Der Erwerb einer Mietimmobilie stellt eine attraktive Investition dar, die sowohl Chancen als auch Risiken birgt. So bietet der Kauf einer Mietwohnung eine wertvolle Möglichkeit zur Erzielung eines langfristigen Einkommens und zur Vermögensbildung. Eine lohnende Investition in einem Markt, der durch stetig steigende Mieten und eine wachsende Nachfrage gekennzeichnet ist. Ein weiterer Vorteil: Mietwohnungen können oft günstiger erworben werden als leerstehende Immobilien. Sie lassen sich auch später mit höherem Gewinn verkaufen. Bevor man sich jedoch für eine solche Investition entscheidet, ist es ratsam, sich gründlich über die rechtlichen, finanziellen und praktischen Aspekte zu informieren, die mit dem Kauf und der Vermietung von Immobilien einhergehen.
Als interdisziplinäre Full-Service-Kanzlei steht Ihnen Schlun und Elseven zur Seite, um Sie in allen immobilienrechtlich relevanten Anliegen zu unterstützen. Ganz gleich, ob bei den Kaufverhandlungen, bei der Prüfung bzw. Gestaltung eines Kaufvertrages oder der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen – unsere Anwälte sorgen dafür, dass Ihre Rechte und Interessen stets gewahrt bleiben. Kontaktieren Sie uns noch heute, um von unserer Expertise zu profitieren.
Kauf einer Wohnung mit Schlun & Elseven
Der Kauf einer Wohnung stellt einen juristisch komplexen Vorgang dar und erfordert als solcher eine fachkundige Rechtsberatung. Schlun & Elseven stehen Ihnen mit einer Reihe von Dienstleistungen zur Verfügung, um einen erfolgreichen Erwerb zu gewährleisten:
- rechtliche Begleitung durch den gesamten Kaufprozess,
- Verhandlungsführung in Ihrem Auftrag (mit Ihrer Vollmacht),
- Prüfung von Kaufverträgen,
- Feststellung von Bau– und Sachmängeln,
- Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen,
- Auswertung der Teilungserklärung,
- Unterstützung bei Streitigkeiten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Kauf einer Mietwohnung
Der Kauf einer Mietwohnung ist oft kostengünstiger als der Kauf einer leerstehenden Immobilie. Solche Wohnungen sind auch leichter auf dem Markt zu finden und können deutlich an Wert gewinnen, wenn der Mieter auszieht und der Käufer die Wohnung anschließend verkaufen möchte. Der Käufer muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass er mit dem Kauf einer solchen Wohnung in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt. Nach § 566 BGB wird durch den Kauf die Miete nicht unterbrochen. Daher kann der neue Eigentümer dem Mieter nicht ohne Grund kündigen.
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Es ist daher zu beachten, dass der Käufer an alle Rechte und Pflichten gebunden ist, die im vorherigen Mietvertrag festgelegt sind. Möchte er den Mietvertrag ändern oder neu formulieren, muss er den Mieter konsultieren und dessen Zustimmung einholen.
Mieterhöhung bei einer vermieteten Immobilie: Ihr Rechtsbeistand mit Schlun Elseven
Erwirbt man eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Kaufs bereits vermietet ist, gilt die im Vertrag vereinbarte Miete. Mieterhöhungsmöglichkeiten bestehen jedoch, wenn Sie als Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen, die den Wert der Wohnung erheblich steigern, wie z. B. energetische Verbesserungen, etwa bei der Heizungsanlage und der Wärmedämmung, sowie Verbesserungen des Wohnwertes.
Die Miete kann auch dann erhöht werden, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei ist jedoch zu beachten, dass z. B. Mieterhöhungen gesetzlich gedeckelt sind: Zum Beispiel darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In einigen Regionen Deutschlands ist die Grenze noch niedriger.
Obwohl Deutschland einen starken Mieterschutz hat, gibt es jedoch Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung, wenn ein Mieter einen groben Vertragsbruch begeht.
Einzug in eine Mietwohnung: Eigenbedarf
Der Kauf einer Mietwohnung zur Eigennutzung ist mit einigen rechtlichen Einschränkungen verbunden. In der Regel muss der Käufer einen triftigen Grund für den Einzug in die Wohnung nachweisen und den Mieter schriftlich über seine Absicht informieren. Zu beachten ist, dass ein Käufer, der bereits eine Wohnung besitzt und die vermietete Wohnung selbst nutzen möchte, einen triftigen Grund vorweisen muss, da die Gerichte im Zweifel tendenziell dem Mieter Recht geben.
Gültige Gründe für die Eigennutzung sind unter anderem folgende:
- ein Arbeitsplatzwechsel, der einen Umzug als notwendig erscheinen lässt,
- eine Vergrößerung der Familie, die eine größere Wohnung erfordert,
- Änderung der Lebensumstände (z. B. Heirat, Scheidung),
- Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen.
Wenn ein Familienmitglied die Immobilie nutzen soll, muss nachgewiesen werden, dass es sich um nahe Verwandte handelt – sei es Ehegatten/Lebenspartner, Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Nichten oder Neffen. Das Gericht wird jedoch die Beziehungen von Fall zu Fall prüfen.
Im Falle der Eigennutzung der Wohnung durch den Käufer gibt es Kündigungsfristen für den Mieter zum Auszug aus der Wohnung. Die Kündigungsfristen sind in § 573c Abs. 1 BGB geregelt, der die gesetzlichen Kündigungsfristen auf die Dauer des Mietverhältnisses bezieht:
- Dauer des Mietverhältnisses 5 Jahre oder weniger: 3 Monate Kündigungsfrist,
- Dauer des Mietverhältnisses zwischen 5 und 8 Jahren: Kündigungsfrist von 6 Monaten.
- Mietverhältnis von mehr als 8 Jahren: Kündigungsfrist von 9 Monaten.
Käufer müssen zudem beachten, dass es Härtefälle gibt, bei denen sich der Auszug des Mieters als unmöglich erweisen kann. Solche Härtefälle sind in § 574 BGB vorgesehen. Dazu gehören ältere Mieter, schwer kranke oder pflegebedürftige Mieter, schwangere Mieter, suizidgefährdete Mieter, Fälle, in denen ein Umzug einen Schulabschluss (Schule, Studium, Ausbildung) gefährdet, und Fälle, in denen schulpflichtige Kinder betroffen sind, für die ein Schulwechsel unzumutbar sein kann.
Praxisgruppe für Immobilienrecht
Kontaktieren Sie unsere Anwälte für Immobilienrecht
Nutzen Sie gerne unser Online-Formular, um uns Ihr Anliegen zu schildern. Nach Erhalt Ihrer Anfrage werden wir anhand des geschilderten Sachverhaltes eine kurze Ersteinschätzung vornehmen und Ihnen ein Kostenangebot zukommen lassen. Anschließend können Sie entscheiden, ob Sie uns den Auftrag erteilen möchten.
