ModernisierungsmaßnahmenDas Landgericht Berlin musste sich in einer Mietrechtsstreitigkeit mit der Frage auseinandersetzen, bis zu welchem Grad der Mieter einer Wohnung Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat (LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 – 65 S 301/15).

Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen


In dem Fall, welcher vor dem Landgericht verhandelt wurde, hatte ein Vermieter geklagt, einen Mieter auf Duldung von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen bei einer 166 qm großen Wohnung in Anspruch zu nehmen. Der Mieter verweigerte dies aufgrund des Umfangs der Maßnahmen. Im Einzelnen ging es um die Erneuerung einer bereits vorhandenen Fernwärmestation, die Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Umbau eines vorhandenen Badezimmers, der Einbau eines Anschlusses für einen Geschirrspüler, Fliesenarbeiten in Bad und Küche, die Erneuerung von Elektroleitungen, ein Fensteraustausch, der Anbau von (zusätzlichen) Balkonen, das teilweise Aufbringen einer Wärmedämmung, Fassadenarbeiten und weitere Arbeiten im Treppenhaus außerhalb der Wohnung.

Es ist richtig, dass den Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich eine Duldungspflicht nach § 555 d BGB trifft und er die Maßnahmen an der Wohnung hinnehmen muss, auch wenn dies mit Nachteilen für ihn verbunden ist. Dennoch können sehr umfangreiche und lang anhaltende Modernisierungsmaßnahmen eine für den Mieter unzumutbare Härte begründen, aufgrund derer die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen entfällt.

Die Modernisierungsmaßnahmen sollten zwölf Monate dauern


In dem hier zu entscheidenden Fall sollten die Modernisierungsmaßnahmen zwölf Monate andauern. Durch diese weitreichenden Modernisierungsmaßnahmen wäre es nicht nur zu einer erheblichen Einschränkung der Wohnqualität während der Zeit des Umbaus gekommen, diese hätte der Mieter unter Umständen noch hinnehmen müssen, der Mieter wäre zusätzlich gezwungen gewesen, die Wohnung für mehrere Monate völlig zu räumen.

Daher sah das Landgericht die Modernisierungsmaßnahmen als unzumutbar an, womit die Duldungspflicht des Mieters nach § 555 d Abs. 2 BGB entfalle. In Konstellationen wie diesen müssen die Interessen der beiden Parteien ebenso wie Allgemeininteressen gegeneinander abgewogen werden. Durch die komplette Räumung der Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für den Mieter habe, überwiegen die Interessen des Mieters im Vergleich zu den Belangen des Vermieters und Gründen des Klimaschutzes durch eventuelle Einsparung von Energie.

Die Folgen der Modernisierungsmaßnahmen führen im Ergebnis zu gravierenden und nicht mehr hinnehmbaren Belastung des Mieters. Damit entfalle die Duldungspflicht, weshalb das Landgericht hat die Klage abgewiesen hat.

Kein Recht den Mieter fristlos zu kündigen


In einer anderen Entscheidung des Landgerichtes vom 17.03.2016 (Az.: 65 S 289/15) verneinte es das Recht zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter, aufgrund der Verweigerung des Mieters einer geplanten Instandsetzung seiner Wohnung.

Die Wohnung des Mieters war von Hausschwamm befallen und sollte deshalb saniert werden. Dieses Vorhaben teilte der Vermieter dem Mieter einige Zeit vor Beginn der geplanten Sanierung mit. Der Mieter wandte sich daraufhin am 08.09.2014 an die Hausverwaltung um nähere Informationen zu der geplanten Sanierung, etwa über die Dauer, zu erhalten. Erst mit Schreiben vom 29.10.2014 antwortete der Vermieter und teilte mit, dass die Arbeiten am 10.11.2014 beginnen und voraussichtlich drei Wochen dauern würden.

Der Vermieter teilte zudem mit, dass dem Mieter für diese Zeit eine Ersatzunterkunft zu Verfügung gestellt werde. Dies präzisierte der Vermieter noch einmal in einem Schreiben vom 04.11.2014. Der Mieter reagierte am 06.11.2014 mit einem Schreiben, in dem er unter anderem darum bat, dass ihm der Bauablaufplan mitgeteilt werde und dass eine Vertragsstrafe für den Fall der Verzögerung des Rückzugs vereinbart werde. Dies nahm der Vermieter zum Anlass für eine fristlose Kündigung und erhob im Anschluss Räumungsklage.

Mieter haben Recht auf nähere Informationen zu geplanter Sanierung ihrer Wohnung


Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg. Das Landgericht Berlin entschied, ebenso wie die Vorinstanz, dass das Verhalten des Mieters aufgrund der Gesamtumstände nicht dazu führe, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden könne. Aus dem Schreiben vom 06.11.2014 ginge nicht hervor, dass der Mieter die Sanierungsarbeiten grundsätzlich verweigern würde, vielmehr mache er so nur sein berechtigtes Informationsinteresse an den Sanierungsmaßnahmen deutlich.

Dass durch die erst späte Reaktion der Hausverwaltung ein gewisser Zeitdruck bei der Duldung der Sanierung entstand, könne nicht dem Mieter angerechnet werden. Die späte Antwort auf das Schreiben des Mieters sei vielmehr eine Pflichtverletzung des Vermieters.

Somit bleibt nur die nicht berechtigte Forderung nach einer Vertragsstrafe durch den Mieter. Diese für sich genommen, könne aber nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung begründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.


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