Was Sie beim Wohnungskauf beachten sollten

Ihr Rechtsanwalt für Immobilienrecht

Was Sie beim Wohnungskauf beachten sollten

Ihr Rechtsanwalt für Immobilienrecht

Wer den Kauf einer Eigentumswohnung erwägt, steht vor der Herausforderung, für einen Immobilienkaufvertrag zu sorgen, der den individuellen Bedürfnissen Rechnung trägt, gleichzeitig aber auch den formalen Anforderungen gerecht wird.

In einer solchen Situation bietet der Rechtsbeistand eines erfahrenen Anwalts die bestmögliche Absicherung gegenüber dem Wissensvorsprung des Verkäufers und gewährleistet damit einen Immobilienerwerb, bei dem die Risiken weitestgehend minimiert werden. Ganz gleich, ob Sie eine Wohnung zur Eigennutzung oder als Anlageobjekt suchen, eine kompetente Unterstützung bei den vorvertraglichen Verhandlungen oder bei der Gestaltung bzw. Prüfung des Kaufvertrags brauchen – unsere Anwälte für Immobilienrecht stehen Ihnen mit Ihrem Fachwissen jederzeit zur Seite.

Sollten Sie eine Wohnung außerhalb Deutschlands kaufen wollen, können unsere Anwälte dank einer Vollmacht in Ihrem Auftrag handeln, damit, allen Formalitäten genüge getan wird. Sollten Sie bereits eine Wohnung erworben und im Nachhinein Sach- bzw. Baumängel festgestellt haben, unterstützen wir Sie selbstverständlich bei der von Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen.

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Wohnungskauf: Das sollten Sie darüber wissen

Der Kauf einer Wohnung in Deutschland ist ähnlich wie der Kauf eines Hauses. Es gibt jedoch einige wichtige Punkte, die im Kaufvertrag zu beachten sind, z. B. die Aufteilung des Eigentums zwischen dem, was dem privaten Eigentümer gehört, und dem, was als “Gemeinschaftseigentum” unter den Bewohnern der Anlage gilt.

Auch der Beitritt zur WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) ist zu beachten, wenn Sie eine Wohnung in einer Wohnanlage kaufen.

Das allgemeine Verfahren für den Kauf einer Wohnung umfasst die folgenden Schritte:

  • Prüfen Sie, was Sie sich leisten können, und entscheiden Sie, welche Hypothek Sie aufnehmen wollen. Es fallen zusätzliche Gebühren von bis zu 10-15 % des Kaufpreises an, die ebenfalls gedeckt werden müssen.
  • Suche nach einer Immobilie: Die Suche nach einer geeigneten Immobilie hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler oder die Nutzung von Immobilien-Websites helfen Ihnen bei der Suche nach einem geeigneten Objekt.
  • Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer: Nehmen Sie Kontakt mit dem Verkäufer auf und beginnen Sie mit den Verhandlungen. Unsere Rechtsexperten prüfen sowie analysieren das Angebot für Sie, um sicherzustellen, dass es fair und rechtskonform ist.
  • Reservieren Sie die Immobilie: Da der deutsche Markt sehr wettbewerbsintensiv sein kann, ist es ratsam, die Immobilie zu reservieren, sobald sich die Parteien geeinigt haben. Diese Reservierung gibt Ihnen Zeit, Ihre Hypothekenvereinbarungen abzuschließen. Die Reservierung einer Immobilie ist in der Regel mit einer Gebühr verbunden, die jedoch in größeren Städten wie beispielsweise München unerlässlich ist.
  • Schließen Sie die Hypothek ab: Legen Sie der Bank die Details vor und ermitteln Sie das günstigste Angebot. Wir können Sie bei der notwendigen Analyse unterstützen. Sobald die Entscheidung für eine Hypothek gefallen ist, kann die Beantragung dieser stattfinden.
  • Der Kaufvertrag: Der Vertrag zwischen Ihnen und dem Verkäufer kann aufgesetzt werden. Unsere Anwälte werden jeden Aspekt der Vereinbarung analysieren, um sicherzustellen, dass Sie ein faires Angebot erhalten. Sobald der Kaufvertrag vereinbart ist, kann er beim Notar unterzeichnet werden. Nach der Unterzeichnung trägt der Notar die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch ein, und Sie sind auf dem Weg zum offiziellen Eigentümer.
  • Die Zahlung der Kosten: Wenn Sie die Anzahlung an den Verkäufer leisten und die Überweisung des Darlehensbetrags mit Ihrem Hypothekengeber vereinbaren, können Sie die Immobilie in Ihren Besitz bringen.

Unsere Anwälte stehen Ihnen zur Verfügung, um Sie bei jedem einzelnen Schritt mit ihrer Expertise zu unterstützen.

Baumängel

Wenn Sie eine Wohnung in einem Neubau kaufen, achten Sie auf eventuelle Baumängel. Selbst kleine Risse oder undichte Stellen im Gebäude können einen enormen Einfluss auf Ihr Leben in Ihrer neuen Wohnung haben. Es ist empfehlenswert, die Wohnung von einem erfahrenen Fachmann begutachten zu lassen, bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden.

Auch eine rechtliche Beratung ist empfehlenswert, da unsere fachkundigen Anwälte Ihnen einen Überblick darüber geben können, wie Sie in dieser Angelegenheit vorgehen sollten.

Wenn Sie einen Baumangel in der Wohnung entdecken, sollten Sie diesen unbedingt mit Fotos und dem Datum der Entdeckung dokumentieren und sich für weitere Beratung an unser Rechtsteam wenden.

Der Kaufvertrag

Als Experten für Vertragsrecht prüfen unsere Anwälte den Kaufvertrag Ihrer Wohnung mit besonderer Genauigkeit und Sorgfalt, um sicher zu stellen, dass dieser keine fehlerhaften Klauseln oder rechtliche Fallstricke beinhaltet.

Der Kaufvertrag ist notwendig, um die Transaktion abzuschließen. In ihm wird festgehalten, dass der Verkäufer den Verkauf abschließen möchte und der Käufer den Kauf übernimmt.

In diesem Vertrag werden die Namen der beteiligten Parteien, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, die Beschreibung und Lage der Immobilie sowie der Zeitplan für den Abschluss des Kaufs festgelegt.

Der Vertrag sollte Hinweise darauf enthalten, was geschieht, wenn die Parteien ihren Teil des Vertrages nicht erfüllen. Zudem muss der Kaufvertrag beinhalten, was als Teil des individuellen Eigentums und was als Gemeinschaftseigentum betrachtet wird. In diesem Vertrag werden Ihre Rechte zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums festgelegt.

Käufer sollten sich darüber im Klaren sein, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, dem Käufer offensichtliche und erhebliche Mängel mitzuteilen. Er kann für versteckte, nicht offensichtliche Mängel haftbar gemacht werden. Es ist daher empfehlenswert, dass der Käufer vor dem Kauf der Wohnung eine professionelle Rechtsberatung in Anspruch nimmt und die erforderliche Due-Diligence-Prüfung durchführt.

Gerade bei Altbauwohnungen ist es unerlässlich, die Immobilie gegebenenfalls mit einem Fachberater sorgfältig zu prüfen. Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung kann verhindern, dass später zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten oder Reparaturen kommt.

Im Einvernehmen mit dem Verkäufer kann der Käufer die Immobilie früher als angegeben beziehen (wenn dies im Kaufvertrag vereinbart wurde). Nachdem der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst hat, wird der Käufer zum rechtlichen Eigentümer der Wohnung.

Die Teilungserklärung

Beim Kauf einer Wohnung in Deutschland ist es wichtig, die verschiedenen Vereinbarungen und Verträge sorgfältig zu prüfen, bevor man sie unterschreibt.

Insbesondere der Kaufvertrag spielt eine entscheidende Rolle, da er die Rechtsgrundlage für den Erwerb der Wohnung festlegt und für die Rechtssicherheit von Käufer und Verkäufer von entscheidender Bedeutung ist.

Mündliche Absprachen oder per Handschlag vereinbarte Erklärungen sind rechtlich nicht bindend und können es der anderen Partei ermöglichen, die Bedingungen des Kaufs oder Verkaufs zu ändern.

Der Kaufvertrag enthält eine Teilungserklärung, in der festgelegt wird, wie die Immobilie aufgeteilt wird. In diesem Dokument wird dargelegt, welche Teile des Gebäudes als Gemeinschaftseigentum gelten und welche zu Ihrem Eigentum gehören.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Bewohnern. Demnach muss jede (größere oder kleinere) bauliche Veränderung am Gebäude im Voraus mit den anderen Bewohnern abgesprochen werden.

Mit dem Kauf einer Wohnung erwirbt der Käufer einen Miteigentumsanteil an der Gesamtwohnung. In der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer festgelegt.

Zu den Elementen der Gemeinschaftsordnung in der Vereinbarung gehört die Klärung der Frage, ob eine Wohnung privat oder gewerblich genutzt werden darf und wie die Kosten für Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden. Weitere Elemente sind Informationen über die Größe der verschiedenen Teile des Grundstücks und deren Aufteilung auf die verschiedenen Eigentümer. Zu diesen Elementen gehören zudem Angaben zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums sowie zu Kellern und Garagen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Der Kauf einer Wohnung in Deutschland unterscheidet sich in einigen entscheidenden Punkten vom Kauf eines Hauses. Der wichtigste Unterschied besteht darin, dass Wohnungseigentümer Mitglied der WEG werden.

Bei Wohnungen handelt es sich in der Regel um Einzeleigentum innerhalb eines größeren Gebäudes, so dass es sowohl Privateigentum als auch Gemeinschaftseigentum gibt. Dieses Gemeinschaftseigentum besteht aus Bereichen wie der Lobby und dem Foyer, den Aufzügen, Treppenhäusern und zusätzlichen Einrichtungen wie Turnhallen, Pools und Teilen der unterirdischen Bereiche (je nach Objekt).

Die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Bereiche liegen in der Verantwortung der Gemeinschaft, und die WEG trifft kollektive Entscheidungen diesbezüglich.

Bevor Sie sich zum Kauf einer bestimmten Wohnung in Deutschland verpflichten, sollten Sie sich über die zugehörige WEG informieren. Streitigkeiten mit der WEG sind keine Seltenheit, insbesondere bei Reparaturen, Sanierungen, baulichen Veränderungen und Teilungserklärungen. Daher ist es ratsam, sich vor dem Kauf der Wohnung über das Gremium und seine Entscheidungen zu informieren.

Der Abschluss eines Kaufvertrags ohne Kenntnis des WEG kann für einen Wohnungseigentümer Problemen verursachen. Streitigkeiten können zu Schritten wie Verhandlungen, Mediation und sogar zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Bei der Prüfung der WEG der Wohnanlage lohnt es sich, Themen zu erörtern und Dokumente zu lesen, die sich auf folgende Punkte beziehen:

  • Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtig, um zu verstehen, wie der Wohnkomplex aufgeteilt ist. Darin wird dargelegt, welche Bereiche als Gemeinschaftseigentum und welche als Privateigentum gelten. Dieses Dokument kann nur durch einen Beschluss der WEG und nicht durch neue Eigentümer allein geändert werden. Eine notarielle Urkunde kann dies ändern.
  • Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern. Sie enthält Regelungen zum Stimmrecht, zum Kostenverteilungsschlüssel für das Wohngeld, zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer und zu den Nutzungsrechten.
  • Die Jahresabrechnung dokumentiert alle jährlichen Einnahmen (Beiträge der Eigentümer) und deren Ausgaben. Die Ausgaben beziehen sich z. B. auf die Müllentsorgung, Gartengebühren, Versicherungsbeiträge, Reinigung usw. Dieses Dokument wird vom Verwalter der WEG erstellt. Dies wird auf der jährlichen Versammlung der Wohnungseigentümer festgelegt.

Ein positives Verhältnis zu den anderen Mitgliedern der WEG ist von besonderer Bedeutung, da diese Ihre Nachbarn sind. Wenn Sie jedoch der Meinung sind, dass Ihre Rechte und Interessen nicht gewahrt bleiben bzw. die WEG ihre Befugnisse überstrapaziert, empfiehlt es sich, einen professionellen Rechtsbeistand hinzuzuziehen.