Immobiliendarlehen vorzeitig kündigen ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Zur Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie schließen die betroffenen Personen oftmals einen Immobiliendarlehensvertrag (auch Kredit genannt) ab. Dieser stellt einen Verbraucherdarlehensvertrag dar und ist in § 491 Abs. 3 BGB normiert:

„Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die

1. durch Grundpfandrecht oder Reallast besichert sind oder
2. für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.“

Während der Darlehensnehmer die Finanzierung für sein Vorhaben vorerst gesichert hat, verlangt der Darlehensgeber eine dingliche Sicherheit. Sollte der Darlehensnehmer aus irgendeinem Grund die zuvor vertraglich vereinbarte Rate beim Darlehensgeber nicht abbezahlen, ist der Darlehensgeber demnach abgesichert. Eine dingliche Sicherheit kann die Eintragung einer Grundschuld oder eine Hypothek sein. Wird eine Grundbucheintragung als Sicherheit vereinbart, besteht im Fall der ausbleibenden Zahlung des Darlehensnehmer und damit einer vertraglichen Pflichtverletzung die Möglichkeit, Zwangsvollstreckung zu betreiben. Für weitere Informationen zu diesem Thema schauen Sie sich gerne unsere Seite „Zwangsvollstreckung in Immobilien“ an.

Der mit dem Kauf einer Immobilie einhergehende Immobiliendarlehensvertrag zwischen dem Darlehensgeber sowie -nehmer kann die Parteien oftmals über Jahrzehnte aneinander binden. Zu bedenken ist, dass sich die Lebensumstände des Darlehensnehmers jedoch derart verändert haben können, dass dieser die Finanzierung für die geplante oder eventuell schon fertige Immobilie vorzeitig kündigen möchte/muss. Dies kann z.B. bei einer Scheidung oder eine Berufswechsel der Fall sein. Oftmals wird der durch den Verkauf der Immobilie erlangte Erlös genutzt, um den Kredit zurückzuzahlen und sich mithin von dem Darlehensvertrag zu lösen. Der Darlehensnehmer darf an dieser Stelle jedoch nicht vergessen, dass er sich bei Abschluss des Immobiliendarlehensvertrags zur Zahlung von Zinsen verpflichtet hat. Diese sind grundsätzlich neben den monatlichen Raten des Kreditnehmers zu zahlen.

Im Falle einer vorzeitigen Kündigung erleidet der Darlehensgeber, sofern der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung die Zahlung von Zinsen schuldet, einen durch die vorzeitige Rückzahlung bedingte Einbuße (d.h. Schaden). Um diesen Zinsverlust auszugleichen, kann das Institut bzw. die Bank zumeist eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (vgl. § 502 Abs. 1 S. 1 BGB).

Sofern Sie sich entschieden haben, Ihren Immobiliendarlehensvertrag zu kündigen, ist zunächst zu prüfen, ob Sie sich bei Abschluss dessen mit der anderen Vertragspartei auf eine variable oder feste/gebundene Verzinsung geeinigt haben. Ist ersterer Fall gegeben, ist es Ihnen möglich, den Vertrag jederzeit – unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten (vgl. § 489 Abs. 2 BGB) – zu kündigen. Zu beachten ist allerdings, dass die Kündigung als nicht erfolgt gilt, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden dieser der noch ausstehende Betrag zurückgezahlt wurde (vgl. § 489 Abs. 3 BGB).

Gem. Absatz 1 der zuvor genannten Norm kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag mit einem gebundenen Sollzinssatz unter bestimmten Umständen ganz oder teilweise kündigen (Sonderkündigungsrecht):

• Die Frist der Sollzinsbindung endet vor der für die Rückzahlung bestimmten Frist (vgl. 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Wurde auch keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen, kann der Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat gekündigt werden. Möglich ist dies frühestens an dem Tag nach Ablauf der Sollzinsbindung.
• Es sind zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens vergangen. Eine Kündigung ist in diesem Fall unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich (vgl. 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Auch beim Sonderkündigungsrecht ist die Rückzahlungsfrist von zwei Wochen zu beachten (vgl. § 489 Abs. 3 BGB). Sollten Sie die noch ausstehende Summe noch nicht binnen zwei Wochen zurückgezahlt haben, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

Die Experten der Kanzlei Schlun & Elseven beraten Sie gerne zu Ihrem Kündigungsvorhaben, unterstützen Sie bei der Umsetzung dessen und prüfen die sich ggf. nach Einreichung der Kündigung ergebenden Forderungen des Darlehensgebers.

Auch ist das Lösen von einem Immobiliendarlehen möglich, wenn die Widerrufbelehrung fehlerhaft ist. Grundsätzlich besteht bei Baufinanzierungen ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen (vgl. §§ 495, 355 BGB). Unabhängig von diesem Zeitraum/dieser Befristung können sie einen Vertrag widerrufen, wenn Sie beim Vertragsabschluss nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurden. In solchen Fällen können Sie den Kredit ohne Zuzahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Sie erhalten im Gegenzug die von Ihnen getätigten Zahlungen an das Kreditinstitut ebenfalls zurück. Bedenken Sie jedoch, dass das Widerrufsrecht nach spätestens einem Jahr und 14 Tagen erlischt (vgl. § 356b Abs. 2 BGB).