Abschluss eines Bauvertrags

Ihr Rechtsanwalt für Baurecht

Abschluss eines Bauvertrags

Ihr Rechtsanwalt für Baurecht

Ganz gleich, ob Sie sich als Bauherr oder Bauunternehmer betätigen – eine sorgfältige Vertragsgestaltung bildet stets die Grundlage für eine erfolgreiche Umsetzung Ihres Bauvorhabens. Daher sollte die vereinbarte Leistung im Bauvertrag möglichst präzise benannt und durch Bezugnahme auf die dazugehörige Dokumentation (Baubeschreibung, Bauplan, Leistungsverzeichnis etc.) hinreichend konkretisiert werden. Fehler und Ungenauigkeiten in der Vertragsgestaltung führen nicht selten zu folgenschweren Rechtsstreitigkeiten.

Um hier für die nötige Klarheit zu sorgen, bietet die Kanzlei Schlun & Elseven einen gleichermaßen kompetenten wie engagierten Rechtsbeistand an. Unsere Anwälte für Bau- und Architektenrecht sind mit den im Bauwesen geltenden Vorschriften und Normen bestens vertraut und verfügen über langjährige Erfahrung in der Begleitung von Bauprojekten. Wir klären Sie gerne darüber auf, welche Rechte und Pflichten der Bauvertrag definieren soll und wie Sie sich vor explodierenden Baukosten durch entsprechende Bausummengarantien schützen. Darüber hinaus beraten wir Sie gerne bezüglich der richtigen Bemessung der Honorare für Architekten und Ingenieure sowie der Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln sowie Planungs- bzw. Überwachungsfehlern.

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Unsere Dienstleistungen

Vertragsprüfung und -gestaltung
Vertretung in Konfliktsituationen
Auskunft über
  • Ihre Rechte und Pflichten
  • Handlungsoptionen
  • Erfolgsaussichten
  • Kosten
Dienstleistungen im Kontext
  • Vertragsrecht | Bau- und Bauträgervertrag

  • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)

  • Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)

  • DIN-Vorschriften

  • Makler- und Bauträger-VO

Der Bauvertrag: Form und Gestaltung

Unabhängig davon, ob etwas an einem bereits vorhandenen Bauwerk verändert/umgebaut werden soll oder ein Neubau gewünscht ist – der Bauvertrag (vgl. § 650a BGB) ist die Grundlage für jedes Bauvorhaben. Dabei greift das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bzw. die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Welche Gesetze und Vorschriften gelten, hängt davon ab, ob es sich um ein Projekt für private Bauherren (wie beispielsweise den Bau eines Eigenheims) oder um ein größeres Projekt mit öffentlichen Bauherren handelt. Sofern ein privater Auftraggeber das Bauvorhaben in die Wege leitet, kommen die Vorschriften des BGB zur Anwendung. Handelt es sich hingegen um einen öffentlichen Bauherrn, gelten die Bedingungen der VOB. Während die Anwendung der VOB grundsätzlich bei öffentlichen Bauaufträgen vorgeschrieben ist, kann diese, sofern das Einverständnis der Parteien gegeben ist, jedoch auch bei privaten Bauaufträgen angewendet werden.

Seit 2018 gelten einheitliche gesetzliche Regelungen, die wesentliche Bestimmungen im Bauvertrag abdecken. Diese Änderungen betreffen auch den Bauträgervertrag (§ 650u BGB) und Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) sowie den Architekten-/Ingenieurvertrag (§ 650p BGB). Der vereinbarte Bauvertrag sollte wichtige Informationen zu Umfang, Kosten, Zeitraum und Maßnahmen bei möglichen Mängeln des Bauvorhabens sowie ein Rücktritts- und Kündigungsrecht enthalten. Der Bauvertrag schafft mehr Rechtssicherheit und bietet mehr Verbraucherschutz, indem er gesetzliche Vorgaben einführt.

Das BGB sieht keine Formvorschriften für den Abschluss des Bauvertrages vor. Es empfiehlt sich jedoch, auch bei geringfügigen Anpassungen oder kleineren Arbeiten einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. Bei der ordnungsgemäßen Abfassung eines Bauvertrags sollten die Namen der Vertragsparteien genannt, die Projektpläne definiert, Hinweise zur Vergütung gegeben und ein Zahlungsplan aufgestellt werden.

Prüfung eines Bauvertrages

In einem Bauvertrag sollten stets die wichtigsten Informationen zu dem Bauvorhaben und die damit einhergehenden Aspekte abschließend aufgelistet werden. Dabei werden neben der Art des Vertrags auch die zu erwartenden Leistungen, Pflichten der Vertragsparteien sowie eine Frist für die Fertigstellung des Projekts und z.B. Vertragsstrafen für die Überschreitung von Fristen vereinbart. Der Vertrag sollte eine detaillierte Beschreibung des Projekts enthalten, den Preis des Projekts festsetzen, Hinweise zur Finanzierung des Projekts geben und klare Angaben zu den zu verwendenden Materialien enthalten. Enthält der Vertrag keine klare Projektbeschreibung, kann es passieren, dass der Käufer eine Immobilie erwirbt, die nicht seinen Vorstellungen entspricht, oder dass Probleme oder Mängel auftreten, deren Behebung Jahre dauern kann.

Übersehene Details und Vertragsfehler sind an der Tagesordnung und erklären, warum Bauprojekte regelmäßig das geplante Budget überschreiten. Solche Preisüberschreitungen sind auf unklare Leistungsbeschreibungen und das Fehlen eines konkreten Gesamtpreises oder Zahlungsplans zurückzuführen.

Sofern der private Bauherr einen Termin für das Projekt im Auge hatte, der nicht im Vertrag angegeben ist, kann dies ebenfalls zu Verlängerungen und höheren Kosten führen. Bauverträge sollten vor Baumängeln schützen. Bauherren müssen sich von Beginn des Projekts an über ihre Gewährleistungsansprüche im Klaren sein. Je nachdem, ob der Vertrag BGB- oder VOB/B-Bestandteile enthält, kann die Gewährleistungsdauer variieren.

Wenn Sie unsere Anwälte mit der erforderlichen Vertragsprüfung beauftragen, können Sie das Bauprojekt in dem Wissen vorantreiben, dass Sie Rechtssicherheit und Schutz genießen. Als erfahrene Anwälte für Vertragsrecht können wir sicherstellen, dass Sie einen wasserdichten Bauvertrag erhalten, der rechtskonform ist und keine fehlerhaften Klauseln enthält.

Beendigung eines Bauvertrages

Im optimalen Fall endet ein Bauvertrag mit der Erfüllung der Bauleistung einerseits und der vollständigen Bezahlung des vereinbarten Preises andererseits. Doch nicht selten kommt es zwischen den Vertragsparteien zu Unstimmigkeiten, sodass über den Rücktritt vom Vertrag oder eine Kündigung dessen nachgedacht wird. Unter Umständen steht dem Bauherrn ein Widerrufsrecht zu, durch welches die Erklärung dessen zurückgezogen werden kann.

Kündigung eines Bauvertrages

Sowohl nach dem BGB als auch nach der VOB hat der Auftraggeber das Recht, den Bauvertrag jederzeit zu kündigen. Diese sogenannte frei Kündigung ist in den § 648 BGB und § 8 Abs. 1 VOB/B geregelt und muss schriftlich erfolgen (vgl. § 650h BGB sowie § 8 Abs. 6 VOB/B). Zu bedenken ist jedoch, dass der Auftragnehmer im Falle einer solchen Kündigung einen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich zweier Elemente hat: die ersparten Aufwendungen für nicht mehr zu erbringende Leistungen und die Vergütung, die dem Auftragnehmer durch die mögliche Annahme neuer Aufträge entsteht. Um zu verhindern, dass die Berechnungen durch einen zu großen Interpretationsspielraum ausufern, hält der Gesetzgeber 5 % der Werkvergütung für angemessen. Zu beachten ist, dass diese 5 % rechtlich nicht bindend sind.

Ob der Auftragnehmer neben den erbrachten Leistungen und den eventuellen Auslagen noch zusätzliche Kosten tragen muss, hängt von der jeweiligen Sachlage ab. Zu beachten ist darüber hinaus, dass dieser dem Auftraggeber vor der endgültigen Kündigung eine ausreichende Frist setzen und ihn schriftlich über die geplante Maßnahme informieren muss. Nimmt der Auftraggeber sodann keine Handlung zur Erfüllung des Vertrags vor, gerät das Bauprojekt in Verzug und der Arbeitnehmer kann den Vertrag kündigen.

Gerne beraten Sie die Rechtsanwälte von Schlun & Elseven zu Ihren Rechten und Pflichten und erläutern Ihnen, wie Sie bei einer gewünschten Kündigung am besten vorgehen sollten und welche Formalien einzuhalten/zu bedenken sind.

Außerordentliche Kündigung – Kündigungsmöglichkeit beider Parteien

Außerordentliche Kündigungen sind nach § 648a BGB ebenfalls gesetzlich zulässig. Dabei können beide Vertragsparteien den Vertrag aus wichtigem Grund auch ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Dabei liegt gem. § 648a Abs. 1 S. 2 BGB ein wichtiger Grund vor,

„wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.“

Dabei sind Situationen gemeint, in denen das Vertrauensverhältnis zwischen den beiden Parteien nicht mehr stabil ist und daher eine weitere Zusammenarbeit trotz aller Bemühungen nicht mehr akzeptabel ist. Wie dies zustande kommt, hängt jedoch vom jeweiligen Sachverhalt ab.

Die Kündigung muss sich darüber hinaus nicht unbedingt auf das gesamte Werk beziehen. Auch ist eine Teilkündigung möglich (vgl. § 648a Abs. 2 BGB). Diese muss sich sodann auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

Weitere Anhaltspunkte für die außerordentliche Kündigung liefert § 648a Abs. 5 und 6 BGB:

  • Der Unternehmer ist bei der Kündigung aus wichtigem Grund durch eine Vertragspartei dazu berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zu der Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt (vgl. 648a Abs. 5 BGB).
  • Auch ist die Berechtigung zur Durchsetzung eines Schadensersatzanspruch nicht ausgeschlossen ( 648a Abs. 6 BGB).

Bei einer außerordentlichen Kündigung ist die Sicherung von Beweisen bzw. die Dokumentation der Umstände und Gegebenheiten entscheidend. Ohne das Festhalten von Fakten und Beweisen für das angebliche Fehlverhalten werden die Parteien wahrscheinlich nicht in der gewünschten Weise vorgehen. Unsere Anwälte beraten Sie bei der Sicherung und Dokumentation und erläutern Ihnen, wie Sie vorgehen sollten, um Ihre Interessen durchsetzen zu können.

Rücktritt vom Vertrag

Unabhängig von den Kündigungsregelungen des BGB und der VOB gelten bei Verträgen, die auf den Reglungen des Bürgerlichen Gesetzbuches beruhen, die gesetzlichen Reglungen zum Rücktritt aus den §§ 323 ff. BGB. So ist es für den Auftraggeber möglich von dem mit einem Bauunternehmer geschlossenen Vertrag zurückzutreten, wenn letzterer selbst nach Ablauf einer von dem Auftraggeber gesetzten Nachfrist, seine Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht hat (vgl. § 323 Abs. 1 BGB).

Mit dem Rücktritt vom Vertrag gehen jedoch andere Rechtsfolgen einher als die Ihnen von der Kündigung bekannten: Bei einem Rücktritt ist der gesamte Vertrag nach § 346 Abs. 1 BGB rückabzuwickeln, sodass die Parteien jeweils empfangenen Leistungen zurückgewähren und die gezogenen Leistungen herausgeben müssen. Unter Umständen kann auch ein Wertersatzanspruch durchgesetzt werden.

Kontaktieren Sie unsere Anwälte für Baurecht, um sich hinsichtlich der Durchsetzung eines Rücktritts beraten zu lassen. Aufgrund der Folgen eines solchen sollte zunächst geprüft werden, ob dieser die beste Lösung der Baustreitigkeit ist.

Widerruf des Vertrags

Neben der Kündigung und dem Rücktritt kann der Verbraucher unter Umständen auch von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen (vgl. §§ 355 f. BGB sowie § 650l BGB). Doch auch der Widerruf hat zur Folge, dass man zur Rückgewähr des bereits empfangenen verpflichtet wird (vgl. § 355 Abs. 3 BGB). Daher empfehlen die Rechtsanwälte der Kanzlei Schlun & Elseven auch hier, sich vorher von unseren Experten für das Bau- und Bauvertragsrecht beraten zu lassen. Wir erläutern Ihnen die Vor- und Nachteile des Rücktritts, Widerrufs und der Kündigung und zeigen Ihnen die passendste Option für die Lösung Ihres baurechtlichen Falls auf. Kontaktieren Sie uns noch heute, um von unseren Rechtsdienstleistungen im Baurecht zu profitieren. Nutzen Sie dazu gern das untenstehende Kontaktformular.

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Praxisgruppe für Baurecht

Dr. Tim Schlun

Rechtsanwalt | Managing Partner

Tobias Pluntke

Rechtsanwalt

Verena Ziemes

Rechtsanwältin | Freie Mitarbeiterin

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Nutzen Sie gerne unser Online-Formular, um uns Ihr Anliegen zu schildern. Nach Erhalt Ihrer Anfrage werden wir anhand des geschilderten Sachverhaltes eine kurze Ersteinschätzung vornehmen und Ihnen ein Kostenangebot zukommen lassen. Anschließend können Sie entscheiden, ob Sie uns den Auftrag erteilen möchten.

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