Die Vererbung von Immobilien ist kein leichtes Vorhaben. Auf den ersten Blick klingt diese Aufgabe vielversprechend. Verursacht die Immobilie jedoch mehr Kosten als sie einbringt, kann die Vererbung ein erhebliches Risiko für den Erben bergen. Weitere Komplikationen können sich aus den Eigentumsverhältnissen ergeben: Sind Sie der alleinige Eigentümer oder gibt es weitere Eigentümer? Wurde Ihnen die Immobilie vollständig oder nur teilweise überlassen?
Um hier für die nötige Klarheit zu sorgen, bietet Schlun & Elseven einen gleichermaßen kompetenten wie engagierten Rechtsbeistand an. Ganz gleich, ob bei der Gestaltung eines rechtswirksamen und steueroptimierten Testaments, der Vererbung im Falle von Miteigentum oder bei anderen nachlassbezogenen Fragen – als Full-Service-Kanzlei stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte und Interessen stets gewahrt bleiben.
Unser Rechtsanwalt für Erbrecht, Dr. Thomas Bichat, berät Sie gerne zu allen nachlassbezogenen Fragen und unterstützt Sie selbstverständlich auch bei bereits bestehenden Rechtsstreitigkeiten mit dem gebotenen Einfühlungsvermögen. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Ihnen.
Vererbung ohne Testament
Nach deutschem Recht ist es nicht erforderlich, ein Testament zu errichten. Ein Testament gibt dem Erblasser jedoch mehr Kontrolle darüber, wie sein Eigentum und sein Vermögen nach seinem Tod aufgeteilt werden. Wird kein Testament errichtet, so tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge ein. Bei der gesetzlichen Erbfolge sind die nächsten Verwandten des Erblassers erbberechtigt. In diesem Fall stehen Ehegatten und Kinder an erster Stelle, wobei die Eltern ins Spiel kommen, wenn sie keine Kinder haben, um ihr Vermögen zu vererben. Sind Kinder und Partner/Ehegatten vorhanden, so geht das Vermögen, das der Erblasser persönlich besitzt, auf eine Erbengemeinschaft über.
Es sollte beachtet werden, dass der Erblasser mit der Errichtung eines Testaments zwar eine gewisse Kontrolle über den Umgang mit dem Vermögen hat, nicht aber die vollständige Kontrolle über das Vermögen, das er vererben möchte. Das deutsche Recht sieht den sogenannten Pflichtteil vor. Dieser Pflichtteil gilt je nach Situation für die Kinder des Verstorbenen, den Ehegatten/Lebenspartner und andere Familienangehörige. Der wichtigste Aspekt des Pflichtteils ist, dass die Kinder und einige andere Familienmitglieder (gesetzliche Erben) nicht leer ausgehen dürfen.
Es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel, und die gesetzlichen Erben haben zudem die Möglichkeit, auf ihr Erbrecht zu verzichten Dies muss jedoch bei der Gestaltung des Testaments berücksichtigt werden.
Immobilienvererbung im Falle von Miteigentum
Der Erbfall mit einem Erben ist (im Allgemeinen) die einfachste Form der Vermögensnachfolge. In diesem Fall ist der Erblasser direkter Eigentümer der Immobilie, ohne dass andere daran beteiligt sind, und er hinterlässt diese einem einzigen Erben.
Dem Alleinerben wird in diesem Fall das Eigentum an der Immobilie nach dem Tod des Erblassers übertragen. Danach muss der Erbe die Immobilie unter seiner Kontrolle eintragen lassen und ist damit der neue Eigentümer der Immobilie. Es ist jedoch nicht ratsam, eine Erbschaft überstürzt anzunehmen, wie wir im Folgenden näher erläutern werden.
Wenn die Immobilie im Miteigentum steht und es einen weiteren Eigentümer gibt, kann der Erblasser seinen Anteil dem Erben vermachen. Dies kommt häufig bei Ehepaaren oder Geschäftspartnern vor. Der Miteigentümer verliert in diesem Fall seinen Anteil an der Immobilie nicht an den Erben. Wenn die Parteien die Miteigentümerschaft beenden wollen, können sie einen Löschungsanspruch nach § 749 BGB geltend machen und versuchen, die Immobilie an einen neuen Eigentümer zu verkaufen.
Risiken der Immobilienvererbung
Nicht immer ist es empfehlenswert, eine Erbschaft anzunehmen. Manchmal kann eine Immobilienerbschaft mit erheblichen Schulden einhergehen, so dass die Immobilie am Ende mehr Geld und Ressourcen kosten kann, als sie wert ist. Für die Entscheidung, ob der Erbe eine Immobilie annimmt oder ausschlägt, hat dieser nur sechs Wochen Zeit. Daher ist es besonders wichtig, diese Zeit sorgfältig zu nutzen.
Die Annahme der gesamten Erbschaft für eine Immobilie, die mit hohen Schulden belastet ist oder bei der die anderen Parteien weitreichende Zugriffsrechte haben, ist unter Umständen nicht die beste Entscheidung, die man treffen kann. Denken Sie bei der Entscheidung über die Annahme oder Ausschlagung einer Immobilie daran, dass die Annahme bedeutet, dass Sie das gesamte Erbe erhalten, einschließlich seiner guten und schlechten Seiten.
War der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes verschuldet oder hatte er hohe Kreditrückzahlungen zu leisten, führt die Annahme des Erbes dazu, dass Sie diese Schulden erben.
Wenn Sie verschuldet sind oder ernsthafte Probleme mit der Zahlungsunfähigkeit haben, können Ihre Gläubiger unter Umständen auf die Immobilie zugreifen. In einem solchen Fall kann es für Ihre nächsten Angehörigen besser sein, das Vermögen zu erhalten, um sicherzustellen, dass es nicht in die Hände dieser Gläubiger fällt.
Abgesehen von diesen Szenarien gibt es noch andere Gründe, warum das Erben einer Immobilie für Sie nicht von Vorteil sein kann:
- Die Immobilie kann nicht für den Zweck verwendet werden, den Sie im Sinn haben.
- Es liegen persönliche Gründe vor.
- Die Wiederherstellung der Immobilie könnte zu viel kosten.
- Das Grundstück ist von geringem Wert oder eignet sich nicht für Bebauungspläne.
Es ist jedoch ratsam, sich mit einem Juristen in Verbindung zu setzen, um die Auswirkungen einer solchen Entscheidung zu besprechen. Selbstverständlich können Immobilien auch nach der Erbschaft verkauft werden, wenn dies erforderlich ist.
Erbschaftssteuer
Auch die Erbschaftssteuer muss berücksichtigt werden, wenn es um das Erbrecht und das Vererben von Immobilien geht. Die Höhe der zu entrichtenden Erbschaftssteuer richtet sich nach folgenden Faktoren:
- Wert der Immobilie,
- Wert des Nachlasses,
- Verhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben,
- Anzahl der Erben.
Die Erbschaftssteuer gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke, die vererbt werden. Wie bereits erwähnt, spielt jedoch das Verhältnis zwischen dem Erblasser und dem Erben eine wichtige Rolle bei der Festlegung der Freibeträge. Handelt es sich bei dem Erben um den Ehegatten des Erblassers, gilt ein Freibetrag von bis zu 500.000 €. Für Kinder gilt ein Freibetrag von bis zu 400.000 €.
Der Freibetrag nimmt ab, je weiter die Person vom Erblasser entfernt ist, was die Beziehung betrifft. Wenn der Erbe beispielsweise nicht mit dem Erblasser verwandt ist, erhält er nur einen Freibetrag von 20.000 €. Das heißt, wenn ein Erblasser eine Immobilie im Wert von 250.000 € hinterlässt und sein Ehepartner Alleinerbe ist, erhält er sie steuerfrei (ebenso wie ein Kind, das sie als Alleinerbe erbt). Wird die Immobilie jedoch auf 700.000 € geschätzt und nur dem Ehegatten vererbt, wird die Erbschaftssteuer auf die 200.000 € erhoben, die nach dem Freibetrag von 500.000 € verbleiben.
Sobald der Erbe von seinem Status als Erbe und dem Erbe der Immobilie erfährt, muss er die Steuerbehörden über sein Erbe informieren, damit es veranlagt werden kann. Sobald das Finanzamt den Nachlass kennt und die erforderlichen Schätzungen vorgenommen hat, wird es die auf die Immobilie entfallende Erbschaftssteuer berechnen.
Es kann sich jedoch lohnen, die Dienste eines Experten für Wertermittlung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass die Immobilie korrekt bewertet wird. Die Beauftragung eines professionellen Immobiliengutachters ist zwar mit Kosten verbunden, kann aber im Rahmen der Erbschaftssteuer zu erheblichen Einsparungen führen.
Vererbung einer Immobilie an eine Erbengemeinschaft
In vielen Fällen hinterlässt der Erblasser sein Vermögen nicht einem einzigen Erben, sondern einer so genannten Erbengemeinschaft.
Die Erbengemeinschaft bringt in Deutschland für den Einzelnen Schwierigkeiten bei der Vererbung von Vermögen mit sich, da die Gemeinschaft als Gruppe handeln muss. In dieser Situation wird das Vermögen selbst nicht unter den einzelnen Erben aufgeteilt, sodass sie gemeinsam Entscheidungen treffen müssen. Je nach den Umständen kann dies schwierig sein, insbesondere wenn die Erbengemeinschaft aus vielen Erben besteht.
Wenn sich die Parteien nicht einigen können, stehen den einzelnen Mitgliedern Lösungen zur Verfügung:
- Aufteilung der Immobilie: Eine mögliche Lösung kann darin bestehen, das Grundstück physisch in verschiedene Einheiten aufzuteilen. Gelingt es den Parteien, diese Teilung vorzunehmen und die neuen Grundstücke einzutragen, haben sie die Kontrolle über ihre Grundstücke. Sobald diese Kontrolle hergestellt ist, werden die einzelnen Erben wichtige Entscheidungen in Bezug auf ihr Eigentum treffen. Diese Entscheidungen laufen darauf hinaus, ob das Grundstück verkauft oder bebaut werden soll.
- Teilungsversteigerung des Grundstücks: Die Versteigerung der Immobilie kann es Dritten ermöglichen, das Grundstück zu erwerben und die Komplikationen mit der Erbengemeinschaft zu beenden. Dies hat jedoch auch Nachteile. Wenn sich herausstellt, dass die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußern möchte, kann dies dazu führen, dass das Grundstück unter dem Marktwert verkauft wird. Versteigerungen sind in dieser Frage nicht zuverlässig, und ein Verkauf unter Wert ist nicht selten.
- Verkauf von Anteilen: Die Beteiligung an einer Erbengemeinschaft kann mühsam sein, und so ist es nicht verwunderlich, dass viele Erben versuchen, durch den Verkauf ihres Anteils aus der Vereinbarung auszusteigen. Auch hier besteht das Risiko, unter dem Wert des Anteils zu verkaufen, weshalb es sich lohnt, vor dem offiziellen Verkauf einen Berater zu konsultieren. Der Anteil kann an andere Mitglieder der Gemeinschaft und an Dritte verkauft werden. Auch diese Option kann zu Streitigkeiten führen, und auch hier empfiehlt es sich, einen Rechtsberater zu konsultieren, bevor man sich für diesen Weg entscheidet.
Das Szenario der Erbengemeinschaft ist kein effizienter Weg zur Regelung der Vermögensnachfolge und sollte nach Möglichkeit vermieden werden. Unsere Anwälte beraten Erblasser zur Abfassung des Testaments.
Schlun & Elseven: Ihr Rechtsbeistand im Erbrecht
Als multidisziplinäre Full-Service-Kanzlei, zu deren Tätigkeitsschwerpunkten deutsches und internationales Erbrecht gehören, beraten wir Mandanten weltweit zu sämtlichen nachlassbezogenen Fragen. Ganz gleich, ob bei Testamentsgestaltung, Erbfolge, Pflichtteil oder Erbstreit – unsere Anwälte verfügen sowohl über eine ausgezeichnete Expertise als auch über die notwendige Erfahrung und ausgeprägtes Fingerspitzengefühl, um Sie gezielt zu unterstützen. Wir übernehmen gerne in Ihrem Auftrag die Testamentsgestaltung und sorgen damit für die Einhaltung aller gesetzlichen Regelungen, damit die Rechtswirksamkeit Ihrer Verfügungen gewährleistet bleibt, aber auch um unnötigen Erbstreitigkeiten vorzubeugen.
Im Erbfall nehmen unsere Rechtsanwälte zunächst eine sorgfältige Prüfung und Auslegung des Testaments (bzw. sonstiger Erklärungen des Erblassers) vor, um Klarheit für alle Beteiligten zu schaffen. Wenn es um Erbstreitigkeiten geht, empfiehlt es sich, zunächst eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Verhandlungen mit den Miterben erfordern stets Fingerspitzengefühl und Geduld, insbesondere aber Durchsetzungsvermögen. Erscheint eine Einigung dennoch ausgeschlossen, kann als möglicher Ausweg die Erbauseinandersetzungsklage dienen. Die Kanzlei Schlun & Elseven prüft Ihren Fall sorgfältig und beurteilt Ihre Chancen und Risiken vor Gericht, damit Ihre Rechte und Interessen als Erbe stets gewahrt werden.
Sollten Sie weitere Fragen bezüglich Vererbung einer Immobilie haben und/oder eine individuelle Beratung benötigen, zögern Sie nicht, sich direkt an ans zu wenden. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit Ihnen.
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