Zugewinnausgleich bei Immobilien

Leben Ehepartner ohne den Abschluss eines Ehevertrags im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft nach § 1363 BGB, wird bei einer Scheidung das während der Ehe erworbene Vermögen ausgeglichen. Dieser Zugewinnausgleich stellt sicher, dass beide Ehepartner gleichermaßen am in der Ehezeit erzielten Vermögenszuwachs teilhaben. Hierfür wird der Zugewinn jedes Ehepartners ermittelt, also die Differenz zwischen dem Anfangsvermögen zu Beginn der Ehe und dem Endvermögen zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags. Der Ehepartner mit dem höheren Zugewinn ist verpflichtet, die Hälfte der Differenz an den anderen Ehepartner auszugleichen.

Zum auszugleichenden Vermögen zählen grundsätzlich sämtliche Vermögenswerte, einschließlich Immobilien. Gerade Immobilien stellen im Rahmen einer Scheidung häufig den wirtschaftlich bedeutendsten Vermögenswert dar und sind daher von zentraler Bedeutung für den Zugewinnausgleich. Für die rechtliche Einordnung der Eigentumsverhältnisse an der Immobilie ist allein das Grundbuch maßgeblich. Die dort eingetragene Person gilt als Eigentümer, unabhängig davon, wer die Immobilie finanziert hat oder sie tatsächlich nutzt.

Wurde eine Immobilie bereits vor der Ehe erworben, etwa durch Kauf oder Erbschaft, bleibt sie grundsätzlich dem jeweiligen Ehepartner zugeordnet. Ihr Wert wird jedoch im Rahmen des Zugewinnausgleichs berücksichtigt, indem er dem Anfangsvermögen zugerechnet wird. Eine direkte „Teilung” der Immobilie erfolgt in diesen Fällen in der Regel nicht.

Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, liegt Miteigentum vor. Bei gemeinsam erworbenen Immobilien stellt sich die Frage, wie mit dem Objekt im Rahmen der Scheidung verfahren werden soll. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wer für bestehende Darlehen haftet. Entscheidend ist, wer den Darlehensvertrag mit der Bank unterzeichnet hat. Haben beide Ehepartner den Vertrag geschlossen, haften sie in der Regel gemeinsam. Da Immobilien häufig über Darlehen finanziert sind, müssen die Ehepartner eine Lösung für die weitere Rückzahlung finden. Dies kann etwa dadurch erfolgen, dass ein Ehepartner die Immobilie übernimmt und den anderen im Gegenzug auszahlt sowie die Darlehensverpflichtungen allein weiterführt. In diesem Zusammenhang ist regelmäßig auch die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich. Besonders konfliktträchtig ist die Entscheidung über die gemeinsame eheliche Wohnung. Während sich andere Immobilien oft unkompliziert durch finanzielle Regelungen aufteilen lassen, spielen bei der selbst genutzten Immobilie häufig auch persönliche und emotionale Aspekte eine große Rolle.

Für den Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie kommen insbesondere die nachfolgenden Lösungen in Betracht:

• Übernahme durch einen der Ehepartner: In vielen Fällen entscheidet sich ein Ehegatte dafür, die Immobilie allein weiter zu nutzen. Voraussetzung ist in der Regel, dass er den Miteigentumsanteil des anderen finanziell ausgleichen kann.
• Verkauf der Immobilie: Ist eine Übernahme wirtschaftlich nicht sinnvoll oder gewünscht, wird die Immobilie häufig veräußert. Der erzielte Kaufpreis wird anschließend zwischen den Ehepartnern aufgeteilt.
• Vermietung als Übergangslösung: Statt einer sofortigen Trennung kann die Immobilie zunächst im gemeinsamen Eigentum verbleiben und vermietet werden. Die Mieteinnahmen werden dann entsprechend verteilt.
• Getrennte Nutzung durch bauliche Anpassung: In Einzelfällen kann ein Haus so umgestaltet werden, dass beide Parteien jeweils einen eigenen Wohnbereich nutzen können.
• Teilungsversteigerung bei fehlender Einigung: Kommt keine einvernehmliche Lösung zustande, kann die Immobilie durch gerichtliche Entscheidung versteigert werden. Dies stellt jedoch regelmäßig die wirtschaftlich ungünstigste Variante dar.

Eine frühzeitige rechtliche Beratung ist in diesem Zusammenhang empfehlenswert, um die individuellen Möglichkeiten zu prüfen und eine rechtssichere sowie wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu entwickeln. Schlun & Elseven begleitet Sie bei der Bewertung dieser Optionen und entwickelt gemeinsam mit Ihnen eine Strategie, die zu Ihrer wirtschaftlichen und persönlichen Ausgangslage passt.

In der Beratungspraxis zeigt sich regelmäßig, dass Ehegatten den Wert der gemeinsamen Immobilie zunächst selbst schätzen oder sich auf einen veralteten Kaufpreis stützen, statt eine aktuelle Wertermittlung einzuholen. Ebenso häufig wird die Frage der Darlehenshaftung erst spät geklärt, obwohl sie die Verhandlungsposition beider Seiten maßgeblich beeinflusst. Eine frühzeitige rechtliche Einordnung dieser Punkte verschafft beiden Seiten Klarheit über die tatsächliche Ausgangslage, bevor Verhandlungen über Übernahme, Verkauf oder Ausgleichszahlung beginnen.

Im Grunde ist für sämtliche Berechnungen im Zugewinnausgleich der Verkehrswert der Immobilie zum jeweiligen Stichtag entscheidend. Können sich die Ehegatten auf keinen gemeinsamen Wert einigen, wird dieser regelmäßig durch ein Sachverständigengutachten festgestellt. In Bezug auf den dann zu erfolgenden Zugewinnausgleich ist nicht allein maßgeblich, wem die Immobilie gehört, sondern wann und wie sie erworben wurde. Je nach Erwerbszeitpunkt und -art ergeben sich grundlegend unterschiedliche Rechtsfolgen.

Bringt ein Ehegatte eine Immobilie als alleiniger Eigentümer in die Ehe ein, zählt ihr damaliger Wert zum Anfangsvermögen und bleibt vom Zugewinn ausgenommen. Ausgleichspflichtig sind allein die während der Ehezeit eingetretenen echten Wertsteigerungen – etwa durch bauliche Maßnahmen oder eine veränderte Lageentwicklung. Rein inflationsbedingte Wertzuwächse stellen keine ausgleichspflichtige Vermögensmehrung dar.

Mögliche Situation in der Praxis: Eine Ehefrau bringt ein Ladenlokal mit einem Verkehrswert von 390.000 Euro in die Ehe ein. Im Laufe der Ehe wird das umliegende Stadtviertel aufgewertet. Bei Einreichung des Scheidungsantrags liegt der Verkehrswert bei 455.000 Euro. Nur die Wertsteigerung von 65.000 Euro fließt in den Zugewinn der Ehefrau ein. Dem Ehemann steht die Hälfte davon, also 32.500 Euro, als Ausgleichsforderung zu.

Wird eine Immobilie während der Ehe erworben, fließt ihr Verkehrswert zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags vollständig in das Endvermögen des Eigentümer-Ehegatten ein. Bei gemeinsamem Eigentum wird der Wert entsprechend der jeweiligen Eigentumsanteile aufgeteilt.

Mögliche Situation in der Praxis: Ein Ehepaar erwirbt während der Ehe gemeinsam ein Stadtapartment. Zum Zeitpunkt der Scheidung beträgt der Verkehrswert 310.000 Euro. Das zugehörige Darlehen weist noch einen Restbetrag von 70.000 Euro auf. Nach Abzug der anteiligen Verbindlichkeiten entfällt auf jeden Ehegatten ein Nettowert von 120.000 Euro. Da beide denselben Zugewinn erzielt haben, besteht kein Ausgleichsanspruch.

Erbt ein Ehegatte während der Ehe eine Immobilie oder erhält sie als Schenkung, handelt es sich um einen sogenannten privilegierten Erwerb: Das Objekt wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet und bleibt damit als solches vom Zugewinn ausgenommen. Eingetretene Wertsteigerungen sind jedoch auch hier ausgleichspflichtig.

Mögliche Situation in der Praxis: Ein Ehemann erbt während bestehender Ehe ein Reihenhaus mit einem Verkehrswert von 330.000 Euro. Bis zur Scheidung steigt der Wert des Objekts infolge umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen auf 420.000 Euro. Die Wertsteigerung von 90.000 Euro ist ausgleichspflichtig. Der Ehefrau steht die Hälfte davon, also 45.000 Euro, als Ausgleichsforderung zu.

Gehört ein Haus einem Ehegatten allein, sind sowohl im Anfangs- als auch im Endvermögen einheitlich der Verkehrswert des Grundstücks als Aktivposten und die volle noch offene Darlehensvaluta als Passivposten anzusetzen. Das gilt auch dann, wenn der andere Ehegatte den Immobilienkredit mitunterzeichnet hat und damit gegenüber der Bank als Gesamtschuldner mithaftet – unabhängig davon, welcher Ehegatte die Tilgungsraten tatsächlich gezahlt hat (vgl. BGH, Beschluss v. 06.11.2019 – XII ZB 311/18).

Maßgeblich für den Zugewinn ist die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie bei der Eheschließung sowie zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags. Sind der Verkehrswert gestiegen und die Restschuld durch laufende Tilgungen gesunken, erhöht sich der Zugewinn des Eigentümer-Ehegatten entsprechend, ohne Rücksicht darauf, welcher Ehegatte die Tilgungsleistungen tatsächlich erbracht hat.

Mögliche Situation in der Praxis: Eine Ehefrau erwarb vor der Ehe ein Einfamilienhaus mit einem damaligen Verkehrswert von 420.000 Euro. Die zugehörige Darlehensschuld betrug 280.000 Euro, sodass ihr Anfangsvermögen aus der Immobilie 140.000 Euro ausmachte. Zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags liegt der Verkehrswert bei 510.000 Euro, die Restschuld ist auf 130.000 Euro gesunken. Der Nettowert beträgt nun 380.000 Euro — der Zugewinn aus der Immobilie beläuft sich auf 240.000 Euro, dem Ehemann steht die Hälfte davon als Ausgleichsforderung zu.

Der Zugewinnausgleich bei Immobilien lässt sich durch vertragliche Vereinbarungen steuern, vorausgesetzt die Vereinbarung ist rechtlich wirksam.

Durch einen Ehevertrag kann der Zugewinnausgleich für einzelne Vermögensgegenstände oder vollständig ausgeschlossen werden. Voraussetzung dafür ist die notarielle Beurkundung. Zudem darf die Vereinbarung den benachteiligten Ehegatten nicht unverhältnismäßig schlechtstellen. Sittenwidrige Eheverträge sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Der Ehevertrag kann sowohl vor als auch während der Ehe geschlossen werden. Ebenso ist die Änderung des Ehevertrags möglich.

Liegen die Scheidungsvoraussetzungen bereits vor, bietet die Scheidungsfolgenvereinbarung eine weitere Gestaltungsoption. Darin können die Ehegatten unter anderem regeln, wer die Immobilie übernimmt, wie der Ausgleichsbetrag berechnet wird und in welchem Zeitraum er zu leisten ist. Eine solche Vereinbarung vermeidet langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen und schafft Planungssicherheit für beide Seiten.

Ob ein vollständiger oder teilweiser Ausschluss des Zugewinnausgleichs für Ihre Situation sinnvoll ist, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab. Lassen Sie Ihre vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten von unseren Anwälten für Familienrecht prüfen.

Die Frage, ob und wann eine Immobilie im Zuge der Scheidung übertragen oder veräußert wird, hat erhebliche steuerliche Konsequenzen. Erfolgt die Übertragung auf einen der Ehegatten im Rahmen der scheidungsbedingten Vermögensauseinandersetzung, ist sie gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Begünstigung entfällt nach rechtskräftiger Scheidung. Eine spätere Übertragung löst dann die Grunderwerbsteuerpflicht aus. Auf der anderen Seite kann eine frühzeitige Veräußerung die sogenannte „Spekulationssteuer“ auslösen. Liegen zwischen der Anschaffung und der Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre, besteht eine Steuerpflicht. Ausgenommen sind Fälle der Eigennutzung. Wurde das Objekt in dem Zeitraum zwischen der Anschaffung oder Fertigstellung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG), ist keine Spekulationssteuer gegeben.

In Fällen wie diesen ist eine individuelle steuerrechtliche Gesamtbetrachtung unerlässlich. Besteht keine Einigkeit über eine Veräußerung, kann jeder Ehegatte nach Ablauf des Trennungsjahres den Verkauf der gemeinsamen Immobilie verlangen und die Zustimmung des anderen gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Bei einer Immobilie im Alleineigentum ist während des laufenden Scheidungs- und Zugewinnausgleichsverfahrens grundsätzlich die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich, sofern das Objekt den überwiegenden Vermögensbestandteil darstellt.

Der Zugewinnausgleich bei Immobilien gehört zu den komplexesten Bereichen des Scheidungsrechts. Welcher Wertansatz zugrunde zu legen ist, wie Verbindlichkeiten zu berücksichtigen sind, welche Gestaltungsmöglichkeiten offenstehen und welche steuerlichen Folgen eine Übertragung auslöst, lässt sich nur anhand des Einzelfalls beurteilen. Hinzu kommt das Risiko der Verjährung: Der Anspruch auf Zugewinnausgleich unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gem. § 199 Abs. 1 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Berechtigte von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Die Rechtsanwälte von Schlun & Elseven beraten und vertreten Mandanten umfassend in allen Fragen des Familien- und Scheidungsrechts. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, um Ihre individuelle Situation rechtlich einordnen zu lassen.