche Belastungssituationen oder Investmentmöglichkeit reagiert werden. Trotz der Eigentumsübertragung bleibt der Leasinggegenstand dem Leasingnehmer weiterhin zur Nutzung überlassen. Die betrieblichen Abläufe werden somit weder gestört noch unterbrochen, sodass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unternehmens uneingeschränkt erhalten bleibt und weiterhin Umsätze mit dem Leasinggegenstand erwirtschaftet werden können.

Auch aus Sicht des Leasinggebers bietet das Sale-and-Lease-back-Modell eine attraktive wirtschaftliche und rechtliche Struktur. Durch den Erwerb des Leasingobjekts erhält der Leasinggeber nicht nur Eigentum an einem realen Vermögenswert, sondern zugleich eine planbare und langfristig gesicherte Einnahmequelle in Form der vertraglich vereinbarten Leasingraten. Das Investitionsrisiko ist dabei regelmäßig geringer als bei der Finanzierung von Neuinvestitionen oder der Überlassung an bislang unbekannte Nutzer. Der Leasingnehmer kennt den Gegenstand, nutzt ihn bereits im laufenden Betrieb und hat ein eigenes, erhebliches Interesse an dessen ordnungsgemäßer Behandlung. Dieses Interesse kann sich zudem verstärken, wenn vertraglich ein Rückerwerbsrecht oder eine Anschlussnutzung vorgesehen ist.

Um die Interessen aller Parteien rechtssicher abzubilden, rechtliche Risiken zu minimieren und eine wirtschaftlich tragfähige Gesamtlösung zu schaffen, ist eine anwaltliche Beratung bei der Strukturierung und vertraglichen Ausgestaltung eines Sale-and-Lease-Back-Modells unumgänglich.
Als multidisziplinäre Full-Service-Kanzlei bietet Schlun & Elseven Ihnen bestmögliche, ganzheitliche Beratung rund um Sale-and-Lease-back-Modelle – von der rechtlichen Due Diligence über die Vertragsgestaltung bis hin zum Transaktionsmanagement. Vertrauen Sie auf unsere Expertise und kontaktieren Sie unsere Anwälte über das untenstehende Formular.