BFH: Zinslose Raten bei Immobilienübertragung in der Familie

Werden Immobilien innerhalb der Familie übertragen, wird der Kaufpreis häufig nicht sofort gezahlt, sondern über einen längeren Zeitraum in monatlichen Raten abbezahlt. Gerade bei einer solchen Gestaltung stellt sich die steuerliche Frage, ob in den vereinbarten Raten eventuell ein Zinsanteil enthalten ist – selbst wenn die Beteiligten ausdrücklich keine Verzinsung vereinbart haben.

Mit dieser Frage hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 24. März 2026 (Az. VIII R 30/24) befasst. Darin hat er seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben. Die Entscheidung ist für die Gestaltung von Immobilienübertragungen innerhalb der Familie von erheblicher praktischer Bedeutung: Sie betrifft insbesondere Fälle, in denen Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen und der Kaufpreis über einen längeren Zeitraum gestundet werden soll.

Zum Sachverhalt

Ein Ehepaar verkaufte ein bebautes Grundstück an die gemeinsame Tochter. Die Immobilie befand sich seit mehr als zehn Jahren im Eigentum der Eltern, sodass ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG von vornherein nicht vorlag. Der vereinbarte Kaufpreis entsprach dem Verkehrswert des Grundstücks und sollte nicht sofort, sondern in monatlichen Raten gezahlt werden. Eine Verzinsung des gestundeten Kaufpreises schlossen die Vertragsparteien ausdrücklich aus. Die Eltern erhielten den vereinbarten Kaufpreis also nicht unmittelbar, sondern nach und nach entsprechend der vereinbarten Raten. Die Tochter konnte im Gegenzug während der Laufzeit der Ratenzahlungsvereinbarung über den noch nicht gezahlten Teil des Kaufpreises verfügen.

Gerade diese langfristige Stundung des Kaufpreises war für die steuerliche Beurteilung von Bedeutung. Denn: Nach der vormals geltenden Rechtsprechung des BFH blieb die ausdrücklich vereinbarte Zinslosigkeit für die steuerliche Behandlung einer langfristigen Kaufpreisstundung grundsätzlich nicht ohne Weiteres maßgeblich. Vielmehr konnte der gestundeten Kaufpreisforderung ein wirtschaftlicher Zinsanteil zugerechnet werden. Die vereinbarten Raten waren dann in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufzuteilen. Für die Eltern konnte dies dazu führen, dass ein Teil der erhaltenen Raten nicht als Tilgung der Kaufpreisforderung, sondern als Entgelt für die Überlassung des Kapitals behandelt und demgemäß als steuerpflichtiger Kapitalertrag nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG erfasst wurde.

Im konkreten Fall stellte sich somit die Frage, ob trotz des ausdrücklich vereinbarten Zinsverzichts ein solcher Zinsanteil steuerlich angesetzt werden durfte. Während die Vertragsparteien von einer unentgeltlichen Stundung der Kaufpreisforderung ausgegangen waren, konnte nach der bisherigen Rechtsprechung eine entgeltliche Kapitalüberlassung angenommen werden.
Der BFH hatte daher zu klären, ob an dieser bisherigen Betrachtung festzuhalten war oder ob für die steuerliche Beurteilung allein die tatsächlich getroffene Vereinbarung maßgeblich sein sollte.

Zur Rechtsfrage: Getroffene Vereinbarung vs. wirtschaftliche Betrachtung

Der bisherigen Rechtsprechung lag die Überlegung zugrunde, dass der Käufer durch die Stundung über Kapital verfügen kann, das dem Verkäufer ohne die Stundung bereits zur Verfügung gestanden hätte. Die langfristige Überlassung dieses Kapitals wurde dabei als wirtschaftlich grundsätzlich entgeltlich angesehen.

War eine Verzinsung nicht ausdrücklich vereinbart, konnte der BFH deshalb gleichwohl einen Zinsanteil aus der Kaufpreisforderung herausrechnen. Die vereinbarten Raten wurden hierzu in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil aufgeteilt. Der Zinsanteil wurde beim Verkäufer als Gegenleistung für die Kapitalüberlassung und damit als Einkunft aus Kapitalvermögen behandelt.

Der entscheidende Streitpunkt war damit nicht die Frage, ob der Käufer durch die Stundung wirtschaftlich über Kapital verfügen konnte. Entscheidend war vielmehr, ob aus dieser Kapitalüberlassung steuerlich ein Entgelt abgeleitet werden durfte, obwohl die Vertragsparteien ausdrücklich keine Verzinsung vereinbart hatten.

Zur zinslosen Kaufpreisstundung: Was hat sich durch die Entscheidung des BFH geändert?

Mit Urteil vom 24. März 2026 (VIII R 30/24) hat der VIII. Senat des BFH diese bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Für die einkommensteuerliche Beurteilung ist danach grundsätzlich der Inhalt der tatsächlich getroffenen zivilrechtlichen Vereinbarung maßgeblich. Eine ausdrücklich vereinbarte zinslose Stundung der Kaufpreisforderung führt danach nicht allein deshalb zu Einkünften aus Kapitalvermögen, weil dem Käufer durch die Stundung Kapital zur Verfügung steht. Ein Zinsanteil kann insbesondere nicht allein deshalb angesetzt werden, weil eine Verzinsung unter fremden Dritten üblich wäre.

Das bedeutet: Haben die Vertragsparteien eine unentgeltliche Kapitalüberlassung ausdrücklich vereinbart, ist diese Vereinbarung grundsätzlich auch steuerlich zugrunde zu legen. Die bisherige typisierende Annahme eines in den Kaufpreisraten enthaltenen Zinsanteils greift nicht mehr allein aufgrund der langfristigen Stundung ein.

Der BFH stellt dabei jedoch klar, dass die vertragliche Bezeichnung nicht in jedem Fall ausschlaggebend ist. Etwas anderes kann insbesondere gelten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse von der Vereinbarung abweichen oder eine tatsächlich bestehende Verzinsung lediglich verschleiert wird. Auch bei Gestaltungen, die im Wesentlichen oder ausschließlich aus steuerlichen Gründen gewählt werden, kann die steuerliche Anerkennung der Vereinbarung in Frage stehen.

Die zinslose Kaufpreisstundung als freigebige Zuwendung?

Der BFH hatte in demselben Verfahren außerdem zu prüfen, ob die zinslose Stundung der Kaufpreisforderung schenkungsteuerrechtlich als freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG zu behandeln ist. Dies verneinte der Senat für den entschiedenen Fall: Weder die Übertragung des Grundstücks noch die zinslose Stundung der Kaufpreisforderung begründete danach eine freigebige Zuwendung.

Für die Grundstücksübertragung ist maßgeblich, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Eine Bereicherung der Tochter durch die Grundstücksübertragung lag unter diesen Umständen nicht vor. Auch die zinslose Stundung führte nach Auffassung des BFH nicht zu einer eigenständigen freigebigen Zuwendung. Sie war vielmehr Bestandteil des entgeltlichen Grundstücksgeschäfts.

Diese Beurteilung ist von der schenkungsteuerlichen Behandlung eines zinslosen Darlehens unter Angehörigen zu unterscheiden. Bei einem solchen Darlehen kann die unentgeltliche Überlassung von Kapital einen schenkungsteuerlich relevanten Vorteil darstellen. Die hier entschiedene Konstellation betrifft dagegen die Stundung einer Kaufpreisforderung im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags.

Anders kann die Beurteilung ausfallen, wenn der vereinbarte Kaufpreis hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt: Dann kann eine teilentgeltliche Übertragung vorliegen. In diesem Fall ist der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; der unentgeltliche Teil kann eine freigebige Zuwendung darstellen und damit Schenkungsteuer auslösen.

Hinweis: Der Verkehrswert der Immobilie ist deshalb für die steuerliche Beurteilung der Gestaltung von besonderer Bedeutung.

In der Praxis: Was bedeutet das BFH-Urteil für Immobilienübertragungen innerhalb der Familie?

Die Entscheidung ist vor allem für Familien interessant, die Immobilien bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen möchten. Eine zinslose Kaufpreisstundung kann dabei eine interessante Gestaltung sein: Die übertragende Generation erhält den Kaufpreis über einen längeren Zeitraum in Raten, während die erwerbende Generation nicht bzw. nicht sofort eine Bankfinanzierung benötigt.

Gleichzeitig bleibt die Gestaltung an einige Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend sind insbesondere:

• Kaufpreis und Verkehrswert: Der Kaufpreis sollte dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen. Liegt er darunter, kann eine teilweise Schenkung vorliegen und Schenkungsteuer auslösen.
• Klare Vereinbarung: Die Zinslosigkeit sollte ausdrücklich vereinbart werden. Auch Laufzeit, Ratenhöhe und Fälligkeiten sollten eindeutig geregelt sein.
• Tatsächliche Durchführung: Die vereinbarten Raten sollten auch wie vorgesehen gezahlt und die Zahlungen nachvollziehbar dokumentiert werden.

Auch erbrechtliche Fragen sollten bei einer Übertragung innerhalb der Familie von Anfang an berücksichtigt werden. Eine entgeltliche Übertragung ist anders zu beurteilen als eine Schenkung und kann entsprechend unterschiedliche Auswirkungen auf spätere Pflichtteilsergänzungsansprüche haben.

Die Grundsätze des BFH sind zudem nicht zwingend auf Grundstücke beschränkt. Ob sie beispielsweise auch auf die Übertragung von Gesellschaftsanteilen gegen zinslose Raten übertragen werden können, wird sich erst noch zeigen. Bei komplexeren Nachfolgegestaltungen ist daher eine individuelle Prüfung erforderlich.

Als Fazit

Mit seinem Urteil vom 24. März 2026 hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung zur zinslosen Kaufpreisstundung aufgegeben:

• Eine ausdrücklich vereinbarte Zinslosigkeit darf nicht allein deshalb durch einen fiktiven Zinsanteil ersetzt werden, weil eine Verzinsung unter fremden Dritten üblich wäre.
• Für die familieninterne Vermögensnachfolge eröffnet das neue Gestaltungsmöglichkeiten.
• Gleichzeitig kommt es stärker auf die konkrete Vereinbarung und ihre tatsächliche Umsetzung an. Verkehrswert, Vertragsgestaltung und Durchführung sollten deshalb von Anfang an sorgfältig geplant werden.
• Unberührt bleibt die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach 23 EStG: Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein – unabhängig davon, wie der Kaufpreis gezahlt wird.

Schlun & Elseven: Rechtliche Unterstützung bei der Vermögensnachfolge

Bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie, bei der Unternehmensnachfolge sowie bei der Abstimmung von Nachfolgeplanung, Testament und Pflichtteilsrecht können steuerrechtliche, erbrechtliche und gesellschaftsrechtliche Fragen ineinandergreifen. Diese Aspekte sollten daher bei der Gestaltung frühzeitig berücksichtigt und aufeinander abgestimmt werden. Die Kanzlei Schlun & Elseven berät Mandantinnen und Mandanten umfassend bei der Strukturierung von Übertragungen innerhalb der Familie: von der ersten rechtlichen Einschätzung über die Vertragsgestaltung und die Einholung verbindlicher Auskünfte bis hin zur Vertretung im Einspruchs- und Klageverfahren.

Sie planen die Übertragung einer Immobilie oder von Gesellschaftsanteilen auf die nächste Generation und möchten wissen, welche Gestaltung steuerlich trägt? Kontaktieren Sie uns für eine rechtliche Ersteinschätzung Ihrer individuellen Situation.