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Bauvertragsrecht

Die Baurechtsanwälte von Schlun & Elseven Rechtsanwälte beraten Sie umfassend zum Bauvertragsrecht, wie beispielsweise zur Gestaltung, Verhandlung und Prüfung von Verträgen. Anhand des 2018 eingeführten Bauvertragsgesetzes soll die Situation privater Bauherren verbessert werden. Eine rechtliche Beratung vor der Unterzeichnung von Verträgen ist insbesondere für diejenigen empfehlenswert die an privaten Bauprojekten beiliegt sind, da gewissen Risiken, wie höhere Kosten oder Rechtsstreitigkeiten auftreten können. Unser Rechtsanwaltsteam für Baurecht unterstützt Sie zuverlässig und umfassend in allen Fragen rund um den Bauvertrag.

Full-Service Unterstützung bei allen Fragen zu Bauverträgen.

Unsere Spezialisten beraten Kunden weltweit in Rechtsangelegenheiten.

Was ist ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag dient als Ausgangsbasis für ein Bauvorhaben. In Deutschland kann die Regelung des Bauvorhabens auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) erfolgen. Welche Gesetze und Vorschriften gelten, hängt jedoch davon ab, ob es sich um ein privates oder öffentliches Bauvorhaben handelt. Bei dem Projekt eines privaten Bauherrn, beispielsweise bei dem Bau eines Hauses, greifen die Vorschriften des BGB. Wenn es sich um ein größeres Projekt handelt und dieses von öffentlichen Bauherren begleitet wird, kommen die Bedingungen der VOB zur Anwendung.

Die Anwendung der VOB ist größtenteils für öffentliche Bauverträge vorgeschrieben. Sie findet jedoch auch Anwendung bei privaten Bauaufträgen, wenn die beteiligten Parteien zustimmen. Die VOB/B bezieht sich auf allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und die VOB/C auf allgemeine technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Diese Bestimmungen bieten im Vergleich zum Bürgerlichen Gesetzbuch mehr Flexibilität für private Bauherren. Jegliche Regelungen und Bestimmungen sollten jedoch vor der Unterzeichnung eines Vertrages von einem erfahrenen Anwalt für Baurecht geprüft werden.

Seit 2018 gelten einheitliche gesetzliche Regelungen, die wesentliche Bestimmungen im Bauvertrag abdecken. Diese Änderungen betreffen den Bauträgervertrag sowie den Architekten- und Ingenieurvertrag. Der vereinbarte Bauvertrag sollte wichtige Informationen über Umfang, Kosten, Zeitraum und Maßnahmen bei möglichen Mängeln des Bauvorhabens sowie ein Rücktritts- und Kündigungsrecht enthalten. Bauverträge, die heute aufgesetzt werden, bieten mehr Rechtssicherheit und einen besseren Verbraucherschutz, da sie eine größere Anzahl an gesetzlichen Anforderungen enthalten als zuvor.

Nach § 650a BGB lautet die Definition für einen Bauvertrag wie folgt:

„(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.“

Ein Bauvertrag bezieht sich daher auf Gebäude wie Wohnhäuser und Bürogebäude, auf wesentliche Infrastrukturen wie Brücken, Straßen, Tunnel sowie auf Außenanlagen wie beispielsweise Sportparks. Nach §631 BGB gilt ein Bauvertrag als Werkvertrag.

Laut dem BGB werden keine Formschriften für den Abschluss eines Bauvertrages vorgesehen. Dennoch empfiehlt es sich, auch bei geringfügigen Anpassungen oder Arbeiten einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. Bei einer ordnungsgemäßen Anpassung eines Bauvertrages sollten die Namen der Vertragsparteien genannt, die Projektpläne definiert, Hinweise zur Vergütung gegeben und ein Zahlungsplan aufgestellt werden.


Prüfung eines Bauvertrages

Die Prüfung eines Bauvertrags erfordert Fachwissen und kann selbst für Bauunternehmer oder Architekt erhöhten Zeitaufwand bedeuten. Bei Aufsetzen eines Bauvertrages können häufig Fehler unterlaufen, wie beispielsweise das Fehlen eines Termins für die Fertigstellung des Projekts oder die Nichtberücksichtigung von Vertragsstrafen für die Überschreitung von Fristen. Unsere Anwälte übernehmen die erforderliche Vertragsprüfung für Sie und gewährleisten Ihnen Rechtssicherheit und -schutz, um jegliche rechtliche Schwierigkeiten bezüglich Ihres Bauprojekts vermeiden zu können. Unsere erfahrenen Vertragsanwälte stellen sicher, dass Ihr Bauvertrag alle wesentlichen Punkte der Vereinbarung enthält sowie den rechtlichen Vorschriften entspricht. Sie können sich bei der Prüfung von Vertragsbedingungen nach dem BGB und der VOB jederzeit auf unsere Anwälte für Baurecht verlassen.

Ein Bauvertrag sollte eine detaillierte Beschreibung des Projekts festsetzen, Hinweise zur Finanzierung des Projekts geben und klare Angaben zu den zu verwendenden Materialien enthalten. Ohne eine klare Projektbeschreibung im Vertrag kann es zum Erwerb einer Immobilie durch einen Käufer kommen, die nicht den Vorstellungen entspricht oder Probleme und Mängel aufweist, deren Behebung mehrere Jahre und erhöhte Kosten beanspruchen kann. Unsere Anwälte geben Ihnen klare Anleitungen für die Vertragsgestaltung, womit das Fehlen von Details, wie beispielsweise der Baubeschreibung, vorgebeugt werden kann.

Übersehene Details und Fehler in Verträgen sind nicht seltene Probleme bei Bauprojekten und können in den meisten Fällen erklären, warum das geplante Budget überschritten wird. Solche Überschreitungen sind oftmals auf unklare Leistungsbeschreibungen und das Fehlen eines konkreten Gesamtpreises oder Zahlungsplans zurückzuführen. Wenn der private Bauherr einen Termin für das Projekt im Auge hatte, dieser aber nicht im Vertrag angegeben ist, kann dies zu Verzögerungen und höheren Kosten führen. Bauverträge sind zum Schutz vor Baumängeln da und die jeweiligen Bauherren müssen von Beginn des Projekts an über die Gewährleistungsansprüche im Klaren sein. Die Gewährleistungsdauer kann jedoch variieren, je nachdem, ob der Vertrag BGB- oder VOB/B-Bestandteile enthält.


Kündigung eines Bauvertrages

Sowohl nach dem BGB als auch nach der VOB hat der Auftraggeber das Recht, den Bauvertrag zu kündigen. Es gibt jedoch Unterschiede in der Art und Weise, wie dies geschehen kann. Nach §648 BGB kann der Auftraggeber den Bauvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Dies muss jedoch schriftlich erfolgen (§650h BGB). In §648 BGB heißt es:

„Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.“

Eine Kündigung sollte nur nach vorheriger fachkundiger Beratung in Betracht gezogen werden, da eine solche Entscheidung erhebliche Konsequenzen mit sich bringen kann. In Folge einer Kündigung hat der Auftragnehmer den Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich zweier Elemente: die ersparten Aufwendungen für nicht mehr zu erbringenden Leistungen und die Vergütung, die dem Auftragnehmer durch die mögliche Annahme neuer Aufträge entsteht. Um zu verhindern, dass die Berechnungen durch einen zu großen Interpretationsspielraum zu hoch anfallen, legt der Gesetzgeber 5% der Vergütung für das Werk fest. Dabei ist zu beachten, dass diese 5% rechtlich jedoch nicht verbindlich sind.

Nach dem BGB kann auch der Bauvertrag von seitens des Auftragnehmers gekündigt werden. In einem solchen Fall muss dem Auftraggeber allerdings vorher eine ausreichende Frist gesetzt und eine schriftliche Mitteilung über die geplanten Maßnahmen zukommen gelassen werden. Der Auftragnehmer kann den Vertag kündigen, sobald er eine Handlung vom Auftraggeber zur Vertragserfüllung verlangt, welche dieser nicht vornimmt. Aufgrund dessen kann das Bauprojekt jedoch in Verzug geraten. Nach einer Kündigung hat der Auftragnehmer Anspruch auf eine Vergütung für die erbrachten Leistungen und eventuellen Auslagen. Ob der Auftraggeber zusätzliche Kosten zu tragen hat, hängt von der jeweiligen Sachlage ab.

Kündigung eines Bauvertrages aus wichtigem Grund

Kündigungen aus wichtigem Grund sind nach §648a BGB gesetzlich zulässig, denn dort heißt es:

„Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.“

Auch wenn diese Regelung vage erscheinen mag, bietet sie dennoch Raum für Einzelfallfragen. Der Begriff „wichtiger Grund“ bezieht sich auf Situationen, in denen das Vertrauensverhältnis zwischen den beteiligten Parteien nicht mehr stabil ist und daher eine weitere Zusammenarbeit trotz aller Bemühungen nicht akzeptabel ist. Wie dies zustande kommt, hängt zwar vom Einzelfall ab, aber arglistige Täuschung, Drohungen oder hochaggressives Verhalten sowie die Weigerung Mängel zu beseitigen, gehören zu den berechtigten Gründen für eine Kündigung aus wichtigem Grund.

§648a gibt weitere Hinweise zur Kündigung aus wichtigem Grund, indem er folgendes vorsieht:

„(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.“

Bei einem Antrag auf Kündigung aus wichtigem Grund ist die Sammlung von Beweisen entscheidend. Ohne dokumentarische Beweise für das angebliche Fehlverhalten ist es wahrscheinlich, dass die Parteien nicht in der gewünschten Weise vorgehen können. Unsere Anwälte für Baurecht stehen Ihnen bei der Sammlung von Beweisen unterstützend zur Seite.


Unsere Dienstleistungen als Baurechtanwälte

Wenn Sie einen Bauvertrag aufsetzen oder unterzeichnen wollen, ist eine professionelle Rechtsberatung dringend zu empfehlen. Unsere Anwälte ermitteln die Art des Vertrags, prüfen, was Sie beachten müssen, und beraten Sie umfassend über das weitere Vorgehen. Das Auftreten von Fehlern sowie falschen Klauseln in Bauverträgen ist nicht ungewöhnlich. Durch die Unterzeichnung ungeprüfter Bauverträge, kann es zu einer nachteiligen Position für die beteiligten Parteien kommen, welche oftmals in langwierigen Rechtsstreitigkeiten, Verzögerungen bei der Fertigstellung des Projektes oder ungeplanten Mehrkosten enden kann.

Die Anwälte von Schlun & Elseven Rechtsanwälte bieten unseren Mandanten rechtliche Unterstützung bei der Erstellung, Analyse oder Verhandlung von Bauverträgen. Des Weiteren beraten wir Sie beim Rücktritt sowie der Kündigung von Verträgen. Unser Rechtsanwaltsteam verfügt über umfangreiche Erfahrung in jeglichen Aspekten des deutschen Baurechts und berät Sie zu all Ihren Fragen diesbezüglich.

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